转租合同不是无效合同

　　2010年3月，高某与李某签订《租赁合同》，将其商铺出租给李某开服饰店，租金每年人民币20万元。合同对李某是否有权转租未作约定。

　　2010年8月1日，李某在未经高某同意的情况下将商铺转租给陈某，租金每年人民币15万元，两年租金共30万元，签订合同当日一次性付清。但双方未办理转租合同备案登记手续。

　　2011年1月，因经营亏损，陈某以转租合同未经高某同意及办理备案登记为由，起诉要求解除转租合同，退还剩余租金。2011年3月，法院经审理判决驳回陈某诉讼请求。

　　【律师点评】

　　律师林兰燕认为，本案的争议焦点在于如何认定转租合同的效力。

　　首先，转租合同是双方真实意思表示且已实际履行，未侵害第三人合法权益，不存在《合同法》52条关于合同无效的五种情形之一，不应认定为无效合同。其次，《合同法》224条规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。据此，李某未经高某同意转租的，高某可以解除租赁合同，但法律未规定转租合同无效。而且，上述规定只是赋予出租人高某解除权，并非实际承租人陈某。根据合同相对性原则，若高某行使解除权解除原租赁合同，将导致转租合同无法履行，若陈某因转租合同无法履行遭受损失，可向李某主张赔偿。据此，本案中陈某无权以转租合同未经高某同意为由，主张解除转租合同。

　　另外，租赁合同是否登记备案属于行政管理的范畴，不影响租赁合同的效力。因此，李某与陈某签订转租合同合法、有效，陈某的诉讼请求不应得到法院支持。