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不履行附随义务的定性处理

来源:找法网 2014-09-28 13:45:27阅读数:

出租人甲与承租人乙签订了一份门面房租赁合同,乙花了10多万元进行了装潢。后因乙不能提供承租房屋的房产证,工商管理部门不予核发营业执照。而甲则以双方合同并无约定要提供房产证为由拒不提供。乙只好向法...

  出租人甲与承租人乙签订了一份门面房租赁合同,乙花了10多万元进行了装潢。后因乙不能提供承租房屋的房产证,工商管理部门不予核发营业执照。而甲则以双方合同并无约定要提供房产证为由拒不提供。乙只好向法院起诉,要求与甲解除门面房租赁合同,并要求甲赔偿装潢损失。

  【评析】

  日常生活中,经常会出现因合同的内容不完备,或者约定的内容需要运用合同解释方法加以明确的问题。本案就较为典型。在处理上应从以下几个方面进行把握:

  首先,从合同订立的目的来看。本案中的甲、乙双方的目的非常明显,不言自明。而作为纠纷的裁判者,应考虑尽可能地满足双方当事人的合同订立目的,以维护交易安全与交易秩序的安定。若一方所提出的超出合同约定的要求对实现合同目的至关重要,则应支持提出要求的一方。这也符合我国《合同法》有关附随义务的规定要求。如在本案中,虽然合同本身只是一个房屋租赁合同,但其房屋却是营业用房,若甲不提供房产证,乙就不能取得营业执照,导致合同目的不能实现,提供房产证便成为甲的附随义务。

  其次,从承租人的受损事实来看。租赁合同签订以后,乙便开始装潢,客观上表明其作为承租人在积极地履行合同。甲的拒不提供房产证行为,导致乙不能取得营业执照,其为经营而进行的装潢投入,也将成为一笔较大的损失。法官应当将尽可能减少不必要的损失作为其利益衡量的考量标准,找出原因,从而有针对性地处理案件。

  再次,从要求的合理性方面来看。一方提出超过合同约定范围的要求,必须要在另一方能够履行的能力范围之内。即合同一方向另一方所提出的合同外义务要求,必须具有合理性及可履行性,否则法院可不支持该要求。双方当事人应当以诚实信用的态度,确实保障合同能够得以履行,而不是消极地甚至故意制造履行障碍。本案中,乙所提出的让甲提供房产证的要求,应属于合理要求且甲也并非无法满足,甲应当履行配合协助的义务。

  最后,从解除租赁合同的条件来看。本案中乙的诉讼请求是解除合同,并要求赔偿损失。上级法院相关司法意见认为,因交付的房屋无法使用或者严重影响经营的,承租人有权请求解除租赁合同;因出租人的行为导致合同解除,承租人要求出租人赔偿因履行合同造成的损失以及合理期间内的经营损失(最长不超过6个月)的,人民法院应予支持。本案中,作为承租人的乙有理由相信出租人甲的房屋具有产权证,甲却以合同未约定为由不理睬乙的合理要求,导致严重影响乙的经营,合同解除的条件已经成就,乙主张赔偿损失亦具有法律依据。

  综上所述,本案中乙的诉讼请求应当得到人民法院的支持。

  (作者单位:江苏省泰州市中级人民法院)

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