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商品房买卖合同纠纷案件存在的问题及对策

来源:找法网 2009-12-16 16:17:12阅读数:

3.法制观念已经深入人心,买受人的依法维权意识增强,在《解释》实施之后,原告为买受人依法进行维权的普遍增加,纠纷发生后能够依法理智诉讼,说明《解释》的颁布施行确实解决了以往商品房交易发生纠纷时无法可依的状况。 (四)从案件的审理结果看,买受人胜诉的案件具

  3.法制观念已经深入人心,买受人的依法维权意识增强,在《解释》实施之后,原告为买受人依法进行维权的普遍增加,纠纷发生后能够依法理智诉讼,说明《解释》的颁布施行确实解决了以往商品房交易发生纠纷时无法可依的状况。

  (四)从案件的审理结果看,买受人胜诉的案件具有代表性,产生判例效应,导致群体性纠纷数量上升,使某一类型商品房买卖合同纠纷案件凸显

  出卖人为原告诉讼的胜诉比例在20%左右,买受人胜诉的案件比例更少,但对其他买受人有相当的影响力,具有潜在的判例效应。如王永红等人与长城公司的商品房买卖合同纠纷案件,王永红等诉讼长城公司交付车位,法院认定长城公司应支付王永红违约金,此后引发了小区内大量买受人诉讼长城公司支付违约金的案件。这与商品房买卖合同纠纷案件的群体性、在同一小区内多发性的特点完全吻合。

  (五)商品房买卖合同纠纷案件审理中出现的难点问题,与案件的各个类型紧密相连

  依据案件的诉讼成因对商品房买卖合同纠纷所作细化分类后,在目前收案量大、案件较为集中的几个类型中,分别出现了审理中的难点问题。如在适用《解释》时,对于宣传材料、广告中关于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”上,理解不一致,导致同案不同判;在认购协议签定后无法达成正式的商品房买卖合同,买受人要求退还定金的案件中,对于认购协议中约定的买受人义务应如何理解?这些问题伴随商品房买卖合同纠纷案件的进一步类型化而产生,并且亟待解决。

  三、商品房买卖合同纠纷案件涉及的主要法律问题

  (一)关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题

  销售广告和宣传材料是销售商品房的一种重要的促销手段,因出卖人发布虚假广告诱导买受人购买房屋而引发的上诉案件,从《解释》适用前的6件上升到73件,上诉案件的收案比例已经超过全部商品房买卖合同纠纷案件的10%。审判实践中,在对宣传材料及销售广告是否为要约,是否构成违约的认定上,存在不同意见,形成了同案不同判的局面。形成这种局面的关键,在于对《解释》第3条所作规定“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确定”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的视为要约”的理解不尽一致。根据《合同法》第15条的规定,商业广告在原则上是一种要约邀请,没有订入合同中的广告、宣传资料内容不能作为合同条款。这种情况下,买受人在因受到误导购买房屋遭受不利益时,其所受损失只能通过请求出卖人承担缔约过失责任进行补偿,这无法使买受人的损害得到全面补偿。有学者指出,无论商业广告或宣传资料是否构成要约,一旦购房者与开发商签订房屋买卖协议,开发商制作且购房者信赖的广告及宣传资料即构成买卖合同的重要组成部分。如果开发商制作、发布虚假广告宣传资料,亦可能因其所销售的商品房不符合商销性和适应性而被认定为欺诈。(注:叶林:“惩罚性赔偿在商品房买卖合同中的适用问题”,《人民法院报》,2003年7月15日。)各法院在适用第3条处理案件时的审理结果也不尽一致。尤其是出卖人广告宣传的设施、公共建设,如中心会所、停车车位等配套设施,或者是小区的绿地面积等宣传,是否为要约的认定上,各法院所作判定不一。笔者认为,《解释》第3条的规定保护了买受人合法权益,按照该条规定,以及《合同法》第14条的规定,在出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时,就应认定为要约。

  1.出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺。2.该允诺和说明具体确定。所谓具体确定,是指广告的内容是特定的、不抽象、不笼统。如小区绿化率达到80%、保证每两户有一个停车位、规划区内设立健身房、游泳池,每单元两部电梯等,现在已经得到公认,应该认定属于具体确定的条件。(注:韩延斌:“最高人民法院‘关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释’的理解与适用”,载于《民事审判指导与参考》总第15卷,人民法院出版社2003年版,第25页。)但是象“高尚社区”、“具有热带雨林般的休闲会所”等宣传就因为其判断标准难以统一,不应认定为具体确定。其中,对于“相关设施所作说明和允诺具体确定”上,还有以下两点必须考虑的因素。(1)在相应的法规、规范性文件为要求的情况下,出卖人就小区的规划、绿地面积、车位设置等作出承诺,应视为要约。这首先是基于相关地方性法规或规范性文件的规定;其次是由于出卖人就小区的规划、绿地面积、车位设置等已经作出的承诺。如根据《北京市城市绿化管理条例》第13条第1款的规定,新建居住区的绿化面积不低于30%,并按居住人口人均2平方米的标准建设公共绿地;居住小区按人均1平方米的标准建设公共绿地。如果开发商在广告中承诺了绿地的具体面积的,应认定为要约。对于此种情况其他省市法院也作出过类似判决。(注:南京市规划局《建筑工程规划设计要点通知书》对小区车库配套设施建设规定,开发商应该按照每户0.2车位的标准建设车库。在南京栖霞股份有限公司与买受人之间的买卖合同纠纷案件,法院就出卖人广告中约定的车位数作为要约予以确认。)(2)房地产开发商在销售房屋之前,规划中已经确定了小区各个部分的建设项目,并对原规划建设的内容进行了公示,在出卖人与买受人签订了商品房买卖合同后,开发商考虑到后期工程的建设对小区的规划予以变更,该变更再次经规划部门批准,对于原公示过的内容是否认定为要约。对此,笔者认为可以分两种情况进行处理。①出卖人改变小区规划,与原来公示的内容不符,但改变后的公共设施、共用建筑的建造系为了小区全体居民的利益的,如果将变更后的项目拆除,会影响到整个小区买受人或居民居住生活的,对此应当认定出卖人最初的公示内容为要约,但在违约责任的承担上,可适当减少出卖人承担违约金的数额;②出卖人变更小区的规划是为了出卖人的后期工程获得更大的利益。对此,即使经过了规划许可或办理了变更手续,也应该充分考虑买受人的利益,在认定原公示内容为要约的基础上,由出卖人承担违约责任,并且尽可能判决出卖人按照原来对于小区的规划补办规划手续,重新进行改建。3.是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。其中的关键在于买受人信赖这些广告和宣传资料中具体确定的说明和允诺,并使之与出卖人订立合同时,即为买受人对出卖人发出的要约作出承诺,即使该说明和允诺没有明确订立在商品房买卖合同中,也应认定为合同内容,出卖人违反该内容的,应承担违约责任。[page]

  (二)出卖人无法交付宣传材料、销售广告约定的内容时,违约责任的认定问题

  在出卖人无法交付销售广告、宣传材料中承诺的公共绿地、配套设施时,是否认定为违约的问题上,笔者认为,应当结合个案情况作出判断,是否构成违约,不能一概认定或否定。应注意以下几点。

  1.对于出卖人无法交付房屋的配套设施,应区别是现房销售还是商品房预售来分别认定违约责任。(1)现房销售中买受人往往对于房屋的结构、周边环境、配套设施、公共设施等均有直观的了解,在购房当时,就应该知道出卖人交付的房屋及配套设施是否与广告、宣传材料一致。如果出卖人所销售的房屋配套设施等与广告、宣传材料不符,买受人并未提出异议的,但在购房后反悔的,此种情况不宜认定为出卖人违约;如果出卖人所销售的房屋配套设施等与广告、宣传材料不符,买受人当即提出异议,出卖人亦承诺整改或答复日后将保持与广告、宣传材料一致,而出卖人在房屋交付使用后,未按照承诺履行的,则应认定出卖人为违约。(2)商品房预售中发生的出卖人未履行广告或宣传材料中承诺的,只要承诺或宣传材料的内容具体确定,并且对出卖人订立合同房屋价格的确定有重大影响的,一旦出卖人违反约定,应认定为违约。

  2.审判中要准确地理解《解释》第3条关于“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”的规定,特别是涉及到群体纠纷时,要考虑具体买受人在签订商品房买卖合同当时的要求和意愿,不能简单地按纷争发生后众多买受人统一形成的意思考虑。

  3.按照上述关于适用《解释》第3条时如何认定要约的分析,开发商违反承诺,未能交付配套设施系因考虑整个小区规划的合理性和协调性,及小区的整体利益而对公共设施的位置、用途使用方式等进行了适当调整,并仅对少数业主造成一定影响的,不要轻易认定违约。在示范文本中规定,在“建设工程施工图设计文件的一些设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人未在设计审查单位批准变更之日起10日内,书面通知买受人的,买受人有权退房”。但在实践中,买受人选择退房的很少,选择实际支付违约金的为绝对多数,所以对此问题的研究仍旧十分紧要。笔者认为,上述观点符合《合同法》的规定,同时有利于保护买受人的权益,规范出卖人的销售行为。对于出卖人就所销售商品房开发规划范围之外的周边环境所作的夸大不实宣传,误导买受人购房使买受人遭受不利益的,根据《合同法》第42条的规定,可由买受人请求由出卖人承担赔偿损失的责任。

  (三)关于认购协议与定金的效力问题

  认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书,因认购协议签署后无法达成商品房买卖合同而引发的案件在《解释》适用之后数量上升了20件。由于买受人在签订认购协议后,往往要先行支付几千元到几万元的定金,如果双方不能达成正式的商品房买卖合同,买受人更容易成为受损方,买受人索还定金则成为必然,从各个区县法院审理的案件看,因认购协议产生的纠纷原告全部为买受人。

  在适用《解释》第4条、第5条审理因认购协议而引发的纠纷时,就如何认定“因不可归责于当事人双方的事由”,各个法院的理解各不相同,有的法院认为,双方对于主合同的某些条款无法协商达成一致,造成主合同无法签订的,就应该认定为不可归责于双方当事人的原因,定金应予返还;有的法院认为,买受人在交纳定金之前,明知交纳定金是为了签订主合同提供担保,其本身就有义务先详细了解主合同的内容再交纳定金,买受人在交纳定金后,以主合同条款双方无法达成一致为由,拒绝签订主合同,买受人未履行认购协议的义务,定金不应返还。

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