美国物业管理企业经费如何运作

　　收入来源

　　管理费：性质与我国物业管理费类似，根据管理合约的规定和管管理费：性质与我国物业管理费类似，根据管理合约的规定和管理经费预算收取。管理费的收取方式一般有两种：

　　商业楼宇和出租住房的管理费，由于通常物业管理公司还同时代理出租经营，因此管理公司一般从租金收入中直接支取管理经费。办公楼、厂房、仓库等商业楼宇和出租房的租金甚至包含水、电、气、冷暖空调等费用。

　　自有住房的物业管理费则是定期向业主收取，与我们所熟悉的做法一样。在物业交付使用之初，管理公司一般还收取相当于6个月管理费的启动资金。

　　多种经营收入：由于美国物业管理企业多实行综合性经营策略，因而收入来源也是多种多样的，主要有租赁、交易、代理、估价、开发、咨询和合作经营等收入类别。

　　支出项目

　　美国物业管理费用支出一般分为管理费用、业务费用、维修保养费用、税费、娱乐活动支出和储备基金等六类。

　　管理费用：是指物业管理企业的自身管理所需的费用，如人员工资、邮费、文印、通讯、办公设备、住户通讯等费用，还包括支付给物业管理公司的利润。

　　业务费用：包括因开展管理服务所需要的电梯、水、电、气、燃料、垃圾清运、窗户擦洗、技防或人防等费用。

　　维修保养：主要指公用、共用部位维修保养的人工、材料和合理的管理费（即合约费），主要包括：保安、地面保养、围墙保养、例行保养、通风、内外墙油漆、娱乐场所等。合约费实际上也就是维修保养承包人的毛利润。

　　税费：除上缴政府的税金以外，一个很重要的部分就是保险费，一般包括火险、责任险、赔偿、失窃、锅炉爆炸、主体结构和公共场所的安全。

　　娱乐活动的费用：这一单列的费用反映出美国物业管理也是很重视社区文化活动的，他们一般称之为社区公共关系活动。

　　储备基金：主要有两类：设施重置基金和意外事故应急基金。

　　设施重置基金的计算方法是繁杂而又详实的。大堂的地毯、家具、中央空调、应急发电机等。根据其重置费用、预计寿命，逐项计算。如一栋楼的中央冷暖系统造价142000美元，预计使用寿命12年，则每年的重置资金应该是11833.33美元，如果在4年以后，经过重新估价，该系统的重置成本占到了160000美元，寿命也只有12年，则第5年的重置基金就应该是：

　　前4年已储备的金额；（单位；美元）

　　11833.33×4=47333.32

　　重置费用差额（单位；美元）

　　160000-47333.32=112666.68

　　第5年的重置基金额：（单位；美元）

　　112666.68÷8＝14083.345

　　应急基金的计算就比较简单，联邦住房署建议应急基金应当是年度预算总额的3％，而一般出租公寓的应急基金则要高一些。

　　经费运作

　　美国物业管理市场经过长时间的自由竞争、优胜劣汰、机制相对成熟、稳定，制度建全，经费的收支也相对规范。与中国物业管理比较，笔者认为美国物业管理企业的经费运作有如下几个特点：

　　格执行预算控制制度

　　掌握和做好物业管理的财务预算，是每一个注册物业经理（简称CPM）的首要任务。美国物业管理研究院（简称IREM）经常提供这一专门的课程，提供标准化的资料。从业人员申请CPM也必须通过财务预算的考试。物业管理的收费标准不是由政府规定，而是由业主或业主委员会根据预算决定。因此做好预算是物业管理企业的头等大事，提出合理的预算是其财务运作甚至利润多寡的关键。而预算一经批准，则业主和管理公司必须遵照执行。一分钱一分货，一清二楚。

　　表1　注册物业经理的平均时间分配

注册物业经理的经营类型平均时间分配物业管理77.9％代理6.8％估价4.4％开发1.1％咨询3.7％辛迪加0.6％其它5.5％

　　由于预算要求详实，如前所述，重置基金需要根据实际每年调整，逐项计算。对偶然事件也有充分考虑，保险观念强，因此，预算的执行也往往很有保障进而使业主的费用、物业公司的财务运作都相对稳定、平衡，市场也因而平稳有序。

　　物业管理融入房地产市场，注重经营的综合服务

　　虽然中美的物业管理都强调多种经营，但是两者的重点有所不同。我们的多种经营主要是家政服务，美国物业管理的多种经营主要是参与物业的经营。IREM在培养CPM队伍的过程中，一直强调一专多能，看重市场营销技能，因而美国物业管理的多种经营体现如下三点特色：一是CPM的时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、咨询、估价开发也属重要内容；二是管理业务方面，住宅和非住宅并重；三是组织类型上，CPM主要在物业管理公司外，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业中均有分布。

　　表2　注册物业经理的各类收入比列

经营行业

注册物业经理所占比例

住宅物业经理55.8％非住宅物业经理65.9％代理28.2％估价3.4％开发22.0％咨询20.1％辛迪加3.5％

　　表3　注册物业经理在各项地产行业的比例（单元：美元）

收入类别

注册物业经理收入比例预备物业经理收入比例管理活动工资73.11458.6％$53.33758.9％代理佣金25.83420.7％$20.27822.3％其他与地产相关收入25.91520.7％$17.01418.8％

　　美国的同行们对物业经理职责的论述，也很说明他们的观念。他们认为物业经理的职责主要有四项：保证物业出租；收取物业的经营所得；支付物业的经营费用；维护物业的完好、完整。前三项都属经营性质，第四项的维修保养还是为前三项服务的。所以说，物业经理的首要任务是提高物业的收入，降低物业的维护成本。[page]

　　物业管理企业参与房地产市场的多种经营，笔者认为有相辅相成、相得益彰的效果。物业管理企业发挥自身优势，取得经济效益的同时，推动了物业市场的流通。市场流通的结果，引导人们更注重物业的价值，更注重聘请专业机构搞好物业的维修保养和社区环境的维护，因而物业管理的市场更加繁荣。

　　集约管理

　　美国物业管理企业的管理，一般以一名或多名注册物业经理为核心，其他人员围绕其开展工作，因此一般规模不大。那么，管理服务的日常事务，就主要是通过外包的方式，由专业性企业承包。物业管理企业起一个总调度和负总责的作用。因此，往往可见只有几个人的公司，实际管理着几百栋物业。专业化经营等于把看似飘忽无序的管理服务搬上了生产流水线，其结果首先是降低了管理成本，专业人员得到充分利用，员工的技能更加熟练、更易创新提高，批量采购材料也降低了材料费。在美国的市场经济中，由一个机构集中支付水电费、通讯费等都能够取得优惠；其次是经费的项目化，业主更明了管理经费的去向，管理公司更容易发现弊病，改进运作。同时因为费用的项目化，物业管理和相关分包人的利润也基本公开化，管理者和业主两相安乐；第三是服务更加规范化。因为业务工作由专业性机构实施，行业标准得到更好的遵守。