土地使用权转让合同是否有效

　　【案情】

　　2010年2月26日，四川A建筑工程有限责任公司(以下简称A公司)股东大会作出决议，将其所享有使用权的工业出让土地45.3亩对外转让。该决议第三条规定面向社会、公众转让，设立期望值，竞价采用密封呈报，一口价的报价方式，达期望值最高者评标受让，参加竞买者不得低于三家。否则，转让活动按失败处理。2010年2月27日，A公司制定《竞买报名须知》，明确以公开议价、竞标方式转让土地使用权。同日，A公司面向社会发布了《资产转让公告》和《四川 A建筑工程有限公司转让蓬安县建筑工程有限责任公司黎家店村三社(页岩砖厂)土地转让方案》《以下简称<土地转让方案>》。《资产转让公告》主要内容为：A公司位于蓬安县某镇黎家店的工业出让土地45.3亩，转让费用于安置职工及偿还债务，底价270万元，有意者请持法人或个人身份证明及相关资质证明、信誉保证金50万元于2010年2月27日至3月2日前在A公司报名索取资料，报名经过资格审查，符合条件者于2010年3月3日上午9时至 17时将报价方案及承诺书交A公司办公室。

　　《土地转让方案》明确了转让土地的范围、转让须知与转让条件、转让方法及转让方选定受让方的程序和办法。其中第一条规定转让方经过报名审查须3家以上(含3家)有实力的竞买方，实行竞价转让;第四条规定转让面积以国土局确定的宗地面积为准，实行底价限价，上不封顶的转让方式，底价为每亩6万元，取报价高于底价的最高者为本宗地块转让价，出价最高者的竞买方为受让方，受让方接到《受让通知》后，在3个工作日内与转让方签订转让合同，否则视为受让方放弃受让资格。对于转让方选定受让方的程序和办法，《土地转让方案》规定：

　　1、议价依据。转让方向参加议价、竞价转让土地使用权的企业或个人提供的《竞买报名须知》、《四川A建筑工程有限责任公司转让蓬安县建筑工程有限责任公司黎家店村三社页岩砖厂土地转让方案》及本宗土地平面图、土地使用权证，作为本宗地的议价依据，竞买方据此作出报价书、承诺书。

　　2、受让方的选定。转让方董事会、监事会、股东代表组成的资产转让审定小组，对竞买方按时交回的标书(承诺书、报价书)在工作会上一一公布评定，取本次报价最高且承诺完全符合转让方给出方案中的各项条件的为本宗地的受让方。

　　3、合同签订和土地款的支付。审定后，转让方书面通知中标者为本宗地的受让方，受让方在三日内主动到转让方公司签订转让合同，一次性付清土地转让款。

　　根据A公司的资产转让公告、土地转让方案及报名须知，自然人朱某、陈某章、刘某召、唐某与四川B房地产开发有限公司(以下简称B公司)报名参与了竞价。 2010年3月3日，A公司向各报名人发出土地竞买补遗书，明确为保证公平、公正、公开，使转让方和受让方得到保障，公司对所转让的土地设定期望值，各竞买人的报价低于期望值，该次竞买无效，并将递交报价书和承诺书的时间延至2010年3月4日。A公司经研究后确定的期望值为3，281，622.00元。 2010年3月4日，各竞买人进行了密封式报价，并向A公司作出书面承诺，自愿履行A公司土地转让方案中规定的各项要求。其中，朱某委托刘某龙进行了报价。当天，在A公司的人员监督下，当场公布报价结果。抽取的第一份报价单系B公司所出具，内容为：四川B房地产开发有限公司自愿比本次竞价最高价再加6万竞买你司所卖的蓬安县某镇黎家店村三社(页岩砖厂)土地使用权。其他竞买人的报价分别是：陈某章418.8万元;刘某召346万元;唐某351万元;朱某 518万元。报价结束后，朱某认为B公司的报价没有具体的金额，应属无效，自己的报价才是最高价，B公司则坚持其报价应当是在朱某518万报价的基础上加 6万即524万，为本次竞价中的最高价。

　　A公司最终于2010年3月14日与B公司签订了《土地使用权转让合同》。朱某认为A公司、B 公司违背法律、行政法规的强制性规定和诚实信用原则，双方恶意串通，损害了自己的合法权利，遂向法院提起诉讼，请求确认A公司、B公司所签订的《土地使用权转让合同》无效，并判令A公司与自已签订合同。

　　本案争议的焦点在于B公司关于“比本次最高报价高6万元”的报价的性质如何认定，A公司、B公司所签订的《土地使用权转让合同》是否有效。

　　【分歧】

　　一种意见认为，B公司关于“比本次最高报价高6万元”的报价的性质是一种投机行为，它违背诚实信用、等价有偿、公平合理的交易规则，排除了其他交易者的平等交易机会，是一种无效民事行为，基于无效民事行为所签订的《土地使用权转让合同》当然无效。

　　二种意见认为，B公司“比本次最高报价高6万元”的报价只是一种要约行为，是否得到承诺，应由A公司做出，既然A公司完全同意B公司的此种报价并与之签订了合同，起完全具备合同有效的各种必要要件，当属有效。

　　【分析】

　　笔者同意第二种意见，主要理由如下：

　　笔者认为，本案首先应当明确《土地转让方案》等文件的法律性质为要约邀请而非要约。《中华人民共和国合同法》第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。” A公司就土地转让所公布的《土地转让方案》等文件是希望参加土地竞买人提出报价，与招标公告、拍卖公告的性质相同，亦是向不特定主体发出的以吸引或邀请相对方发出要约为目的的意思表示，该表示中并不包括合同成立的主要条件，特别是未包括价格条款，其实质是希望参加竞价的人提出要约，属于当事人订立合同的预备行为，是一种要约邀请。由于要约邀请只是引诱他人发出要约，既不能因相对人的承诺而成立合同，也不能因自己作出某种承诺而约束要约人。因此，我国法律对 “要约邀请”的撤回未作条件限制，在发出要约邀请以后，要约邀请人撤回其邀请，只要没有给善意相对人造成信赖利益损失，要约邀请人一般不承担法律责任。A 公司违反具有要约邀请性质的《土地转让方案》等文件，以另一种方式确定土地的受让方，其实质只是对要约邀请的撤回，并不因此当然承担责任。

　　其次，《土地转让方案》等文件也不具备悬赏广告的性质。根据《土地转让方案》等文件，A公司的土地转让实际上包括竞价报价和签订土地转让合同两个环节，《土地转让方案》等文件不仅不具有要约的性质，更不具备悬赏广告的性质。即使朱某的报价属于最高价，但最高的报价方也并不当然与土地转让方形成土地转让合同关系，报价仅仅是价格要约，必须有明确的承诺表示，土地转让方与竞买人才能形成合意，以事前公布的《土地转让方案》等文件中的规定，认定转让方已经作出承诺没有法律依据，竞价者的最高报价并不赋予最高竞价者以合同形成权，是否签订合同还需双方进一步协商和确认。

　　再次，投机行为和违反诚实信用不能导致合同无效。朱某认为，B公司的报价存在投机行为，违反诚实信用原则，其土地转让合同应当确认无效。对此，笔者认为，民法的基本原则是立法原则也是司法原则，但立法与司法在贯彻和落实基本原则的方式上各有特点，其作为立法的基本原则，主要表现在立法者在制定具体的民事规则和制度时必须以基本原则为指导，从而使基本原则得到具体落实和贯彻。司法机关严格按照法律规定处理案件正是对基本原则的遵守和执行，唯法律对某一行为或事件的规范出现漏洞时或者缺乏具体的规定时或规范性条款出现理解歧义时，司法机关才可以以基本原则填补漏洞、解释和选择。而《中华人民共和国合同法》已经就合同无效的情形进行明确，直接适用所谓的“诚实信用原则”认定合同无效，是回避一般条款，必然架空民事法律条文，不仅涉嫌司法专横而且会造成法律的不确定性增加，这必然有违司法的精神和本意。

　　第四、A公司可以自由选择土地转让的方式。A公司属非国有公司，其土地资产是非国有资产，对该宗土地如何转让，法律法规并没有强制性规定，以竞价或其他方式转让土地都是合法的转让行为。即使A公司拒绝与当时的最高报价者签订土地转让合同，也只是对自已制定的《土地转让方案》等文件的自我违反，不能认定为违反了法律法规的强制性规定。应当予以明确的是，A公司就土地转让所公布的《土地转让方案》等文件是A公司就土地转让竞价程序对不特定主体作出的一种承诺(并非与要约相对应得承诺)，A公司应当按照《土地转让方案》等文件进行土地转让，如果A公司在进行竞价转让土地的过程中，违反其对参加竞买者所作出的承诺，也只是合同磋商过程中违反诚实信用原则的行为，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条可能要承担相应的缔约过失责任。如果在土地转让合同中存在胁迫、欺诈等违反诚实信用原则的行为，按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，也只能由受损害一方的合同当事人申请撤销或变更而不是确认合同无效。

　　第五、本案没有A公司与B公司恶意串通的事实和证据。朱某认为，A公司与B公司签订的土地转让合同，属“恶意串通损害第三人利益”行为。笔者认为，被告A公司按照自己的意愿自由选择受让方、B公司接受土地转让的行为都是各自利益的正当追求，而且是在朱某的最高报价上再加价6万远，不为法律、行政法规所禁止，因此“恶意”便成了无源之水。《土地转让方案》等文件在参加竞买者之间没有约束力，土地受让方 B公司接受土地转让，也不构成对其他竞买人约定义务的违反，因为彼此并无约定。如前所述，朱某未实际取得土地转让合同的权利，其所称利益仅仅是可能订立土地转让合同的机会利益，如果存在机会利益损失，朱某可以依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定追究A公司的缔约过失责任，而不能就此否定A公司与B 公司签订的土地转让合同的有效性。

　　第六、本案不具备合同无效的法定情形。双方协商一致并签字确认的合同，原则上应当认定合法有效，这是 “公理”，是一般原则，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。” 综合以上分析，不管B公司的报价是否为最高报价，本案所涉土地转让合同均不存在无效的情形，被B公司与A公司所签订的土地转让合同应当依法认定为有效。