定金合同是否有效

定金合同是否有效
　　案情介绍：张小姐问：我通过朋友看中了古北路上的一套产权人为朱先生的三室两厅的房子。经过初步协商，我与朱先生就房屋价格及付款方式口头上达成一致。几天后我约朱先生签购房意向书，因朱先生出差，便由朱先生的妻子宋女士出面与我签合同。我们在合同上明确了房屋的价款、付款方式、签署正式合同的时间，还约定定金为人民币两万元。宋女士和我都在这份协议上签了字。由于我的一张银行卡出了问题取不出钱，我就只交给宋女士一万元，宋女士给我打了一万元的定金收条，我们口头约定另外一万元由我在一周内补交。我担心朱先生变卦，因为毕竟购房意向书上没有朱先生本人的签字。我想知道我和宋女士签订的购房意向书是否有效？定金是以一万元为准还是以两万元为准？
　　律师观点
　　合同的签约主体要适格，也就是签约人要有权签署合同。一般情况下，合同要由权利主体即本人来签署，如果非本人签署，那么签约要经过本人授权或取得本人事后追认，否则会产生因签约主体不适格而无效的问题。
　　本案张小姐与宋女士签署的购房意向书是否有效，要区分不同情况来看：一是宋女士取得房屋产权人朱先生的书面授权（房地产买卖一般要求经过公证）并且是在授权范围内代签合同，那么张小姐与宋女士签署的购房意向书有效；二是宋女士虽未经朱先生书面授权，但张小姐有理由认为并有证据证明宋女士有代理权（比如宋女士表明她与朱先生为夫妻关系，又持有朱先生身份证原件，在签协议前经过朱先生口头委托或同意），则宋女士签约构成表见代理，该定金合同也有效；第三种情况是宋女士没有取得朱先生书面授权，又没获得朱先生事后追认，则该定金协议无效。从避免后遗症的角度来说，张小姐最好要求朱先生本人补签一份合同或是在原购房意向书上补签朱先生的名字，这样更能保证交易安全。
　　在定购房意向书有效的前提下，本案定金应以一万元为准。定金合同为实践性合同，也称要物合同，也就是定金合同不仅需要当事人双方的意思表示一致，而且需要现实交付定金，定金合同从实际交付定金之日起生效。双方虽然约定定金为两万元，但张小姐实际交付的是一万元，约定交付的定金与实际交付的定金不一致时，以实际交付的为准，因此定金以一万元为准。如果张小姐希望定金约束力在两万元幅度内，张小姐最好能尽快补足定金，并要求把宋女士出具的定金的收条更换成由朱先生签字的定金收条。