按揭房转让的法律问题
案情回顾
2008年4月，市民童某将自己购买的按揭房屋作价21万元售予刘某，约定余下10万元按揭款由刘某承担，双方合同约定“如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损，刘某应按贷款额度的5‰每月赔偿给童某”，“任何一方违约，应支付对方违约金3万元”。2010年5月，刘某又将该房屋作价23万元售与吴某。2010年6月起，刘某连续3个月停止支付贷款。童某得知情况后，向河南洛太律师事务所李律师寻求法律帮助，将刘某起诉至法院，请求解除与刘某的合同，并追究刘某的违约责任。
法院判决：
法院经审理后认为，刘某的行为不构成根本违约，且本案涉及吴某的利益，故童某与刘某双方的合同继续履行;因刘某的行为构成违约，根据双方的合同约定，判令刘某向童某支付违约金3万元。
律师分析
李律师认为：1.刘某不构成根本违约。本案刘某已履行主要合同义务，且有继续履行意愿，其三个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现，不构成根本违约，所以不构成法定解除理由。另考虑到刘某已与第三人就该房屋签订买卖合同，解除本案合同将给吴某利益造成影响，故本案合同应继续履行。
2.违约责任的认定。《合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。童某和刘某双方签订的合同中，既约定了概括性赔偿违约金3万元，又约定了具体性赔偿违约金，即当刘某未按期归还房贷，应按贷款额度的5‰每月赔偿给童某，故童某依法可以选择适用，但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当。鉴于刘某违约行为系非根本性违约，实际造成童某的损失亦较轻，故对刘某提出要求减少违约金的意见予以采纳。
律师提醒
关于按揭房买卖合同，李律师提醒广大购房者以下几点：
1、购买二手按揭房屋，卖方是否符合赎楼、注销抵押登记将直接影响到合同的履行，如果不能办理转按揭或注销抵押登记，则卖方可能构成违约。
2、转按揭房屋买卖合同，通常会约定按揭不足部分由买方以现金方式补足，但若按揭因政策停缓等不可抗力导致受阻，在卖方明显无责的情况下，若合同无法继续履行，往往由买方来承担相应的法律后果，包括新增加的贷款利息、税费负担。
3、按揭房买受人采用继续使用出卖人名义向银行偿还按揭贷款，在出卖人更换银行卡，违约导致买受人无法继续偿还按揭款的情况下，买受人可以向法院起诉，要求出卖人继续履行合同。但买受人要求法院直接确认其所有权，或要求以买受人名义直接向银行偿还按揭款等诉讼请求，均无法律依据。
