企业厂房拆迁：提高拆迁补偿协商成功率的途径

　　【前言】

　　当前，拆迁人与被拆迁人在房屋拆迁公告确定的期限内经常会因安置、补偿问题发生争议而达不成拆迁协议，影响拆迁工作进程的进行。企业厂房拆迁，由于面积大、设备设施多等情况，在安置补偿协议签订时会存在更多的问题。协议是双方当事人意思表示的形式，协商是当事人意思表示的过程，通过协商解决问题无疑是成本最低的方式，对双方当事人都有利。所以，掌握协商的技巧对提高签订安置补偿协议成功率具有重要作用。

　　【基本案情】

　　2014年，杭州XXX有限公司位于与杭州市滨江区浦沿街道新生村的经济合作社签订租赁协议，租赁一部分土地建立了厂房。2015年，当地进行拆迁，但是所给予的补偿费用较低，不能弥补因厂房搬迁所造成的损失。为此，杭州XXX有限公司的代表人多次与拆迁部门进行沟通，但是都没有达到理想的补偿标准。在磋商多次无果后，杭州XXX有限公司决定委托律师助其维权。李文谦律师和孟文静律师仔细而广泛地听取了杭州XXX有限公司的代表人的陈述和意见，认真学习了当地政府下发的系列文件，也了解了委托人的一些诉求。在掌握了案件基本事实后，律师向当地区人民政府发送了律师函。在收到律师函后，政府深感压力，表现出了对此案件的重视，于是派人与委托人杭州XXX有限公司接洽商谈。在知道要与拆迁部门进行协商后，委托人杭州XXX有限公司不知道如何与对方进行洽谈，表示很担心。

　　【法律分析】

　　李文谦律师认为：在对房屋拆迁安置补偿磋商过程中，拆迁人是处于弱势地位的，拆迁人不但要学会充分利用自身的优势，还要掌握磋商的一些技巧。

　　第一，摆正心态。在政府主动要求协商时，很多拆迁人内心往往是拒绝的，毕竟谈判总是与妥协联系在一起，而妥协就意味着自身利益的牺牲。所以，在对补偿进行磋商前，拆迁人要摆正心态，补偿协议之所以能签订并不是因为磋商这个过程，而是双方对磋商结果的认同。当然，并不是所有的谈判都是成功的，所以拆迁人也不要把所有的希望寄托在磋商上。

　　第二，认清底线。在谈判前，拆迁人要做好准备，根据房屋的产权性质、面积、用途、补偿标准、市场价值等确定房屋拆迁补偿价格，认清自己所能接受的价格底线。当然，拆迁人也可以作个价格浮动期间，在谈判时根据具体情况进行参考。狮子大张口的要价方式不切实际，不利于问题的解决。谈判过程中，拆迁人可以准确地向对方表达自己的诉求或者自己所能接受的补偿标准，无需为了谈判结果的成功而变得畏畏缩缩，毕竟磋商并不是解决问题的唯一途径。

　　第三，讲究谈话方式。拆迁人要明确谈判是为了解决问题，而不是为了激化矛盾。因此，在谈判过程中，拆迁人以温和的方式去表达自己的诉求，即便对方有不同的意见，也要认真地倾听并进行有理有据的反驳。