企业租赁经营应合法

案情简介

甲公司（民营企业）与乙厂（小型国营企业）于2000年10月未经政府有关部门同意签订了一份《租赁合同》，约定甲公司租赁乙厂，乙厂被租赁后，仍保持其全民所有制企业的性质，实施租赁后，甲公司独立核算，自主经营，自负盈亏，租赁范围为乙厂的全部固定和非固定资产，并约定了租赁期限及租金的缴纳、设备及厂房的维修，出现纠纷向仲裁委员会申请仲裁等。在合同履行期间，甲公司发现了乙厂欠交水电费及滞纳金高达数十万元，而且设备也存在严重问题，已无法正常、安全使用。为尽快投入生产。经乙厂同意，甲公司垫付了十万元水电费和滞纳金，但生产仍无法进行。于是，甲公司以书面形式于同年十一月三日向乙厂发出通知，要求解除合同，并返还垫付水电费款。乙厂书面答复，提出了解除租赁合同的前提条件。双方就租赁合同的解除未能达成一致意见。因此，甲公司根据合同约定向当地仲裁委员会申请仲裁，要求解除合同，给付垫付的水电费款十万元。

「判决」

审理结果

1、确认该租赁合同无效。

2、甲公司垫付的水电费及滞纳金十万元，乙厂应于裁决书生效之日起十日内给付甲公司。

「法律规定」

《中华人民共和国合同法》第七条规定：“事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

「评析」

本案涉及的关键问题是：该租赁合同是否有效，以及带来的相应法律后果。

《中华人民共和国合同法》第七条规定：“事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”一九八八年六月五日国务院发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》第三条规定：“本条例所称租赁经营，是指在不改变企业的全民所有制性质的条件下，实行所有权与经营权的分离，国家授权单位为出租方将企业有期限地交给承租方经营，承租方向出租方交付租金并依照合同规定对企业实行自主经营的方式。”第五条规定：“出租方和承租方必须执行国家的方针政策、法律法规，接受人民政府有关部门的监督。”第十二条规定：“出租方在企业出租前必须会同有关部门对企业进行清产核算、清理债权债务、评估资产（包括有形资产和无形资产）……。”

本案中，乙厂属全民制小型国营企业，租赁经营应适用《暂行条例》的有关规定，对外实行租赁经营时，应报经政府主管部门批准。但是，乙厂缺少这一法定程序，依照《合同法》的有关规定，该合同是无效的。甲公司与乙厂均存在过错。

由于无效合同从本质上违反了法律规定，因此国家不得承认此类合同并加以保护，合同一旦确认为无效，就产生溯及力，使合同自始无效。由于无效合同的违法性，因此无效合同无须经当事人是否主张无效，法院或仲裁机构可以主动审查合同无效。如发现合同已属于无效合同应确认该合同无效。有关国家行政机关亦可以对一些无效合同予以查处，追究有关无效合同当事人的行政责任。无效合同因其内容违反法律和公序良俗，当事人即使事后追认，也不能使这些合同生效。目前，许多企业的租赁经营均存在这种情况，君子协定一旦被法律、法规所否定，只能视为废纸一张。

当然，有效部分和无效部分可以独立存在，一部分无效并不影响另一部分的效力，那么无效部分被确认为无效后，有效部分继续有效。

此外，甲公司垫付的十万元水电费及滞纳金，理应由乙厂给付甲公司。