口头承诺该不该写入合同？

日前本报接到读者刘先生的来电咨询，称他看中了某开发商开发的一套住房。当初开发商告诉他这套住房的阳台虽然是全封闭的，但依然按敞开阳台算一半的面积。由于两个阳台加起来有１２个平方，现在开发商只按照一半６个平方米的面积收钱，刘先生认为很划算。所以就要求购买这套住房。在双方签订合同的时候，刘先生要求开发商将两个阳台只算一半面积６个平方米的承诺写入合同中，但开发商不同意。为此刘先生很不理解，既然已经信誓旦旦承诺了，为何又不能以书面形式写下来呢？
　　像刘先生这样的情况到底要不要写入合同中呢？
　　杭州市房地产管理局房产政策处冯律师在接受记者采访时称：阳台按照什么面积计算具体要看当初规划中阳台是包阳台还是敞阳台。规划中阳台是包阳台的话应按全部面积计算到房子的总面积中；规划中阳台是敞阳台的话则按照规定按一半面积计算到房子的总面积中。但是不管怎么计算开发商都应该将阳台的面积写入合同。像刘先生的这种情况，最好在签合同的时候让开发商将阳台的面积写入合同。如果现在开发商只是对消费者作了口头承诺，而没有将阳台面积写进合同的话，消费者今后在做房产证时房产测绘部门测出的房屋面积就有可能大于当初消费者购买的面积，且超出面积又在政策规定的３％之内，那么，开发商就有权利要求消费者补足多余部分面积的钱。假如开发商不反悔的话对消费者来说没有什么影响，但是，也不能排除开发商反悔的可能，如果开发商反悔，消费者就只有乖乖地交钱，因为消费者没有依据说明开发商当初承诺给他的阳台按照一半的面积计算。所以，消费者最好在签合同的时候与开发商做好文字约定。
　　省消费者协会一负责人在接受记者采访时称：如果消费者在购房时遇到刘先生的这种情况，作为消费者最好与开发商协商将阳台的面积记入合同中。如果开发商不将阳台面积写入合同，作为消费者要么放弃购买，要么就打算在做产权证的时候补交３％以内多余面积的房款。
就刘先生的问题，浙江国傲律师事务所房地产部杨律师在接受记者采访时称：开发商这种做法是不对的，如果开发商不将刘先生所购住房的阳台按一半面积计算写入合同，到时候开发商反悔，刘先生就得将阳台余下的一半面积的房款交给开发商。所以这就要看开发商是以怎样的一种态度来处理这种事了。对于消费者来说，能在合同中注明是非常有必要的。同样消费者也可以按照法律规定，将开发商在楼书或广告中的承诺写进补充协议。如果开发商不同意写，事前可准备一部小录音机，将开发商的口头承诺录下来，以便今后作为法律的依据。
　　据悉，阳台建筑面积包括：（１）封闭式的阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积；（２）挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；（３）凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；（４）半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
　　据了解，国家经委（８２）经基设字５８号文件中《建筑面积计算规则》指出：“凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积”。建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建房?煟保梗梗丹牐担保泛牛┰俅沃厣暧Π创讼罟娑ㄖ葱小Ｎ?了统一全国商品房销售中的面积测量与计算规则，加强对商品房销售面积的计量监督，保护买卖双方的合法权益，国家质量技术监督局组织制定了《商品房销售面积测量与计算》（ＪＪＦ１０５８－１９９８）国家计量技术规范。包括附件：《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范。