优先购买权的行使及效果

一、优先购买权的概念及特征

“优先购买权是指特定的民事主体依照法律规定享有的先于他人购买某项特定财产的权利”。优先购买权具有以下特征：1、法定性。优先购买权是依据法律的规定而产生的。“由于优先购买权给予了优先购买权人购买机会的优惠，剥夺了非优先购买权人的购买机会，限制了财产出卖人选择购买人的权利，因此，这种权利非有法定不可”；2、对抗性。优先购买权有对抗第三人的效力，即具有一定的物权效力，这是优先购买权优先性的必然体现；3、期待性。对特定财产享有优先购买权的权利人在财产所有人出卖该财产予第三人前，其优先购买权不具有现实行使性，只处于期待状态，只有在所有人出卖该财产予第三人时，这项权利的行使才由“可能”变为“现实”；4、附属性。优先购买权的享有是基于某种特定法律关系的存在，即法律只赋予具有某种特定法律关系的民事主体享有优先购买权，因此，优先购买权是附属在某种特定法律关系上的。

二、优先购买权的性质

优先购买权的性质在理论界有多种学说，主要有：物权说、债权说、期待权说、形成权说等。形成上述诸多学说，主要是由于考察的角度不同。从权利内容角度考察，有了物权说和债权说；从权利的作用角度考察得出了形成权说；从权利的条件构成角度考察，又形成了期待权说。如果讨论优先购买权的行使及效果的话，我们应从权利的作用这一角度来考察优先购买权的法律性质。站在这一角度来看，优先购买权是一种形成权。“所谓形成权，是指由法律赋予的权利人仅凭自己的单方行为即可使法律关系发生、变更、消灭的权利”。行使优先购买权，可以依权利人单方的意思表示使所有权人与第三人之间就特定财产的买卖关系归于消灭，并形成和第三人同样条件为内容的权利人与所有权人之间的买卖关系。

三、优先购买权的行使及效果

(1)行使的条件

法律赋予具有特定法律关系的民事主体对特定财产享有优先购买权，但这一权利得以行使还必须要具备一定的条件。第一、时间条件，即优先购买权在什么时候能够行使。首先，必须在所有权人作出出卖特定财产的意思表示后。优先购买权最终所要成立的是买卖关系，在所有权人没有作出出卖特定财产意思表示前，这种买卖关系不可能成立，因此，优先购买权就不可能得以行使；其次，要在所有权人与第三人成立了买卖关系时。所有权人就特定财产未与任何第三人成立买卖关系时，优先购买权人要购买该财产，其与所有权人依法订立买卖契约即可，不存在行使优先购买权的问题。只有在所有权人与第三人就特定财产成立了买卖关系时，优先购买权人为对抗第三人，实现自己的购买，才需要行使优先购买权，因此，所有权人与第三人就特定财产成立了买卖关系的时间是优先购买权开始行使的时间。在此还应注意一个问题，即“优先购买”与“优先缔约”的不同。有入认为，在所有权人作出出卖特定财产的意思表示后，若有第三人与优先购买权人同时向所有权人要约购买该特定财产的，优先购买权人可行使优先购买权，即所有权人就特定财产必须先与权利人建立买卖关系。这是一种错误的认识，此种观点是将优先购买权视为优先缔约权了，在此，与何者建立买卖关系，所有权人仍有选择的权利，只是这种选择的结果不一定必然具有法律效力。第二、内容条件，即优先购买权要以成立什么样内容的买卖关系为前提才能行使。法律规定以成立“同等条件”为内容的买卖关系，权利人才能够行使优先购买权。“同等条件”是指所有权人出卖特定财产与第三人时，双方之间订立的买卖契约所约定条件的相对等同条件。对于“同等条件”应主要从两个方面把握：价格和价款支付时间及次数，即在这两个方面等同，就可视为“同等条件”，至于其他方面，譬如价款的支付方式等只要没有从根本上损害所有权人的出卖利益，就不必作为“同等条件”的内容来考虑。第三、期限条件，即优先购买权的行使期间。优先购买权具有对抗第三人的物权效力，这对通常的交易安全和稳定会产生一定的影响，因此，有必要对优先购买权的行使规定一个期限，否则，不利于交易的正常进行。“在现行立法中都没有规定优先购买权的期限问题，在实践中无法掌握，无法执行。对此，必须尽早解决。”确定这一期限，把握的原则主要是既要保障优先购买权人的权利得以充分行使，又不能使所有权人与第三人成立的买卖关系不稳定时间过长。法律可做这样的规定：优先购买权人行使权利应在法定期限内，超过期限的优先购买权丧失；所有人就出卖特定财产予第三人通知了优先购买权人的，其作出行使优先购买权的期限为自接到通知之日起15天内；未通知的，优先购买权人可从知道或应当知道所有权人与第三人成立了买卖关系之日起三个月内行使权利，但所有权人就特定财产与第三人成立买卖关系已超过一年的，优先购买权人不得再行使优先购买权。上述期间在性质上应属除斥期间。

(2)行使的限制

优先购买权的行使，从另一个方面来说是对所有权人就特定财产的处分实施了一定的限制，因此，从保护所有权人利益的角度出发，应对优先购买权的行使进行必要的限制，以防优先购买权人的权利滥用。第一、所有入向与其有法律上身份关系的第三人出卖特定财产的，优先购买权人不得行使优先购买权。所有权人与第三人之间具有法律上的身份关系，如继承关系、近亲属关系、扶养关系等，所有权人将特定财产出卖给该第三人会有自身的利益或情感因素掺杂其中，这种买卖带有浓厚的身份属性，它有别于普通的买卖。所以，在这种情况下，优先购买权人不能行使优先购买权。第二、所有权人采用拍卖方式出卖特定财产的，优先购买权人能否行使优先购买权分两种情况区别对待。一种情况为优先购买权人知悉所有权人拍卖特定财产(所有权人通知或通过其他途径得知)而未参加竞买的，视为其放弃了优先购买权，嗣后不得行使。参加而未竞买成功的，同样不能再行使优先购买权，因为拍卖的规则是价高者得，这时优先购买权人已不具备了行使权利的内容条件，即不具备“同等条件”；另一种情况是优先购买权人不知悉所有权人拍卖特定财产(对不知悉权利入主观上没有过错)，因而没能参加竞买，第三人通过拍卖程序与所有权人成立了买卖关系，对此，优先购买权人仍可在“同等条件”下主张行使优先购买权。第三、所有权人的特定财产被司法机关采取强制措施予以出卖的，优先购买权人不能行使优先购买权。在司法机关对所有权人的特定财产进行强制出卖时，所有权人已经丧失了对该财产的处分权，因此，优先购买权已无法针对所有权人适用。那么，优先购买权人是否可以向司法机关行使优先购买权呢?同样不可以。司法机关的处分行为是行使公权力的行为，属于国家行为性质，优先购买权人向其行使优先购买权无法律上的依据。 [page]

(3)行使的效果

优先购买权的行使会产生什么样的效果?这是至关重要的，它直接涉及到优先购买权的最终效力问题，也直接影响优先购买权人行使该权利的积极性和必要性问题。行使优先购买权能产生以下两层效果：

第一效果(前效果)：行使优先购买权首先产生使所有权人就特定财产与第三人成立的买卖关系归于无效的效果。最高人民法院《关于贯彻执行(民法通则)若干问题的意见 (试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”产生这一效果是优先购买权“优先”的体现，即对第三人具有对抗效力的体现，不产生这一效果，优先购买权就无从谈具有先于他人购买特定财产的物权效力，这也是优先购买权产生以下第二层效果的前提效果，即前效果。

第二效果(后效果)：行使优先购买权排斥了第三人对特定财产的购买并不是最终目的，成立权利人与所有权人之间就特定财产的买卖关系才是最终目的。这是优先购买权“购买”含义的体现，也是最终效力的体现。行使优先购买权最终要产生这样一个效果：成立权利人与所有权人之间就特定财产以和第三人购买时的“同等条件”为内容的买卖关系。这一效果相对第一效果来说是第二效果，即后效果。优先购买权只有产生了这两层效果，其行使才是完整的、完全的，缺少任何一个都不是优先购买权的完全实现。

(4)优先购买权的竞合

行使优先购买权有可能发生权利竞合现象，即在特定财产上存在几个优先购买权，而这几个权利人均主张该权利。对于优先购买权的竞合，可分以下情况区别对待：基于同一特定法律关系上的优先购买权的竞合，优先购买权人的“优先购买”是针对非优先购买权人而言的，这两者就特定财产的购买依法存在地位上的不平等性(这是建立在购买的“同等条件”基础上)，一者相对于另一者来说具有了法律上的“特权”，因而，优先购买权人可以依法排斥非优先购买权人的购买。但当购买人均享有优先购买权，且这一优先购买权是存在于同一特定法律关系上的时候，优先购买权人之间的购买地位就没有了法律上的不平等性。面对数个法律上购买地位平等的购买者，所有权人应具有选择决定权。基于非同一特定法律关系上的优先购买权的竞合。一般是共有人和承租人的优先购买权的竞合。针对这种竞合，有学者主张共有人的优先购买权是基于物权关系产生的，因此是物权性的权利，而承租人的优先购买权是基于债权关系产生的，其是债权性的权利，按照物权优于债权的原则，共有人的优先购买权应优于承租人的优先购买权。此种观点欠妥，优先购买权是根据法律的直接规定而产生的，它不是基于特定法律关系中的权利而派生的，因此，不能依据特定法律关系中的权利的效力来界定优先购买权的效力。法律之所以在共有关系上和租赁关系上规定优先购买权，主要是为了资源的高效配置与利用。“共有人享有优先购买权，就存在着通过优先购买权的行使而促使共有向单独所有转化，改变对财产共有不便于发挥财产利用的状况”。“法律设定承租人的优先购买权，目的在于使承租人取得租赁物所有权，继续保持其对该物的占有、利用”。比较两者，强调共有人的优先购买更能实现资源的高效利用和物尽其用的目的。所以，对于共有人和承租人的优先购买权出现竞合时，应以共有入的优先购买权效力更高为宜。

作者：于国俊