是转让合同还是租赁合同

　　问：　2005年我们房地产公司与某军分区签订了一份合同，约定由军分区提供土地，我们公司投入资金合作建房，土地使用权及房屋所有权归军分区，所建房屋二层以上部分由我们公司使用50年，且可转让、出租、抵押(须经军分区同意)。后我们公司将享有使用权的房产转让给另一公司，并签订房屋使用权转让合同。请问，我们公司与该公司所签订的合同，是房屋使用权转让合同还是房屋租赁合同?该合同是否有效?

　　答：你们两家公司所签订的合同，应认定为房屋使用权转让合同，而非租赁合同，且为效力待定的合同。从你们双方合同订立的目的上看，你们两家公司签订合同之初所共同关注的，应当均为你们公司基于与军分区合作建房合同项下所取得的房屋50年完整的使用权(类似于物权)。你们二者所签合同的标的指向的也是你公司基于与军分区合作建房合同项下50年房屋使用权的完整取得，或是合作建房合同项下权利义务的概括转移，而不仅仅是对房屋的占有、使用。从合同期限上看，你们二者所签合同的期限为50年，远远高于法律对租赁合同租赁期最高为20年的限制，二者签订合同后，另一公司已彻底取代了你公司的地位。鉴于涉案房屋的所有权归军分区。而据你公司与军分区间的约定，你公司对涉案房屋享有50年的使用期，在50年的使用期内，你公司可以转让、出租、抵押，但须经军分区同意。但现有材料中并无军分区同意的相关文字表述，故根据《合同法》第五十一条之规定，你们两家公司所签订的合同应属效力待定的合同。