业主委员会职责的履行

　　业主委员会职责的履行

　　一、国物权法规定下列事项必须由业主共同决定：

　　(1)制定和修改业主大会议事规则;

　　(2)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(4)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(5)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(6)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　二、业主大会召开程序

　　(1)发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区、县级市国土房管局。

　　(2)征询意见。业主委员会或召集人发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业主意见。业主自己或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名有效。

　　(3)回收统计意见。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业主意见，进行综合意见或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行。

　　(4) 通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或召集人必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在区、县级市国土房管局备案。

　　三、投票规则

　　(1)产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。

　　(2)登记制。业主通过登记才能行使投票权。

　　业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人。投票人必须在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名(盖章)。

　　四、 议事方式

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议，业主大会每年召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，同时告知所在区、县级市房管部门、街道、社区居委会。

　　(一)30%以上业主委员会委员提议;

　　(二)20%以上业主提议;

　　(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

　　(四)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

　　业主委员会不按要求召开临时会议的，30%以上业主委员会委员或20%以上业主可以按程序组织召开业主大会临时会议。

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