开发商逾期办理房产证的法律责任

　　在商品房交易过程中，办理《房地产证》是必经的程序。在《房地产买卖合同》的格式合同中，都有规定开发商在领取房地产《竣工验收证书》后的第150天内书面通知买方共同向房地产权登记机关申请房地产转移登记，如因开发商的过失造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，应承担违约责任的条款。

　　另外，在开发商、小业主、按揭银行三方签订的《贷款合同》中，一般都有三方约定小业主授权银行代其向房地产权登记机关申领《房地产证》，且领取该证后留存在银行处，直至还清贷款及利息等款项为止的条款。如何理解这些条款的含义，准确界定各方的法律责任?这是应该值得各方尤其是买方注意的问题。在本律师接触这类案子中，许多小业主简单地认为，办理《房地产证》是开发商责任，拿不到证，唯开发商是问。这是存在认识误区的。因此，在办理《房地产证》过程中，应该注意以下几点：

　　1、办理《房地产证》，小业主与开发商两者互有协助履行的义务。

　　我国《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由此可见，办理《房地产证》并不是单方完成的义务，小业主是房产权属转移登记的申请人，而开发商具有应当协助办理的义务。小业主与开发商两者互有协助履行的义务。

　　2、办理房地产初始登记是开发商首先履行的义务。

　　依据房地产权属登记的程序，房地产初始登记主要系由开发商负责.而办理初始登记必须具备三个条件：已合法取得房地产; 已付清地价款; 已完成建筑物的实地测绘;办理时，开发商应向权属登记机关提供以下主要材料：申请书、身份证明、土地使用权属证明、 建设工程规划许可证、施工许可证、 建筑物竣工验收证明、 工程结算书、 建筑设计总平面图、建筑物竣工图(包括单体建筑平面、立面、剖面图)、有资质的测量机构出具的实地测绘结果报告书、房地产分栋分户汇总表等等共约11份。 在房地产分栋分户汇总表中，开发商要依据预售的情况，在分栋分户栏中填写小业主的基本资料。(这些资料实际上在小业主签订买卖合同时，就交给开发商掌握了，如名字、身份证号码、所购房号等，小业主无须另行提供)，房屋权属登记部门收齐这些材料经审查属实后，便进行初始登记公告，在公告一个月内，如果没有第三人提出异议，那么、开发商已完成初始登记办证义务。

　　3、初始登记完成后，小业主有义务抓紧时间办理《房地产证》。

　　根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定规定，(初始登记完成后)房地产转移登记是自商品房交付使用之日起90日内由买方办理，开发商协助。在这一阶段，买方既可以由自己申办，也可以委托他人(包括开发商、银行)申办。如委托他人申办的，买方要出具委托书，提交身份资料，在《房地产转移登记申请表》上签字。这样才完成办理《房地产证》的程序。

　　在目前商品房买卖(按揭)交易过程中，小业主办理《房地产证》几乎都是委托开发商或者银行统一办理的。而很多小业主都忽略了一个重要细节，就是小业主在向开发商或者银行提交办证的资料时，都没有让对方签收字据，留下文字上的证据，这样，一旦发生逾期办证的情况，要准确界定各方的责任，就难免有争议。

　　4、造成逾期办理《房地产证》的原因。

　　①属开发商的原因，通常有以下几种情形：

　　用地手续不合法;未交清土地价;超过审批面积加建，超出部分无法办证。迟竣工迟验收;未能通过综合验收合格。

　　②属小业主的原因，通常是没有及时将资料交开发商或者银行;或者资料不齐。

　　③银行的原因，收到资料后没有及时去办理。

　　纵观目前发生的逾期办理《房地产证》纠纷案件，大多数逾期的原因是出现在开发商身上。尽管小业主作为房产权属转移登记的申请人，开发商作为房产权属转移登记的权利人，但能否按照合同约定的时间办理《房地产证》，关键因素仍然取决于开发商。很多小业主迟迟不能办下《房地产证》的主要原因是由于开发商还不具备办理产权证的条件。在司法实践中，法院是以开发商是否完成初始登记来认定房屋是否具备办理《房地产证》条件。因此，在这类案件中，应首先查明开发商是否完成初始登记，然后分清各方的责任。

　　综上：导致逾期办理产权证的原因，无外乎以下四个方面：

　　一、出卖人的原因：概括来讲，就是在合同约定或法定的期限内，不能提交办理房屋所有权初始等级应具备的文件材料或者拒不提供相关证明。比如开发商的土地使用手续不合法、未支付全部的土地使用权出让金、违规开发建设，没有取得建设用地规划许可证、没有办理施工许可、没有通过综合验收或提供综合验收合格证明等等。

　　二、买房人的原因：因业主自己的原因无法办理。如业主因资金缺乏，不能在约定或法定期限内支付一定数额的契税和相关费用;也有因业主不能按照约定支付购房款，开发商行使抗辩权导致逾期办证。

　　三、第三人的原因：主要是指房地产行政管理机构、政府指定的测绘机构等相关部门因工作拖延、推诿、失职等因素。

　　四、不可抗力：一般指由于自然灾害(地震、水灾、旱灾、暴风雪等)引起的无法建设房屋的情况。

　　法规链接

　　《城市房地产权属登记管理办法》

　　第十六条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。