小区会所"主权"归谁？ 买房合同中需做出约定
对于昆明很多业主来说，会所不是个陌生的词。房地产开发商为吸引人气，促进销售，大打会所招牌，把会所当做房地产项目必需的配套硬件之一来提升楼盘品质。
但记者在调查中发现，不少小区会所成为了开发商独自掌控的资源，与业主似乎毫无关系。会所有的变成了培训机构、超市、餐馆，有的被闲置起来，有的仍停留在图纸中。
为了争夺会所主权，日前“阳光海岸”300多名业主将3行政机关告上法庭(本报曾作过报道)。小区会所究竟归谁所有?记者对此进行了调查。
经营不善公用改私有?
昆明滇池国家旅游度假区马可波罗·半岛别墅堪称昆明高档别墅小区，几年前业主入住时，开发商承诺小区门口一栋4层楼的白色楼房是业主的会所。但业主入住后，开发商一直没有将会所对业主开放。直到有一天有人对“会所”进行装修，业主们才知道：会所早已被开发商卖给了他人。
“我们买房时，小区的宣传资料上都写着有2500平方米的会所，开发商也承诺会所有温泉、游泳池、健身房、茶吧等休闲娱乐设施。但入住5年了，这些设施不但没着落，而且还被开发商私自卖了出去。对方还办理了所有的合法手续。”为了会所的事情，业主们很窝心，通过法律途径讨回属于自己的共有财产，可最后却以败诉收场。 与高档小区相比，一些老小区的“平民会所”受到市民好评。建于上世纪80年代的席子营社区过去是一个以“脏、乱、差”闻名的居民区，自2001年新社区成立后，先后建立了很多公用设施、“星光老年之家”、社区演艺厅等。居民们也常常里面活动，人气极旺。
但也有一些小区会所冷冷清清，处于亏损状态。“我们小区里有一层楼是会所，里面可以打牌、打乒乓球、打台球，可去的人不多，会所基本属于空置状态。”滇池路某小区李女士说。类似这些小区的会所经营成本高，除了购买设备费用，水电费、管理费、人工费、设备维护费等算起来也是一大笔费用，加上营业额少，难以做到收支平衡，最后会所被迫改变功能，变成超市、餐馆，或者最后被开发商卖予他人。
改变会所功能须业主同意
云南弘石律师事务所刘英律师介绍说，2007年10月1日起实施的《物权法》第六章第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”其中未提及会所的归属问题，而会所是否可计入“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房”，法律当中没有明确规定。“因此，会所到底归谁所有要根据业主在购房时与开发商的具体约定而定。”云南凌云律师事务所主任李春光律师说，如果业主购房时与开发商约定会所面积计入公摊面积，那么会所的产权应归全体业主共同所有。如果会所未计入公摊面积，且开发商能够出具小区会所建筑面积的独立产权证，在这种情况下，才能说开发商确实具有会所的产权;如无约定，会所不计入业主公用分摊中，会所不归业主共有。然而，购房时与开发商有无约定又是一个容易被人忽略的问题。售房以建筑面积计价，购房者重点关心的是自己购买的房子本身，“法律的模糊界定与购房者的大意为会所纠纷埋下隐患。”
云南鑫桥律师事务所主任律师刘爱国则认为：会所是小区全体业主的共有财产，开发商侵占或出售，业主可起诉给现在产权人颁发土地使用证和房屋所有权证的国土资源局和房管局，要求两部门注销土地使用证和房屋所有权证。一旦两证被注销，业主就可凭法院判决恢复会所的使用权。
买房合同需约定会所问题
记者调查发现，不少房屋买卖合同并没有任何关于小区会所的条款，一般业主也并不当它是什么大事，在签合同时没有注意到相关问题。这就意味着，绝大多数会所的“生死大权”都被开发商掌握着。
律师提醒，为避免这种情况，业主就必须进行事先维权。比如业主在与开发商签订购房合同时，一定要对小区会所作明确约定，并将约定内容写入合同附件。一方面，若开发商承诺设置小区会所，业主可要求其在合同中约定：若房屋交接时会所不存在，开发商应承担何种法律责任(包括支付较高比例的违约金、业主可解除合同等);另一方面，业主还需在合同中约定小区会所的经营服务方式和服务功能，比如具体规定服务的项目种类、提供服务的时间、收费标准、服务项目的位置和面积等。同时，业主也应在合同中明确开发商违反约定时，应承担什么样的违约赔偿责任。
