关于农村宅基地上房屋拆迁补偿安置的律师意见
荣昌县峰高镇政府：
??为确保渝隆公路(峰高至广顺段)建设工程拆迁工作的顺利进行，并切实保障拆迁范围内人民群众最根本利益，本律师以征用伍正玉、黄云寿、黄云禄三户宅基地上房屋拆迁补偿安置为例，就《拆迁补偿与安置方案》中存在的政策性问题提出如下意见，请政府相关部门在实际工作中给予充分研究，与时俱进，制订更符合当前社会经济发展形势的农村征地补偿安置办法，修民心路、畅通路、舒心路，全力构建和谐社会。
??一、城镇居民身份界定
??据查，伍正玉、黄云寿、黄云禄三户在1997年即已农转非，按城镇居民管理已经10年。按照《重庆市土地管理规定》第四十一条第四款、渝府发[2005]67号文关于“被征地农民农转非后即为城镇居民，按城镇居民管理”的规定，他们应属于在本次征地拆迁范围内的城镇居民。
??二、房屋产权取得方式界定
??虽然，伍正玉、黄云寿、黄云禄三户是在征地拆迁范围内的城镇居民，但其房屋产权是通过在依法取得的宅基地上，自行修建房屋的方式取得房屋产权;并不属于《重庆市征地补偿安置办法》第二十二条第一款第(三)项所列举“通过买卖、继承、赠予等方式取得房屋产权”的情形。
??三、政策适用上的空白
??1、综上，伍正玉、黄云寿、黄云禄三户虽然是在征地拆迁范围内的城镇居民，但其房屋产权的取得并不属于《重庆市征地补偿安置办法》第二十二条第一款第(三)项所列举的方式，因此不适用《重庆市征地补偿安置办法》第九条的规定给予补偿。
??2、伍正玉、黄云寿、黄云禄三户将部分住宅改为经营用房的补偿标准问题。
??由于伍正玉、黄云寿、黄云禄三户属于在征地拆迁范围内的城镇居民，而不属于在征地拆迁范围内的村民。因此，《重庆市征地补偿安置办法》第十一条第三款关于“村民的住房改作其他用途的，按住房补偿”的规定对他们同样不适用。
??3、根据《重庆市征地补偿安置办法》第十条关于“征地农转非人员的住房在征地拆迁范围以外的，不拆迁、不补偿、不安置……因国家建设需要征用该宅基地时，房屋的补偿、安置按征地时的有关规定办理”的规定，因此，在本次征用伍正玉、黄云寿、黄云禄三户宅基地上房屋时，房屋的补偿、安置应当依据新的政策规定。但是在本次征地拆迁补偿安置过程中，政府相关部门并没有出台和制订新的政策，而是沿用2005年的征地补偿安置政策，其补偿安置标准与当前社会经济发展状况不相符。
??四、《拆迁补偿与安置方案》中存在的问题
??1、参照渝府发[2005]67号文、荣昌府发[2005]86号文规定标准补偿，与当前社会经济发展实际情况存在较大差距，按照该标准补偿，存在使征地范围内人民群众生活水平普遍降低的客观情况，导致人民群众在征地拆迁过程中出现抵触情绪。
??2、自建住房安置用地不区分“村民”和“城镇居民”，而采取统一用地标准，降低和减少了村民和城镇居民自建住房用地面积，违反《重庆市土地管理规定》第三十二条的规定。
??3、基于当前社会经济发展实际情况，货币安置价格应当按照《重庆市征地补偿安置办法》第二十六条第二款的计算方式重新进行核定。
??4、基于当前社会经济发展实际情况，自建住房补助应当按照《重庆市征地补偿安置办法》第二十七条的计算方式进行重新核定。
??伍正玉、黄云寿、黄云禄三户就是基于1997年农转非成为城镇居民后，既失去了赖以生活的土地，又没有享受任何城镇居民的生活保障的情况下，迫不得已将自己宅基地上的部分房屋通过出租给他人经营，靠收取微薄租金的方式维持家庭生活。在这种情况下，如果按照存在政策空白的《拆迁补偿与安置方案》给予拆迁补偿，其房产面积严重缩水，更断绝了依靠房屋出租获得生活来源，将直接导致生活水平严重下降，老百姓根本利益严重受损，造成“支持国家建设，越拆越穷”的不利社会影响，与党的富民政策背道而驰。
??类似伍正玉、黄云寿、黄云禄三户的特殊情况普遍存在，这是历史遗留问题，所以，政府部门是否考虑针对就地农转非后，长期居住在拆迁范围内的，没有享受城镇养老保险待遇，而无其他生活来源的城镇居民，在房屋拆迁过程中给予特殊的保护性政策，以区别于《重庆市征地补偿安置办法》第二十二条第一款第(三)项规定的城镇人员给予补偿安置。
??建议当地政府在广泛征求意见的前提下，补充制订更符合当前社会经济发展和客观实际的《拆迁补偿与安置方案》，以解决实际拆迁过程中的历史遗留问题。
??上述意见，供政府研究时参考。
?? 2008/1/13
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??执业律师：郑建伟
??执业机构：四川联一律师事务所重庆分所
??执业证号：9794111859
??办公电话：13101351043
??办公地址：重庆市沙坪坝区沙杨路85号
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