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新政下买房租房哪个合算:若投百万相差无几

来源:找法网 2011-03-21 15:29:22阅读数:

2010该不该买房,一面是房价势如猛虎;另一面却是新政频出,楼市注定不会重复去年的疯狂,面对着高企的房价,是现在出手还是观望?是自有置业还是过度租房?那些刚性需求者的出路究竟在何方?借债买房与租房而居相比,哪个更划算? 高房价与低租金 最新统计资料显示,尽管20

      2010该不该买房,一面是房价势如猛虎;另一面却是新政频出,楼市注定不会重复去年的疯狂,面对着高企的房价,是现在出手还是观望?是自有置业还是过度租房?那些刚性需求者的出路究竟在何方?借债买房与租房而居相比,哪个更划算?

      高房价与低租金

      最新统计资料显示,尽管2009年上海市房价创出历史新高,然而住房租金投资回报率已降至历史最低水平,仅2%左右,甚至不如最保守的投资方式——银行定期储蓄,目前一年期存款利率为2.25%。与投资国债相比,今年首期一年期凭证式国债发行利率为2.6%,高出住房租金投资回报率0.6个百分点。

      如果将购房款用来参与证券一级市场申购新股或者购买货币式基金这类风险较低的投资产品,年收益率至少可以达到8%,远远高于住宅租金投资回报率。

      为什么房价和租金之间会形成如此之大的反差呢?主要原因在于房价连年不断上涨。这使得买房者并不是指望房屋租金来收回投资,而是靠房产价格的不断上涨来获得收益。

      据统计,上海市2009年新房价平均涨幅高达50%,个别楼盘最高涨幅超过了120%,二手房市场价格也呈普涨态势,全年平均涨幅高达38%。某咨询机构的调研结果显示,目前上海市住房空置率超过15%,一些房产投资者根本不在乎租金的回报,即使让房屋空着也无所谓。因为投资一套房产如果靠租金来收回成本至少要耗时50年,而房价的增值可以在短短的2、3年内就收回全部成本。

      算好经济账

      不过,房租的偏低恰恰为租房者带来了良好的机会,从经济上说,租房明显优于买房。

      如果你有300万元现金,准备购房结婚,以上海市内环的二手房为例,面积100平方米,单价为3万元/平方米,不考虑其它因素,手中的现金恰能用来购买这套二手房。根据目前房屋租赁市场情况,该套住房的租金为每月5000元,年租金为6万元。

      按目前银行一年期定期储蓄存款利率计算,300万元每年能够带来6.75万元利息收入,扣除房租后净剩7500元,租房的优势明显。如果将这笔钱用来摇新股,按8%的收益计,年收益24万元,扣除房租后净剩余18万元,数目相当可观。

      如果手头仅有100万元购房款,买300万元房屋,你只能用作首付,还须贷款200万元,期限20年,还款方式为等额本息。其中公积金贷款为60万元,利率为3.87%;商业贷款为140万元,利率按基准下浮15%计,为5.049%。

      经计算,月还款额为12872.23元,20年累计还款金额高达3089335.2元,其中利息1089335.2元,数目巨大。月供无疑会形成一个沉重的负担,只能省吃俭用当“房奴”,生活质量明显下降,半辈子为房地产商和银行打工。

      相反,如果选择租房,把100万元用来投资,那么扣除房租后仍可以得到净收益2万元。即使租房20年,租金累计为120万元,与贷款利息支出相差无几。

      关键是转变观念

      尽管有不少购房者对上述经济账心知肚明,但仍然还是勒紧裤腰带要买房,这或许与某些传统观念有关。

      有部分人认为,有房才算有家,须有婚房才能结婚,婚房当然指的是产权房。有的姑娘认为嫁给没房的男人缺乏“安全感”,丈母娘也会对没房的准女婿一票否决。

      其实,这一观念必须改变。当年,鲁迅、巴金一批著名作家因当时上海房价昂贵,选择了租房而不是买房。在发达国家,居民平均住房自有率也仅为50%左右。其中,美国是65.5%,瑞士是42%,英国是46%。在欧美、日本和香港地区,刚开始工作的年轻人一般是先租房,然后量力而行买小房,这是一种被普遍接受的住房消费观念。

      不愿租房的刚性需求者还有个顾虑,就是担心今后房价涨了,更买不起房。其实,现在买不起房子的人,即便房价下跌20%,还是买不起;而买得起的人,若是倾其所囊买房,流动资金便枯竭了。

      有人开玩笑说:“一套房子,消灭一个中产”,此话虽然有点过头,但也是从一个侧面反映了购房者的困境。高房价,可以说已经成为广大百姓最为揪心的问题之一。与其硬撑着降低生活质量当“房奴”,还不如先租房把该做的事情做起来。

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      两项指标均已“亮红灯”

      两项与购房有关的主要指标均已大幅超标,这在一定程度上说明现在租房要比买房划算。

      专家表示,房屋租售比以及租金回报率这两项指标都不容乐观。其中,大部分城市房屋租售比已经远远超过1:300的警戒线,最高可达1:700,这表明房价中存在不小的泡沫;此外,租金回报率已经低于银行存款利率,这也说明购房其实并不太合算。

      房屋租售比畸高

      “有些城市房屋租售比确实偏高,这在一定程度上反映出这些城市房价中存在不小的泡沫成分。 ”美联物业有关人士表示。

      美联物业市场研究部曾对北京、上海、深圳三大城市作了一个抽样调查,结果显示房屋租售比已经大幅超标。

      据美联物业北京市场研究部调查显示:北京的楼市租售比创纪录突破了1:500,达到了1:546,部分区域甚至达到了1:700;上海的情况也不容乐观,房屋租售比在1:500左右,最高也达到了惊人的1:670;深圳目前一套100万元左右的一居大约租金水平在2500元左右,租售比大概维持在1:400~480之间。

      房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准,被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。一般而言,租售比1∶200左右意味着区域房产运行良好,而1∶300则是租售比的警戒线。

      虽然有业内人士认为,以房屋租售比这个概念来衡量房价水平值得商榷,因为国内市场房价的构成与西方国家有所不同,但中房指数研究院副院长陈晟表示,各城市的房屋租售比能在一定程度上反映房价的泡沫程度,“如果房屋租售比出现了巨大的背离,说明泡沫成分较大。 ”

      租金收益率偏低

      租金收益偏低,甚至低于银行存款利息时,这说明所在城市存在严重的投机现象。美联物业市场部抽样调查结果显示,上海部分住宅租金投资回报率已降至历史最低水平,整体接近2%的水平。也就是说,投资一套房产如果靠租金来收回成本,至少要耗费50年,表明不管是购房自住还是投资,都已不太合适。

      根据美联物业曾经对各区调查显示,随着2009年房价的上涨,租金回报率普遍下滑。其中,长宁区蓝筹样本租金回报率为3.07%;闵行区为2%~3%;普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%~2.5%;静安、黄浦区仅为1.5%~2%。[page]

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