什么是业主的建筑物区分所有权？

　　建筑物区分所有权的概念：

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　一、专有权：

　　1、专有权的概念：

　　专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的单独所有权。所谓专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权客体的部分。

　　2、专有权的客体：

　　专有权的客体是建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分。

　　二、共有权：

　　1、共有权的概念：

　　共有权，即建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。

　　2、共有权的行使：

　　《物权法》第72条第1款规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”

　　3、法定共有的范围：

　　法定共有，是指依照法律规定由全体业主对于共有部分享有的共有权。

　　法定共有的类型:

　　（1）绿地。

　　（2）道路。道路是指小区内没有经过市政规划的用于通行的道路。

　　（3）物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。

　　（4）维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。

　　（5）建筑区划内的其他公共场所和公用设施。

　　4、车位车库的归属

　　车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。

　　车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。根据《物权法》第74条，开发商在修建了车位、车库之后，首先应当满足业主的需要。所谓首先满足业主需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租、出售给业主，而不能高价卖给第三人。

　　三、管理权：

　　1、管理权的概念

　　管理权，是指业主基于专有部分的所有权从而依法享有对业主的共同财产和共同事务进行管理的权利。管理权是专属于业主的权利。

　　2、管理规约

　　管理规约，又称为规约、业主公约、住户规约，是由全体业主通过业主大会就物业的管理、适用、维护与所有关系等各方面所制订的规则

　　3、物业管理

　　物业管理，就是指由业主自行或者委托物业服务机构以及其他管理人，对业主共有财产和共同事务进行管理和服务的行为。它包括了对建筑物的保存、改良、利用、处分以及对区分所有权人共同生活秩序的维持等内容。

　　业主对于物业管理享有如下权利:

　　（1）自行管理权。

　　（2）自主聘任权。

　　（3）解聘权。所谓解聘权，就是指在开发商前期聘任了物业服务机构之后，业主也可以通过一定的程序解聘开发商前期选聘的物业服务机构。

　　（4）监督权。

　　四、业主大会和业主委员会：

　　1、业主大会的概念

　　业主大会是指全体业主成立的、管理其共有财产和共同生活事务的自治组织。

　　2、业主大会的职权

　　业主大会的职权是指业主大会依据法律、法规和管理规约的规定所享有的管理业主共同事务和共有财产的各种权利。业主大会作为全体业主的最高权力机构，作为代表业主行使对共有财产权利的机构，其职权主要是在于代表业主管理共同财产和共同事务，并就业主共同生活事项制订共同规则。

　　3、业主委员会的概念：

　　业主委员会是业主大会的执行机构，受业主大会委托来管理全体业主的共有财产或者共同生活事务。

　　《物业管理条例》对业主委员会的职权进行了规定。通常业主委员会的职权主要来自于业主的授予，其主要职责是维护业主的权利。具体来说，包括召集业主大会、报告有关物业管理情况、受业主大会的委托与物业服务企业签订合同、及时了解业主的意见和建议、提出有关物业管理和维修维护的建议、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同、监督有关财务等的公开等等。

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