合同成立不等于合同当然生效
2005年5月8日，张某和李某达成口头协议，由张某购买李某房屋，价款7.8万元，5月15日交6万元后交房契和钥匙，余款5月30日付清。后张某拖欠余款不付，双方发生纠纷，李某起诉法院，要求解除与张某的房屋买卖口头协议，恢复房屋原状。但张某要求维持双方的房屋买卖关系，协议有效。
本案涉及合同法上一个十分重要的问题，即合同成立与合同生效及它们之间的区别的问题。
合同成立与合同生效常常是密切联系在一起的，但合同成立与合同生效仍然是两个不同的法律概念，应当在法律上严格区别开来。所谓合同成立，是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。一般来说，买卖合同的主要条款是标的物和价金。一旦当事人就主要条款达成协议，合同就成立了。但合同成立只是解决了当事人之间是否存在合意的问题，并不意味着已经成立的合同都能产生法律效力。我国合同法第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。这也就是说，如果合同的主体、内容和形式都符合法律规定，则合同一旦成立便会自然产生法律效力。合法合同自成立时起具有法律效力，而违法合同虽然成立但不会发生法律效力，不受法律保护。由此可见，合同成立后并不是当然生效的。本案中，张某和李某之间的房屋买卖协议，从合同成立上说，由于他们就合同的主要条款??标的物、价金已达成一致意见，合同成立当无疑义。但是，按照有关法律规定，1、房屋买卖应当采用书面形式;2、法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。这是关于书面合同成立的补充规定。所以，如果当事人在法律、行政法规规定采用书面形式订立合同的情况下，仍然采用口头形式订立合同的，既不能一概认定为无效或有效，而是无效为原则，有效为补充，即只有合同一方已经履行了主要义务且对方接受的合同，才可以认定为有效。这是为了保护和鼓励交易作出的新规定。本案中张某和李某之间的房屋买卖协议采用口头协议，但张某已向李某支付房款的大部分且李某接受了房款，并将房契和钥匙交于张某。以上足以说明，卖房是李某的真实意思表示，只是在张某拖欠余款的情况下，李某才提出解除合同。所以，张某和李某之间的房屋买卖口头协议是成立的，也是符合法律、行政法规规定的。
但是，按照合同法第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的，依照其规定。”城市房地产管理法第60条规定：“房地产转让或变更时，应向县级以上地方人民政府房管部门申请房产变更登记……”。即房屋买卖必须到房屋管理部门办理登记，方为有效，这是法律、行政法规规定的一条强制性规定。同时，按照我国合同法第52条规定，违反法律、行政法规强制性规定的，合同无效。因此，本案张某和李某之间的房屋买卖协议虽已成立，但因违反城市房地产管理法强制性规定，即违反了必须进行登记、履行过户手续的规定，故应认定该房屋买卖协议无效。张某和李某房屋买卖协议应按无效合同责任处理。
