《业主手册》，你仔细看了吗

　　随着人民生活水平的提高，旧城拆迁力度的增强，房地产热不断升温，许多人告别了独门独院的老房子，买了小区内的商品房。但是在你买了新房，交接钥匙，签订《业主手册》中相关合同的时候，你有没有仔细看过里面的合同条款内容呢?它们或许对你今后的生活有着深远的影响。

　　义乌就有5户业主在看了《业主手册》后，对其中一些合同条款内容有疑义，因而拒绝签字，要求双方协商后再签订。

　　拒绝签字拿不到钥匙

　　10月21日中午时分，义乌市锦都豪苑的一名业主向本报“浙中周末新闻热线(13957920264义乌 东阳)”反映，他们买了锦都豪苑的商品房，当天是房产商向他们交付新房钥匙的日子，为此，工作人员给他们一份《业主手册》，要求他们在相应地方签字，主要是与物业管理公司相关的几个合同。当时，他们中有人仔细看了《业主手册》后，对里面的一些合同条款内容表示异议，就不肯在上面签字，但是工作人员表示如果他们不签字的话就不给新房钥匙。

　　当天下午，记者在锦都豪苑采访了4名拒绝在《业主手册》中有关合同上签字的业主，他们因此都未曾在上午拿到各自的新房钥匙。

　　一对夫妇告诉记者，他们是上午来拿钥匙的，但由于看到合同中有这么多难以理解的条款，就没有签字，想等在上海读法律的女儿回来商量后再签。

　　其他几个业主也表示，上午来拿钥匙时，工作人员要求他们在《业主手册》相应的位置签字，说签好字就可以领钥匙。许多人根本没怎么看内容就签了字，但是他们看了以后，觉得合同中有些条款内容不是很合理，“如果我不看条款内容就签字，那是我自己放弃了自己的权利”。所以他们是想先拿到新房的钥匙，再慢慢协商合同内容，尽量签得公平一些、合理一些。

　　拒绝签字的理由

　　引起业主异议的合同条款主要有3条，业主反映最强烈的是一条有关小区安全的条款：乙方(指业主)有充分注意自身人身财产安全的义务，公共场所所发生的刑事案件由罪犯直接承担责任。物业管理中的护卫服务仅限小区内公共场所，乙方因室内失窃(非物业管理安保工作不善所造成的)、室内斗殴、伤害等造成乙方人身、财产、权益遭受损失的，由行为人承担责任，丙方(指物业管理公司)不承担责任。

　　对此，有的业主觉得不理解，“当初决定买这里的房子就是看中了该小区的配备条件，该小区采取的是封闭式管理，又有保安巡逻，如果发生室内失窃，他们肯定是有责任的。室内失窃为什么就不关物业管理的责任了呢?”

　　有的业主干脆提出假设，如果一个小偷入室行窃，正巧被业主遇上了，两个人发生了搏斗，业主被打伤，小偷也跑走了，那业主该怎么办?因为这是发生在室内的伤害，难道发生这样的事情物业管理真的就可以一点责任都不要承担吗?

　　仔细看了合同以后，他们还对几条条款的内容持怀疑态度，如《入住须知》第一条，用户入住前必须与开发商签订《商品房买卖合同》及其中附件(《管理公约》、《住房手册》)，并交纳专项维修基金、首期物业管理费、公用楼道电费周转金后才可交接入住钥匙。管理者的权利和责任中第二款第十条，在所有有关该小区的法律诉讼中，物业管理公司作为全体业主的代表。

　　业主认为，交新房钥匙和签这个合同是不能相挂钩的，如今业主已经付清了所有购房款项，这房子是属于私人所有的，而不是物业管理公司所有的，物业管理没有理由扣留钥匙。现在，一些业主表示对该合同的一些条款内容有异议，主要是因为对这些内容感到难以理解，而且作为民事合同，本身就应该是双方座谈协商签订的。对于协议中一些条款内容的分歧，双方可以坐下来重新探讨，以后再重新正式签订。但是这跟业主取得新房的钥匙没有必然关系，物业管理公司绝对没有权力强行扣留钥匙，不让业主入住。

　　在和物业管理公司的叶经理协商时，一个业主表示，签字是一种法律程序，双方都应该慎重，作为业主，必然有一个对合同内容消化、吸收的过程，这毕竟关系到业主下半辈子的生活。现在看了以后，觉得里面有一些影响业主权利的内容，所以想等双方协商以后再签字，但是新房钥匙一定要先交接给业主。

　　合同内容可以协商

　　对于几位业主的要求，物业管理公司的叶经理解释，作为物业管理，他们只是在业主委员会成立以前，执行前期管理的，有些要求与房地产公司相关联。等到业主委员会成立以后，大家可以依法选择新的物业管理公司。

　　这《业主手册》是房地产公司物业部根据去年的，也就是国家新的《物业管理条例》还没出来以前的惯例出台的，所以有些东西现在看来是不合适的。对于业主反响最大的关于安全问题的内容(物业管理中的护卫服务仅限小区内公共场所，乙方因室内失窃(非物业管理安保工作不善所造成的)、室内斗殴、伤害等造成乙方人身、财产、权益遭受损失的，由行为人承担责任，丙方(指物业管理公司)不承担责任)中的陈述，其实根本不是物业管理的责任范围之内的，因为物业管理的职能是协助公安机关维护小区公共安全，如果这些内容业主要求删除的话，可以就此划掉。

　　叶经理说，这《业主手册》其实是一个临时性的公约，所以它是由甲方(开发商义乌锦都房地产有限公司)、乙方(业主)、丙方(物业管理公司)三方签订的，等到业主委员会成立以后，这《业主手册》就自动失效了。到时候，就可以由业主委员会出面，选择新的物业管理公司签订合同。叶经理表示，作为物业管理公司，是为业主服务的，代表的是广大业主的利益，绝对不可能扣住业主的钥匙，现在的情况并不是扣钥匙，主要是当时工作人员没有和业主们解释清楚。

　　当天下午，叶经理给到场的几位业主办理了钥匙移交手续，对于有疑义的合同条款，则表示到时候双方一起坐下来协商，然后签订。

　　用法律的武器维护合法权益

　　值得一提的是，据叶经理说，去年，从他手中交接的该小区的新房就有248套，10月20日又交付了40多套，每个业主都是签了这本相同的《业主手册》后再取钥匙的，但是一直没有人对此提出过异议，直到今天，才有5位业主提出这个问题。

　　为此，记者采访了律师。律师提醒说：“消费者买房子一定要弄清楚，买房子和实施物业管理，是两个不同的消费环节。消费者与不同的企业法人签订合同，所发生的法律关系也是针对不同的对象。”[page]

　　律师还认为，一个住宅区里公共秩序的维护，是所有业主共同关心的，也是购房的业主对居住环境期望的组成部分。在物业销售时，开发商是主要的业主，尽管其并不真正居住在小区里，此时由潜在的、不确定的“全体业主”制定一个业主公约，在事实上是不可操作的。因此，由开发商制定业主公约是必要的。为了区别于业主大会制定的业主公约，《条例》将开发商制定的业主公约命名为“业主临时公约”。为了避免“业主临时公约”制定者的利益倾向损害消费者的利益，《条例》把“业主临时公约”不得侵害物业买受人的合法权益作为“业主临时公约”成立的必要条件。同时，在程序上，《条例》规定临时公约必须明示，供消费者在买房的时候判断其是否公正、公平。当然，如果对某些部分有异议的话，可以提出来协商解决。正如义乌锦都豪苑业主说的，要求一个合理、公平的合同是法律赋予业主的权利，“如果我不看条款内容就签字，那是我自己放弃了自己的权利。”

　　义乌锦都豪苑的5名业主拒绝在自己认为有疑义的合同上签字，而是要求双方先协商，取得一致后再签字，这正是业主运用法律武器维护自己合法权益的表现。

　　相关链接：我国第一部《物业管理条例》从2003年9月1日起实施，这标志着我国物业管理步入法制化轨道，对规范物业管理、维护业主权益具有重要意义。

　　据业内人士分析，《条例》的最大亮点是业主大会成为物业管理最高决策机构。过去，业主仅仅是受物业公司强制的接受者，今后，业主有权“炒掉”不满意的物业公司。《条例》第一次明确了业主与物业公司的“主仆”关系，物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。《条例》的另一大亮点就是强调了业主对小区公共设施的所有权、使用权、处分权和收益权。

　　不过，对于广大业主来说，有了《条例》只是做到了有法可依，如何保证《条例》的严格执行才是关键。目前，细则中需要补充的内容还有很多，但最重要的是体现了法律赋予消费者的权利，体现“公平交易、诚实信用”的原则。