维权启示录：物业费怎么收

物业费怎么收

　　买了房子买了车还得想着给车找个停车的地方，要是居住的小区没有停车场的话，有车的主儿肯定睡不踏实。可是就有这样一个小区，它里面有两个地下停车场，但有车族自从入住以后也没睡踏实过，为什么呢？

　　在北京朝阳区的一个小区附近，每天晚上都停满了各种各样的车辆。这里既有高档车也有低档车，把自行车道、人行道挤得满满当当的。就连工地旁边巴掌大的地方也塞上了车。有的人干脆就把车放到了机动车道上,这样不仅影响了道路交通，而且还很不安全。

　　居民说，他们一听到嘀嘀响，就赶快趴到窗户看看，看看车子有没有危险，还怕车子被拖走，晚上睡觉也睡不踏实。

　　通过采访记者了解到，这些车都是小区业主的私家车。虽然小区里专门建有两层地下停车场，可就是没人愿意往里边停车。

　　许多居民认为小区里停车场收费很不合理，所以他们宁愿把车停在外边，也不愿意把车停在小区内。那么这个停车场的收费情况究竟怎样呢?记者首先来到了小区的售楼处。

　　售楼处的工作人员告诉记者，他们有专门的地下的立体车位，每个月收费380元。

　　买房前承诺的车位租赁价格是380元，可要买了房后就不是那么回事了。记者在一位业主提供的小区物业管理收费标准中看到，小型轿车每月停车费的价格是400元。比售楼小姐承诺的380元的价格多出了20元.于是记者又到小区物业部门问了一下价格。

　　物业公司工作人员却又有了另一种价格，他们说，租价是450元一个月。

　　没想到，一个停车场的车位从买房到入住先后出现了380元、400元450元3种不同的价格。居民们认为，物业欺骗了他们。当时买房时的承诺早已烟消云散。

　　据小区物业部门的工作人员介绍说，当初在售楼前承诺的车位租赁价格的确是250到300元，但这个价格是起价而不是最终的价格。他们辩解说，300元是起价，他们并没有说要低于300元，但是，他们这里没有350、400元这样的中间价。

　　开发商确定的250元至300元是车位租金的起价,但却没有可供选择的中间价格。

　　那么，为什么物业公司把停车费从规定中的400元涨到450元呢？物业公司工作人员说，这是因为成本的原因，地下车位成本比较高，收取的费用没法保证正常的经营和管理，所以现在租价统一上升到450元。

　　那么，物业部门把车位租金提高到450元以前，是否和业主进行了商议呢？答案是没有。

　　除了车位租金价格一变再变外，这个小区的物业公司还规定凡是没有办理车位租赁和购买手续的，所有车辆只要进出小区一律按每两小时一元、过夜15元的标准收取停车费。

　　物业公司工作人员宣称，这属于一种经营的策略，就是鼓励办证。现在一天就是15元，一个月是450元，和租车位的是一样的。那如果一次性付款，怎么体现出优势呢？那就就每天进出都是免费的。至于车过夜几点到几点，工作人员说，过夜就是头天停了第二天开出去，具体时间是晚上12点之前。

　　是这样吗？采访中记者又对小区停车收费问题进行了体验。这位业主的登记单上标明的是凌晨两点进入停车场,按照刚才那位工作人员的说法,不应当属于过夜车辆,在当天的上午9点多钟,记者跟随这位业主来到了小区收费点，但工作人员还是照收了15元钱。

　　采访中许多居民告诉记者,对于这个小区物业乱收停车费的问题他们感到无可奈何，而物业公司却十分坦然。他们说，这个车费问题起诉到法院也不一定能赢，因为第一当初合同里没有任何承诺，第二地下车位的价格是由开发商自己定价的，国家没有一个限价，他可以定450元，也可以定850元，只要市场认可，这个价格就不存在一个欺诈或者说利润过高这种问题。

　　我们的记者邀请清华大学的教授季如进先生，和中国政法大学的教授王卫国先生一起观看了报道，并请他们谈论了自己的看法。 [page]

　　记：看完这部片子以后，你看这个车位的价格是一个很明显的变化从最早的250、300、到380，再到400，到最后要交450，那你觉得作为物业管理公司来说，它有权力来变动这个价格吗？

　　季：这个片子刚才说了，看起来这个显得太随心所欲，想说多少说多少。不管它怎么去解释。这个在合同上也好，在承诺中也好，他这个是不对的。

　　王：你既然许诺了，将来就是这么一个价格，你就要实现，尽管没有写在合同当中。不要以为合同的条款仅仅就是指写在合同文本上的那些，你在订的合同中作出的承诺包括你在广告上作出的，或者公开作出的承诺，只要是对这个购房者作出购买决策时产生实质性的影响，只要是为购房者所信赖，它就是一个有约束力的承诺。

　　记：那在什么样的情况下，它可以合理地来涨？季：那要看合同，一般情况下是合同到期以后，下一届合同谈的时候。因为这一届你是认了的，还有一种情况就是合同中已经约定了，比方说每年按照消费指数上涨，还是物价指数上涨，物业管理费上涨百分之几，一般的情况下，不就单项问题来说。

　　王：首先你承认这个合同，在这个基础上，大家来协商，互谅互让。首先一个还要建立一个相互信任的利益与共的关系，你不要一来好像我就是小区的主人，我就是管理者，我可以任意地罚你，我可以任意地提价，这样就制造了一种对立情绪。

　　记：如果真的像片中的工作人员说的那样，比如说一个月收380或者400块停车费，他无法经营的话，难道说这个损失应该由业主来承担吗？

　　王：开发商承担，你开发商当初对消费者的承诺，消费者的义务就是交这么多钱，最后你移交以后，物业公司它觉得经营上有困难。那你就跟他商量，最好是第一期，你现在不能调整这个价格，那么到第二期的时候，你拿出数据来，说明我的这个管理成本究竟是多少，然后在协商的基础上，制定一个新的价格。

　　记：最后他们的物业管理公司的管理人员，或者说工作人员就说，即便你去打官司，你也未必打得赢。

　　王：那他不是法官吧，他怎么有这个把握说这样的话呢。

　　季：他算错帐了，一个是社会信誉的影响，这是一个我们叫无形资产的帐。有形资产他也亏了，比方说现在的车库，地下车库那么多空着，他一分钱也收不到。

　　王：这个事情里面，我觉得可能多数业主来说，并不是在乎那二十、三十几块钱。大家要讨个公道，要讲个诚信。如果一开始的时候，开发商说的我就是450，可能很多人还是乐意买这个，买了以后大家不会有什么纠纷。

　　记：停车收费还只是物业收费中其中的一项，而物业管理费可以说和每一个业主都息息相关。那么它的价格由谁来定，怎么来定，是否合理，这些问题也经常会引起业主的一些困惑，甚至会引起一些纠纷，下面我们就来看来自沈阳的报道。

　　在沈阳一个普通住宅小区，小区居民大部分属于回迁户，还有些居民的房屋属于公房，既要交房租，又要交物业费，收费难度比较大。王先生住在这个小区，他对物业费的收取有自己的看法。

　　王先生说：“我不想交物业费。以前我租房住，我交过房费。我愿意交房费，那也没有收过物业费，为什么我动迁之后怎么听说还交这个物业费呢，我们估计买这个房子吧，这是才30多平，让我交九块钱，我不想交，我也想不通。”

　　与王先生一样，卢先生对小区物业费的收取也有自己的看法。

　　卢先生说：“收多少钱我们倒不是说特别在意，最主要是我们觉得我们业主来的时候，应该花钱买到一种服务，我们觉得花这个钱是值，这是最重要。现在我感觉，本身它这个物业公司的收费，第一个是不透明，它收完费以后，管理不到位；第二个现象就是这个小区本身封闭得就不是特别的好，人员可以随便地出入，而没有人去管理；另外他们没有给我收费许可证，它收费的时候，也没有说按照市政府的规定，严格禁止跨年度收费。它一次收取我两年的物业收费。” [page]

　　的确，卢先生所住的小区门口负责保安的，只是一条铁链，节日已过，但草坪仍然留有过节的气氛，而这样的告示虽然是为了保护环境的清洁，但并不雅观，而这堆垃圾也不知在寒风中呆了多久。在沈阳市物价局，收费处的同志向记者出示了有关物业收费的文件，按规定，每平米八毛钱属于二级收费。同样是八毛钱，家住沈阳市通达新村的刘大妈就觉得这个钱花得值。

　　刘大妈说：“这是我们小区的物业收费单，平均一平方米八毛，半年可能是822块钱，这个小区的物业管理比较好。不管是保安还是保洁，走廊卫生和院里的卫生似乎都特别干净，就觉得八毛钱花得还是值得。”

　　在通达新村，保安二十四小时巡逻，小区的绿化也不错，保洁员不时在小区内和居民楼道内打扫卫生，而小区的各种配套设施也比较完善。物业收费是物业管理的核心问题，许多居民都希望政府对物业费的收取制定一个统一的标准，但这样做也行吗？

　　沈阳市房管局局长马英接受记者采访，他说，政府要定一个死价，这是不太现实的，因为物业管理是一个动态的过程，定一个死价它就是一个静态的过程，那么市场经济讲的都是竞争，讲的是不断发展的，我觉得定一个死价是不对的，我觉得应该订立一个价格调整的机制，这个机制是公平的，大家接受的，那么价格的变化在这个机制的运行价格来变也是正常的，大家也会接受的。

　　看完这个片子，很显然我们可以从中了解到业主对物业费的三种态度，一个是觉得我不理解我不交，还有一个是觉得，我交可以，但是我交的钱和应该享受到相应的服务，如果这个服务他觉得不满意，他也不想交，还有一种就是双方都觉得非常满意。《生活》记者再次询问两位专家。

　　记：我想问一下，这是不是大家对物业管理收费的一个普遍的心态呢？

　　季：基本上是这样，但是在不同的地区，不同的物业，可能比例不一样，那么对于广大业主来说，首先要建立一个思想就是物业管理是要付费的。

　　王：第二个业主和第三个业主的观点都是市场经济的观点，而且实际上讲的都是一个意思，第二个意思说你提供的服务不够，所以我不该给你钱，第三个说我很满意，所以我心甘情愿地愿意给钱，这是一个问题的两面。

　　季：但是现在物业管理发展的时间还不太长，几年的时间，我们这么多物业公司的各种情况搀杂的也不太一致，有搞得比较好的，有搞得比较差的，那么其中有很多公司可能首先关注的是收费，而没有把重点放在怎么样搞好服务，规范化服务。所以这样的话，由于服务上带来很多问题，群众不太满意。

　　王：物业公司是依靠业主提供的经费来运作的，物业公司自己的唯一的资源就是它的管理，就是它的服务，如果说业主不要你服务了，你就没有饭碗了。

　　记：据我们了解，引起业主和物业公司之间纠纷的一个很重要的原因就是收费的问题，为什么收费会引起这么多的纠纷？

　　季：首先是一个观念问题，就是大家包括物业公司和业主对这个收费的一种认识。物业管理是我们国家行政福利制的管房，是向市场化物业管理过渡的一个产物，在整个住房消费上，包括买房、购房、装修、水暖电等等。还有一个物业管理费，但是长期以来人们对物业管理费没有印象。

　　王：纠纷多还有一个原因就是法律机制不到位，缺乏行为规范，首先定价机制现在还不是太健全。

　　记：你说到这个定价机制，我就想了解一下那么这个物业费到底是由谁来定的，怎么定出来的？

　　季：对于经济适用住房和普通住宅的话，各地基本上都给出了一个政府定价，和政府指导价对于商品房，尤其是高档的商品房一般的都是采取经营者定价，当然这个经营者定价是双方协商。

　　王：双方协商指得是与业主群体协商，集体协商。

　　记：物业费它指的到底是哪些费用？

　　季：我们两个概念大家要适当分清，首先是物业管理服务费一般的简称物业管理费，就是我们老百姓经常统称叫物业费。国家计委的96年226号文件指出，物业管理服务费的价格构成，第一部分是管理服务人员的基本工资和按规定提取的福利费；第二部分是共用部位，共用设施设备，日常运行维修养护的费用；第三部分是绿化费，第四部分是保洁费，第五部分是保安费，第六部分是办公，第七部分是固定资产折旧费，第八部分是税收，就是税金，除此之外还有一定的利润。

　　物业费指的是公共部位收费，目前的情况是有些费用是单位代交的，像取暖费、电梯费，还有一些费用像网络费、水、电、气，不属物业费。按照建设部规定，物业费至少半年向业主公布一次。

　　记：我们从片子也看到有第二个业主，他是预交了两年的物业管理费才住进来，而且平常还接到很多业主的来信还有电话，他们都反映这个问题，有的是要预交半年，有的是一年不同，就是说他们提出这种预交费，合不合理？

　　季：建设部有关文件的精神是有的，不允许一下子收半年一年甚至两年的物业管理费。

　　王：如果短时间的预交，比如预交一个月，这是可以的。因为你的费用一个月地一个月地往前走，如果一下子预交半年，三个月半年甚至一年两年的话，那就太过份了。人家问你一个月也花不了，那么多钱一下子交到你那儿，那个钱你拿着干什么？还有一个问题就是产生一个风险，万一你服务不到位，到时我中途炒掉你的时候，你那个钱你怎退呀。到时候是退，退不出来又怎么办呢？你把这钱都花掉了，你上哪儿退去呀？

　　季：可能物业公司会说，你不交我拿什么去给你提供服务，因为物业公司有一定的启动资金。但是要记住，物业管理作为一个行业，物业管理公司要想进入这个行业，他自己要有先期投入，这个先期投入，他可以用自己的，也可以去借。我们叫做没有金刚钻，别揽瓷器活。

　　王：一个物业公司它如果说是一开始要收半年、一年甚至两年费的话，那么我可以认为这是物业公司它自己对自己没有信心，认为它自己的服务可能达不到业主们的要求，所以先把费先收来再说。如果正常情况下，如果你对你的服务有信心，你应该相信广大的业主。你只要服务到位，人家会按时交费的。

　　记：你像有的物业公司，它就说你不交这个半年或一年的管理费，我不让你住进来，那你觉得这时候业主应该怎么办？

　　季：业主首先可以找有关部门反映，比方说主管部门，消协，这些你都可以向他们反映，然后你还可以找律师，只要合同上有这个条款的话，他也是违反有关规定的，也不应该多收。

　　王：在这个时候就应该打官司了。

　　记：如果说国家有这样的相关规定，它还让我们去打官司？

　　季：业主来买房子，他有物权，他对自己的物业，他有入主的权利。

　　记：物业管理完全就是提供一种商品，提供一种服务的商品？

　　季：对，因为物业管理有一个很大的一个特点，就物业公司也好，广大业主也好，要真正地理解这项工作只有双赢，或者是双败，不可能说我物业公司单赢，或者说我业主单赢，另一家败，出现不了这种结局。

　　记：双赢是大家都希望实现的结果，但是要实现双赢的话就需要物业公司和业主双方的互相信任，互相协商来解决一些问题。

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