【房产仲裁案例】合作经营房产争议

　　[案例来源]：北大法意

　　[案情摘要]：当事人因履行合作合同发生争议，申请人将争议提交深圳分会仲裁，其请求如下：　　1.确认申请人对合作公司投入注册资本人民币1080万元，首期出资占注册资本的15%;　　2.裁定解除合作合同，解散合作公司。

　　[案例正文]：

　　一、案情

　　1992年11月26日，申请人与两被申请人依据《中华人民共和国中外合作经营企业法》，在中国××市签订了“××房地产有限公司合同”(下称合作合同)，主要内容如下：

　　1.三方依法在中国境内共同成立“××房地产有限公司”(下称合作公司)，其组织形式为独立核算、自负盈亏的有限公司，合作公司以其全部财产为限对债务承担责任。合作各方以各自合作条件对企业债务承担责任。

　　2.合作公司的经营范围在××市××地段开发、建设、销售、出租和管理自建的商品房及配套设施。

　　3.合作公司的投资总额为人民币428900000元(折合66000000美元)。总投资范围包括：各式商住楼240000平方米，公建配套15000平方米，公建配套部分有小学校、托幼、商业服务网点、娱乐设施、医疗保安设施，及各种用途管理用房、道路、园林、绿化小区配套市政等。

　　4.合作公司的注册资本为人民币144000000元(折22150000美元)，其中甲方二以土地使用权作价人民币78000000元(折12100000美元)，占注册资本的55%，办完土地手续;乙方出资人民币65200000元(折10000000美元)。完成公司注册登记后，3个月内乙方即付注册资本的30%，6个月内付注册资本的20%，9个月内付10%，2年内付清注册资本数。如乙方未能按期出资，甲方有权终止合作，另找外资合作方。

　　5.合作各方的合作条件为：甲方以所征用的土地出资;乙方所投入的资金全部用于上盖建设及各类设施建设。乙方投资从完成登记注册之日起，投资总额以内注册资本以外的部分须于领取营业执照之日起8年内投放完毕。如需贷款，甲方不提供任何形式的担保或抵押。

　　6.三方利益分配方式：合作公司交500平方米商业铺位给甲方一，另按营业额的4%缴交管理费给甲方一及××镇人民政府作为今后整个小区管理费，合作公司除税后利润按甲方二及乙方各自注册资本比例分成，即甲方二占55%，乙方占45%。

　　7.各方责任：

　　甲方一责任：

　　(1)负责办理合作公司商品住宅建设计划的上报事宜;

　　(2)该住宅小区居住人员的入户口问题;

　　该住宅小区居民子女的入学、入托等教育事宜。

　　(3)该住宅小区完成建设后，交给地方政府管理事宜;

　　(4)协调合作公司与地方各级政府的关系等。

　　甲方二责任：

　　(1)负责提供已获批准征用的位于××市××地段的197亩(约131320平方米建设用地的使用权及其各项文件;

　　(2)负责办理合作公司的立项及成立的申请批准，登记注册、领取营业执照等事宜，以及负责办理各种设备器械进口的报关事宜;

　　(3)负责组织整个合作公司的组织、实施及项目建设工作;

　　(4)办理合作公司所委托在境内办理的各项事宜。

　　乙方责任：

　　(1)负责筹集本合同建设工程所需的全部建设资金，并保证建设资金按本合同规定和董事会通过的工程进度计划投入;

　　(2)协助合作公司在境外采购工程所需的建筑材料、机械设备、各种装修材料;

　　(3)负责在境外销售合作公司建设的房屋;

　　(4)接受合作公司的委托，办理合作公司所委托的其他事宜。

　　8.合作公司兴建的商品房90%以上在境外销售，以保证外汇平衡。

　　销售主要采取分期付款或银行按揭方式预售，销售渠道通过下列方式，经董事会决定后执行：

　　(1)委托乙方销售;

　　(2)委托有权销售房产的公司销售。

　　销售价格由合作公司根据市场情况提出方案，经董事会批准后执行。合作公司可根据市场情况对售价及时作出适当调整，但要确定调整价格时，需经董事会批准方可执行。内售房屋价格应按国家有关规定服政府有关管理部门核定后方可执行。

　　9.合作公司董事会于合作公司注册登记之日，为正式成立之日。董事会由8人组成，甲方委派4人，其中甲方一1人、甲方二3人。乙方委派4人。董事长由甲方二委派。副董事长由乙方委派。董事长任期5年，经委派方继续委派可连任。

　　董事会是合作公司的最高权力机构，决定合作公司的一切重大事宜。对于重大问题，例：公司章程的修改;注册资本的增加、转让、合作规模的扩大;合作公司的终止、和其他经济组织的合并;销售渠道、方式和价格，应一致通过方可作出决定。对其他事宜，可采取多数或2/3多数通过或者简单半数通过。

　　董事长是合作公司法定代表人。董事长因故不能履行其职务时，可临时授权副董事长或其他董事为代表。

　　董事会会议每年至少召开1次，由董事长召集并主持会议。经1/3以上的董事提议，董事长可召开董事会临时会议。会议记录归案保存。

　　10.合作公司设经营管理机构，负责公司的日常经营管理工作。经营管理机构设总经理1人，由乙方推荐;副总经理1人，由甲方二推荐。总经理、副总经理由董事会聘请，任期3年，经董事会聘任可以连任。

　　总经理的职责是执行董事会会议的各项决议，组织领导合作公司的日常经营管理工作。副总经理协助总经理工作。

　　经营管理部门可设若干部门经理，分别负责企业各部门的工作，办理总经理交办的事项，并对总经理负责。

　　11.合作公司的期限为15年。合作公司的成立日期为合作公司营业执照签发之日。

　　经一方提议，董事会会议一致通过，可以在合作期满6个月前向原审批机关申请延长合作期限。

　　合作期满合作公司应依法进行清算，清算后的剩余财产无偿归甲方所有。

　　12.由于不可抗力，致使合作合同无法履行，或是由于合作公司连年亏损、无力继续经营，经董事会一致同意通过，并报审批机关批准，可以提前终止合作期限和解除合作合同。

　　由于合作一方不履行合作合同、章程规定的义务，或严重违反合作合同、章程规定，造成合作公司无法经营或无法达到合作合同规定的经营目的，对方除有权向违约一方要求索赔外，并有权向合作合同审批机关申请批准终止合作合同。如合作各方同意继续经营，违约方应赔偿合作公司的经济损失。[page]

　　13.合作任何一方未按合作合同规定依期如数提交及提供合作时，从逾期第1个月算起，每逾期一个月，违约一方应缴付应交出资额的3%的违约金给守约的一方。如逾期3个月仍未提交，除累计缴付应交出资额的3%的违约金外，守约一方有权按合作合同第9条规定终止合同，并要求违约方赔偿损失。

　　由于一方的过失，造成合作合同及其附件不能履行或不能完全履行时，由有过失的一方承担违约责任;如属双方的过失，根据实际情况，由双方分别承担各自应付的违约责任。

　　14.合作合同的订立、效力、解释、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。

　　15.凡因执行合作合同所发生的或与合作合同有关的一切争议，合作各方应通过友好协商解决;如果协商不能解决，应提交中国国际经济贸易仲裁委员会根据该会仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对合作各方都有约束力。

　　当事人因履行合作合同发生争议，申请人将争议提交深圳分会仲裁，其请求如下：

　　1.确认申请人对合作公司投入注册资本人民币1080万元，首期出资占注册资本的15%;

　　2.裁定解除合作合同，解散合作公司。

　　在仲裁庭第二次开庭时，申请人提出了补充请求，在该次庭审后，申请人作出书面具体说明，认为应由被申请人承担的经济责任如下：

　　1.固定资产部分，包括房屋、未开发建设用地。

　　(1)××花园的预收账款反映，已出售73套房屋，已建楼宇共532套(不包括紫×阁)，则申请人应占该部分物业为：(532-73)×45%=207套;

　　(2)已建上述楼宇占地为2.5万平方米，××花园总用地面积为13.13万平方米，则申请人应占该部分用地的45%，即(13.13-2.5)×45%=4.78万平方米;

　　(3)紫×阁楼宇已建成104套房屋，18间商铺、18个车库，则申请人按45%计算，占47套房屋、8间商铺、8个车库。

　　2.合作公司账目反映，不合理的销售差价和不合理的支出，不应由合作公司承担，根据合作合同补充条款(一)第5章第14条、(三)、(六)有关规定，应退回申请人的资金为人民币6534753.24元。其中包括：

　　(1)以低于市场价格出售××花园楼宇给第一被申请人员工的差价按市场价人民币3500元/平方米计算，每平方米差价按人民币1000元，每套按80平方米计算，共计23套×80平方米×1000元=人民币184万元。

　　(2)××花园前期工程费(五通一平费用)按合作合同规定应由第一被申请人负担，共计人民币7965784.97元，占45%，即人民币3584603.24元;不合理费用支出人民币112万元，占45%，即人民币50.4万元;第一被申请人每年向合作公司摊派费用人民币123万元，占45%，即人民币55.35万元;未经合作公司董事会同意向非金融机构支付高贷款利息人民币11.7万元，占45%，即人民币52650元。小计人民币4694753.24元。

　　3.合作合同还有大量售楼收入被第一被申请人隐匿，由于合作公司制作两本以上账目，因此，申请人在此仅能主张对该部分财产的45%所有权，恕暂时无法提出具体赔偿请求数额。

　　4.在××大厦项目中应退还申请人的收益并赔偿利息损失共计入民币19110123.78元。包括：

　　(1)其中2750平方米部分已售出应占

　　{(35540677.36÷1212.1平方米)×1.1-[18000+(10000000÷3603.24平方米]｝×1212.1平方米×40%=13320021.44×40%=人民币5328008.58元

　　(2)属申请人权益409平方米部分及广告和其他投入

　　(18668352-300000)×1.1-(8180000×1.1-4617444.91)+{[(1400000×1.1+2500000)÷(2750+409)]×2750｝+853204.29×55%-13800883=人民币6009947.20元

　　(3)从1994年7月1日起被第二被申请人截留的资金共计人民币11337955.78元，截至1998年4月7日止共计1371天，要求第一被申请人支付违约赔偿金人民币7772168元。

　　1998年9月21日，申请人在第三次庭审时对以上补充请求变更如下：

　　1.对补充请求第1条第(2)项，决定放弃对金×花园1996年12月前未开发建设用地的请求，即4.78万平方米。

　　2.对于补充请求第4条，由于申请人要摊付销售××大厦的广告宣传费，因此第一被申请人应退还申请人的收益人民币9931189.21元及利息损失每日0.5‰。

　　3.由第一被申请人承担因本仲裁案引起申请人发生的一切相关费用。