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“楼花转让合同究竟受不受法律保护?”

2019-06-19 16:20
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导读:
虽然国家明令禁止炒楼花,但楼花转让现象还是屡禁不止,由此引起的纠纷也不少,其中争议最大的问题就是楼花转让合同究竟受不受法律保护?近日,思明区法院针对一起楼花转让案件做出一审判决,判决保护了楼花转让协议。购买楼花遭遇违约2007年2月1日,吕先生收到一

虽然国家明令禁止炒“楼花”,但“楼花”转让现象还是屡禁不止,由此引起的纠纷也不少,其中争议最大的问题就是 “楼花转让合同究竟受不受法律保护?”
   近日,思明区法院针对一起“楼花”转让案件做出一审判决,判决保护了“楼花”转让协议。

  购买“楼花”遭遇违约

   2007年2月1日,吕先生收到一份函,发函人就是“楼花”的转让方,在信中,对方说,双方签订的《住房转让协议》无效。但是,签协议一年多以来,房价已经节节攀升。如果对方不卖了,吕先生无疑损失惨重。

   这是一套挑高5.8米的楼中楼。“一手房东”黄先生购买时还未动工。据黄先生讲述,因为当时房价是每平方米8000元,不太贵,所以就跟房地产开发商签订了一份《预约书》,并交了30万元的预约金。到了2006年6月,黄先生看到房价涨到每平方米一万元左右,就萌生了转让房子赚一笔的念头。但当时房地产开发商还未取得该楼盘的预售许可证,所以黄先生手上的“楼中楼”还只是“楼花”。因此,黄先生妻子与吕先生签订了一份 《住房转让协议》,并收了14万元定金。

   没想到,签协议不到半年,这套房的价格涨到每平米11000多元。随着房价节节攀升,黄先生想违约。于是,他向对方提出终止合同履行,并愿意退还定金并赔偿对方14万元。但吕先生拒绝了对方提出的赔偿14万元的建议。

  维护法规VS维护诚信

   原告方吕先生认为,开发商在本案起诉前已取得该楼房的预售许可证,因此,开发商与黄先生签订的 《预约书》应为有效,而转让《预约书》的行为也是合法的。而且,双方签订的 《住房转让协议》系双方的真实意思表示,所以不管怎样,黄先生都应该履行协议,将产权转让给他。

  但黄先生认为,房子在转让时是“楼花”,而“楼花”转让是违反国家政策法规的。因此这份《住房转让协议》是无效的。如果让他继续履行转让协议,必须以违反国家政策法规规定为代价,这种行为不属于“可以履行”范畴。他的依据是 《城市房地产管理法》第三十七条规定:未依法登记领取权属证书的,不得转让。

   他认为,不能以“维护社会诚信”为由,判定继续履行协议。因为,违法行为本身就没有诚信可言,即使是“维护诚信”,也不能违背国家政策法规。

  近日,思明区法院一审判决认为,吕先生诉讼请求判被告黄先生履行协议,配合吕先生办理正式购房合同的更名手续是合法的,法院予以支持。

  昨日黄先生告诉记者,他不服一审判决,已上诉到厦门市中级人民法院。

  律师说法

  楼花转让经追认有效

  福建凌一律师事务所林志铭律师:楼花转让合同,只要事后经开发商追认同意,也受法律保护。1994年 《城市房地产管理法》第三十七条规定:未依法登记领取权属证书的,不得转让。但是,如果违反此规定订立了转让合同,该转让合同是否必然无效,对此争议很大。1999年《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。”这就是说,楼花转让经过开发商同意,或者楼花转让方事后取得所售房屋产权证的,原楼花转让合同均应认定为有效。

  我认为,所有立法的宗旨都是维护诚信善意的,所以,适用法规如出现诚信善意一方受损的结果,可能是对法规存在误解误读所致,不应该使机械适用法规成为不诚信一方牟利的借口。

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