美国物业管理公司如何收取物业费？

　　美国公寓的物业叫做COMM ON-CH ARGES,意思是公共收费，或者是业主共享公寓小区部分的开支收费。不过和国内的制度相比较，美国公寓物业费的制度、收集与使用和国内有诸多不同。

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　　物业管理费收取标准

　　物业管理费(每月一张)放在管理公司，在每月初拿一张转存入公寓银行账户。为什么不把她的钱一次存入银行呢?第一，这样做不符合年终财会审计。第二，要付她银行利息，计算十分麻烦。

　　月月收物业费，从财务与管理两个方面都符合业主利益。它是避免管理公司与业主之间法律纠纷的一项重要规则。

　　业主委员会的职责是省钱

　　在美国，开发商制定的物业费并不是固定不变的。公寓OFFERING PLAN从政府批准日开始，一般有效期为一年或两年，以后可以根据公寓实际的运行情况，由业主委员会来进行一些调整，业主委员会重要的任务是监督管理公司，帮助业主省钱理财。还拿曼哈顿425FIFTH AVE公寓作为例子吧，由开发商制定的物业费预算中，包括了一套提供给管理人居住的单元，这套单元一年要耗费众人的物业费128313美元。不过一年后，公寓业主委员会就有权取消管理人居住的单元，将这套单元出租，这样一来，不仅每年能省下128313美元，相反可以增加公共基金，为业主减轻负担。

　　出现新合同制定的变更的情况，预算中的第6条——合同服务与易耗品，就发挥作用了。合同服务是指开发商与其他公司签订的服务合同，例如电梯、中央冷暖等一些重大设备的维修保养，这些合同费不一定合理，业主委员会有权重新寻找多家专业公司，进行比价，签署新的合同。

　　我在纽约管理的一幢商业大楼，原签署的消防系统年保修费达12000美元，一年之后，与业主委员会一起寻找新的专业消防保养公司，年服务费只有8000美元，而且比上一家服务更好。这样我们当然重新做了选择。

　　在美国也有很多人怕买公寓，因为物业费年年涨，美国管理混乱的公寓也很多，《纽约时报》等地方报刊及华文报纸就经常刊登开发商、业主委员会与业主冲突的故事。比如2006年1月8日，纽约三大华文报纸刊登，中华大厦120名业主在大会上狂轰管理公司与业主委员会主席，要求业主委员会主席下台，理由是年终的财务报告的支出费用不清。

　　我个我认为，这些混乱的故事并不是管理制度问题，其中99%是管理公司与业主委员会执行人的素质问题。从这个角度说，业主要积极参与物业管理十分重要。若公寓财务报告开支不清，若提及明年要涨物业费，个个业主会伸长脖子问，谁动用了我的物业费?为什么?