出租人不是业主，租客拒绝履行合同

　　案情介绍：

　　李某通过某中介承租一套房屋，该房屋由陈某代替业主与李某签订合同，陈某出具了业主的房本以及身份证复印件，租赁双方在签订出租合同时，陈某将其姓名签署在出租人处，未签署业主姓名，合同签订后，租户李某以陈某不是业主为由拒绝继续履行合同。

　　法律分析：

　　1、 陈某在合同甲方处签署自己名字的行为直接导致合同无效。

　　根据《城市房屋租赁管理办法》规定：凡公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理及经营的房屋均可作为出租房屋。也就是说，出租房屋的主体必须是该房屋的所有权人或权利人(如有转租权的承租人)。在本案中陈某并不是该房屋的业主，也没有显示其为该房屋合法权利人的资料，因此陈某不是适格的出租房屋的主体。其以自己名义签订的房屋租赁合同应该是个无效合同。

　　2、 我们能否认为陈某是以代理人的身份签订的合同?

　　在本案中，陈某出具了该房屋的产权证以及身份证，但并未出具业主的授权委托书。在没有出具委托书的情况下，无资料显示陈某具备合法有效的代理资格以及代理权限。由于陈某在甲方处直接签署自己的名字，因此陈某能否被认为是无权代理的代理人，在业主追认之后是否具有合法的代理人资格，仍有疑问。

　　3、 如果陈某的代理人身份得到认可，那么本案如何处理?

　　根据《合同法》第四十八条规定，相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认，合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。因此可由承租人或中介公司催告业主，是否承认陈某的代理资格，如果业主承认那么合同就是合法有效的，如果业主不予承认，那么此合同无效。同时，承租人也拥有撤销合同的权利，可以在业主表示前，通知业主撤销租赁合同。

　　针对上述案例，21世纪不动产专家提示购房者：

　　1、 在不是业主本人签订合同的时候，首先需确认签约人的身份，是否具备合法有效的签约资格，并且按照相应的格式签署合同，业务员应注意审核客户签字位置是否正确。

　　2、 如签约人为代理人，需出具合法有效的委托书，并且在委托书中明确代理人的代理权限。根据委托书的内容履行合同。

　　3、 如签订合同的签约人不具备合法的代理人资格，则需在尽短的时间内，由业主追认其合同效力。