国外最新物业管理形式

　　一、国际传媒业的概述　

　　国际传播媒介行业，简称国际传媒业，是包括广播、电影电视、音像制作、出版、报刊等精神生产机构与工商业相交叉而形成的一种主要生产和传播精神文化产品的行业。西方国家学者又称之为“文化工业”。

　　从历史上看，主要从事精神文化产品生产和传播的传媒业是伴随着市场经济而兴起的。最早建立市场经济的西方国家都有比较发达的传媒业，而西方各国理论家对其功过是非长期争论不休，但对其基本特征：精神生产、传播和商业化，有比较一致的概括，大体上反映在如下几个方面：
　
　　1.传媒业的生产经营以市场为导向，以其精神产品在市场上能否满足消费者的有效需求为目标，不再以某种既定的精神价值为目标。
　
　　2.传媒业生产的精神产品的消费者不再被动地接受特定的精神产品或精神灌输，而是按自己的口味和需要主动地选择某种精神产品。
　
　　3.传媒业的经营者为赢得市场，着力于迎合消费者的口味和情趣，同时又尽力去影响消费者，不断地用“创造的需求”制造出新的口味和需要，并推向社会，着力造就一代代新的精神产品的消费群体。因此，精神产品的推销、新的精神产品的炒作(如炒明星、炒新潮、炒新作)，对传媒业的精神产品的生产和消费具有越来越大的影响。
　
　　4.传媒业各种精神产品及其生产者在市场上竞争激烈，并在竞争中沉浮，竞争的胜败取决于占有市场的份额，因此市场价值(知名度、销量、收视率、经济效益)取代精神价值成为主要的价值衡量尺度，精神产品的命运由其市场价值来决定。

　　5.从微观上看，传媒业的精神生产日渐企业化，不再是个别精神生产者的个体劳作，也不再是单纯直线从事精神创造的知识分子之间的合作，而成为一个由销售牵头的企业。

　　国际传媒业精神生产商业化的后果，西方学术界有两种截然不同的价值评价。一种强调传媒业的商业化使精神生产获得活力，日趋繁荣，并促成文化的普及，精神产品不再为少数贵族所拥有，从而大大有益于全社会的精神文化水平的提高，同时又使精神创造者摆脱意识形态的强制而获得创造的自由，因而大大有益于精神文化的发展。另一种观点则对传媒业商业化的精神生产方式持严厉的批判态度，强调传媒业商业化精神生产方式使精神生产者的人格发生扭曲，沦落为文化市侩，从而使人精神丧失，社会陷入极度的精神贫困和精神危机。

　　战后传媒业商业化的精神生产方式在西方国家的发展势头更烈，借助于强大的物质力量和先进的技术手段，对社会生活的影响日增，其弊端也愈加显露，引起了不少有识之士的忧虑。如美国前国务卿布热津斯基1992年在其新著《失去控制》中指出，以好莱坞影片和电视制作厂家为代表的商业化的大众媒介，出于商业利益，迎合人的最低级本能，倡导颂扬自我满足、自我放纵和贪婪的价值观念，不断传播“自我毁灭的社会伦理”，而市场竞争则使“劣币驱逐良币”的格雷欣法则在文化领域大施其威，其结果造成道德败坏和文化堕落，使社会日益腐败。罗马俱乐部的研究报告《学止无境》则强调，发达国家以金钱为目的的媒介公司，利用其强大的物质和技术力量向不发达国家倾销商业电视的过时节目，提供像镇静剂一般的平庸的精神食粮，以扼杀不发达国家人民的创造精神，使之永远处于落后的地位。

　　在西方，一般传媒机构都有代表其自身价值的标志性不动产，如美国的哥伦比亚广播大楼，英国的泰晤士报大楼，加拿大的多伦多电视台，日本的报业大楼，等等。传媒机构的建筑作为一种不动产是企业的象征和标志，大多是具有先进的通讯设施系统、安保系统和维修养护系统的现代智能化建筑。在西方传媒企业内部，将传媒业务与大楼管理划分为两个截然不同的部门，其中负责物业管理的部门专门从事不动产管理。这个部门利用传媒业的优势，做足物业生意，为所在企业赚得丰厚利润。西方传媒业企业一般把附属名下的物业管理分成附属公寓、购物中心、办公大楼这样几种类型来进行运作。
　　
　　鉴于篇幅，这里着重介绍国际传媒业办公大楼的物业管理运营实务和不动产保险惯例。
　
　　二、国际传媒业办公大楼管理技巧

　　(一)传媒业办公大楼的特征

　　办公大楼又称写字楼，原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼。这里办公大楼是指一种被用于出租办公室的收益型房地产。作为收益型房地产办公大楼，可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租，也可能全部出租。传媒企业为树立企业形象建造大型办公楼，往往自己只使用其中一部分，多余部分用于租赁经营。|

　　办公大楼最初是为了满足社会各行业、各部门联系便捷的需要而产生的，它是商品经济和社会专业化分工发展的产物。办公大楼为社会各行业、各部门提供了集中办公的场所，从而大大缩短了社会各方面人员的空间距离，采掘冶炼、加工、制造、销售代理、广告策划、储运、保险、法律顾问、会计咨询、市场调研等等各类企业机构在同一幢大楼内办公，它们之间的业务完全可以足不出楼，便接洽处理。
　　
　　现代传播媒介办公大楼具有以下三个特征：
　　
　　首先，传播媒介办公大楼大多位居经济信息中心城市。

　　经济中心是指金融中心、贸易中心、货运中心、信息中心。上述四种中心通常是互为补充和统一的。传播媒介企业为贯彻利润原则，追求工业化的大规模、大批量和商业效应，其名下之办公大楼已不再仅仅因为能使社会各行业不出大楼便可见面接洽而得到社会肯定，还以其特有的象征意义和影响为任何一个企业和个人进入激烈的商战前沿阵地，提供必需的工作空间，进入其办公大楼便可以直接步入经济旋涡的中心。在那些位于经济中心城市的传媒业办公大楼里，商人们时刻把握整个经济运行的脉搏，随时观察着变化，一旦发现机会，立刻组织资金作出相应反应。

　　第二，传媒业办公大楼大多为高层建筑。

　　早期传媒业办公大楼大都不超过6层，因为当时砖石结构墙体十分沉重，建筑楼层过高，地基无法承受。直至19世纪末，人们发明了建筑工程的钢框架结构技术，才为高层建筑奠定了基础。1884年美国建成了第一幢高层办公大楼——家庭保险公司大楼。尔后，水泵和电梯技术的发展又推动办公大楼进一步向高层发展。1886～1890年，美国芝加哥相继出现了资本大厦、塔科码大厦和共济会中心，都在16～22层之间。1923年美国修改后的区划法规允许建筑进一步向高空发展，一幢幢摩天大楼相继出现，如黄金大厦73层，帝国大厦102层，世界贸易中心也超过了100层。 [page]
　　
　　办公大楼向高层发展是一种普遍现象。在伦敦、东京、香港等所有世界级的经济活动中心，人们都可以看到卓然独立于林立的高层大楼中传媒机构标志性高层建筑的身影。
　　
　　传媒业办公大楼高层化这一特点，决定了它本身的选址十分重要。它不仅要求有区域优势，位于城市中心或黄金地段，而且要求所在位置必须交通十分便捷，必须配有相当面积的停车场，需要宽阔的马路相配合；几十层的办公大楼里面，人员成千上万，没有相应的交通条件来便利上下班、外出联系业务，那是不可想象的。

　　第三，传媒业办公大楼大多为高档次、智能化、现代化建筑。

　　精神产品的流通和消费都有赖于物质的条件。精神产品的传播在当代已经具有极其庞大的规模，延伸到广阔的空间，并且借助于高新技术手段。尤其值得注意的是，微电子与信息产业所开发的最新技术往往迅速运用和装备于传媒业，因而传媒业的办公大楼技术先进、设施精良、造型独特、管理规范。
　　
　　现代传媒业办公大楼概念设计大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构之杰作。其建筑外形线条简洁流畅，风格各异，给人以强烈的时代感。大楼的外部，大块的幕墙玻璃镶嵌在铝合金窗框内，不仅最大限度地增大了办公大楼的采光面积，而且整个办公大楼犹如一个透明体，入夜时灯光通明，就像是辉煌的宫殿。

　　传媒业办公大楼建筑的上述特征主要是由以下三个原因形成的：

　　(1)承租客户需求层次高。传媒业办公大楼的承租户主要是一些技术密集、高度专业化、资金效率较高的企业，一些企业的海外派驻机构或企业的首脑部门。这些企业和部门的层次比较高，雇员大多为中高级白领职员，因而通常愿意花较多的租金，进入传媒业这样一类高层次的办公大楼。
　　
　　(2)租赁双方都希望借此树立良好形象。外型雄伟、装饰考究的业高层建筑往往是业主信誉、拥有者富有和事业上成功的象征。传媒业办公大楼所有者或经营人希望通过高大美观的建筑，告诉外界公众自己十分富有且信誉卓著，客户尽可前来承租。承租者同样希望借助传媒业高档化的办公大楼为自己树立良好的形象，而视之为树立企业良好形象的有效途径。一些中小企业在办公大楼内租上一间办公室，精心装修一番，为自己创造一个高层次的门面。在这种办公室里进行对外接洽活动，无疑会给客户留下一个良好的形象。

　　(3)传媒业办公大楼的所有者或经营人希望获得较高的投资报酬。在承租者愿意并能够承受的范围内，通过提高大楼的档次以提高租金水平，是提高传媒业办公大楼投资效益的重要途径。传媒业大楼大多位于黄金地段交通要道。这为大楼的现代化、智能化发展提供了条件。

　　(二)传媒业办公大楼的日常管理

　　传媒业办公大楼的日常管理与一般办公大楼(写字楼)管理类似，又有一些特殊要求，其管理内容基本上由以下4个部分组成。

　　1.营销与前台服务

　　(1)营销
　　营销的任务是经营租赁。营销人员可在办公大楼前台工作，也可有单独的办公室。营销人员实际上是办公大楼的销售代表，他们的责任是：
　
　　①接待来访的潜在承租客商，陪同客人参观办公室，解答问题，介绍办公大楼情况，搞一些促销宣传，并做好与客人的联系工作；
　　②处理办公大楼的具体租赁工作，包括与承租户联络、洽谈、签约；
　　③接收和审理承租客商的投诉和要求，及时通知有关部门，并做好协调工作；
　　④营销负责人还需负责定期对长住客户访问，组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动。

　　(2)前台服务

　　办公大楼的前台服务与宾馆功能相似，主要是为承租客户提供一些日常服务。办公大楼前台服务人员的工作主要有以下三项：
　　①接待办公大楼的内外客人，帮助他们解决有关问题，如告诉来访者如何找到他欲访问的客人。
　　②接收外来电话，并耐心地回答问询。
　　③为承租客人提供打字传真以及订(船车、飞机)票服务。

　　2.安全保卫

　　安全保卫是传媒业办公大楼日常管理的一项十分重要的工作。它的任务是采取各种安全防护措施，维护大楼治安秩序(包括防盗、防火、消毒等)，保证承租客商人身财产安全和工作顺利进行。

　　办公大楼保安工作的基本范围有以下5个方面：
　
　　(1)中心监控

　　现代传媒业办公大楼一般都装有中央监视系统，可通过电视画面随时了解大楼各层面、各部位的情况。中心监控室是办公大楼保安工作的心脏，如发现异常情况，应立刻指示有关人员采取相应措施。
　　
　　(2)前大门警卫
　　
　　前大门警卫既是保安工作的一个方面，同时又是大楼前台服务工作的一部分，因而兼有安全保卫和大楼服务双重任务。

　　办公大楼前大门警卫工作主要有以下5项：

　　①按时开启、关闭大门；
　　②在规定的区域(或位置)站立，保持正确姿势，精神饱满，面带微笑地迎送客人，主动、热情、礼貌地回答客人的问讯；
　　③阻止无关人员(包括自行要求参观者)和衣冠不整者进入大楼，以保证大楼秩序井然；
　　④盘问形迹可疑人员，并立即向上级报告，同时与中心监控室和巡逻人员取得联系，以便配合行动；
　　⑤上下班高峰时间，维持大厅电梯口秩序，提醒客户保管好随身携带的物品。
　　
　　前大门警卫是办公大楼的服务管理形象的直接体现，因此，执勤人员的仪表要求比较严格，一般要求按季统一换装上岗，穿黑皮鞋，戴帽子，系领带，不准穿高领毛衣和留长发。

　　(3)后大门警卫

　　如前所述，传媒业办公大楼内的办公人员大多为中高级职员，自备汽车较多，办公大楼又大多为高层建筑，因而汽车出入十分繁忙，办公大楼的后门就是专供汽车进出的。

　　办公大楼后大门警卫的任务是保持通道口畅通，为车辆进出提供方便，并做好安全保卫工作。

　　后大门警卫工作主要有以下4项：

　　①早晚上下班高峰时间，执勤人员必须在指定位置指挥车辆有秩序地进出、停放，指挥时立姿要端正，手势要清楚。
　　②定时巡视停车场的各个部位，检查车辆停放情况和有否外人进入，确保车辆出入方便和场内安全。
　　③严格检查运出货物的出门证。
　　④阻止无关人员从后门进入大楼，发现形迹可疑人员立即向控制中心报告。 [page]

　　由于后大门车辆进出频繁，因而执勤人员通常执行白天12小时站立服务制度。

　　(4)大楼巡逻

　　传媒业办公大楼巡逻队的日常工作就是进行例行巡逻。大楼巡逻有规定的路线和程序，如巡逻队员集中后坐电梯到大楼最高层，先在楼顶平台巡视一周，再通过大楼消防通道逐层向下巡逻。每层楼面也有事先规定的巡逻线路，不能有死角。大楼巡逻有规定的次数与时间。

　　大楼巡逻的任务主要有以下两项：

　　一是检查各楼面消防楼梯内是否有闲杂人员和违反治安的人与事。如遇前者，先将其工作单位和姓名记下，然后送出大楼，如遇后者，立即与控制中心联系，并采取相应措施。尤其是晚上去楼面时，需要及时发现和制止撬窃行为。

　　二是留意各楼面消防器材和设施是否完好到位，发现问题及时报告，及时发现和消除火灾隐患。

　　除了日常的例行巡逻外，巡逻队还作为一支机动队伍直接由监控中心指挥，一旦接到调度命令，立刻赶赴指定地点，应付紧急情况。

　　(5)消防

　　消防也是办公大楼安全保卫工作的重要内容之一。除了前面讲到的巡逻队应留意消防器材和及时消除火灾隐患外，办公大楼都配备专职和兼职消防人员。

　　传媒业办公大楼专职消防人员的工作主要有以下4项：

　　①经常检查消防器材设备是否完好，是否放置在指定位置，消防楼梯是否畅通。
　　②经常向承租客商宣传消防知识，及时提出意见和建议，消除火灾隐患。 　
　　③发生火灾或火警苗子时，赶赴现场帮助指挥，疏散客商，组织灭救。
　　④定期组织大楼消防演练。

　　3.设备管理

　　传媒业办公大楼的管理是指大楼设备的操作、安装、维修与保养。设备管理的任务是保证办公大楼通讯网络、供水、供电、供气、通风、冷暖空调及排污等设施系统的正常运行。随着传媒业办公大楼现代化、智能化，所装备的设备越来越多、越来越先进，办公大楼的设备管理工作就越来越复杂，要求也越来越高。

　　办公大楼的设备管理工作基本上设置以下几个岗位：

　　(1)通讯、电气设备安装维修。办公大楼需要配置专门的通讯设备维修管理人员和电工，他们的任务是及时安装和维修通讯设备、照明等电气设备，按时保养、检修配用发射系统、发电机等动力电气设备，以保证大楼的整个通讯发射系统、电气系统处于完好的工作状态。

　　(2)中央空调设备管理。前面讲过传媒业办公大楼一般都装有中央空调设备，空调设备管理需要专门的技术，所以大楼管理机构必须配备专职空调管理人员。空调管理人员的工作职责，是对制冷机器和制冷系统进行操作和检修，及时排除隐患，确保空调正常工作，为大楼传送冷(暖)风。季节变换时，空调工需做好空调机机能变换调试和保养工作。

　　(3)锅炉与水处理操作管理。传媒业办公大楼要向承租客商供应饮用熟水，因而必须装备锅炉和安排锅炉工。办公大楼饮水要求高，因而管理机构一般都设有专门的水质化验室，定时检查水质，如投放药剂，非化验人员未经许可不得进入化验室。

　　(4)管道系统管理。管道管理的任务是保证传媒业办公大楼用水的正常供应。由于大楼人多，各方面耗水量很大，因而管道管理的工作比较繁重，大楼的生活用水水箱需要定期(一般为一年一次)清洗，以保证大楼饮水水质清洁。大楼内热水器中的净水过滤器每年要调换，热水箱同时要清洗，以保证大楼饮水达到卫生标准。大楼各层面盥洗室内水盆、水笼头要不定期检修，马桶、便斗设备要保证完好，水流畅通，便于日常使用。大楼中消防系统、空调系统、生活用水系统的管道、开关阀门需定期保养和维修，以保证其始终处于正常状态。为了防汛、防台，还需保证落水管道畅通、排水系统完好。

　　　　(5)污水处理。传媒业办公大楼每天要排放大量的污水(包括粪便)，因而都配备污水处理设施和管理人员。污水处理人员的任务，就是用专门设备对大楼的污水进行处理，使之达到国家污水排放标准，并定时配合环卫单位运走粪便和泥浆。

　　4.清洁卫生

　　传媒业办公大楼的清洁卫生工作也是十分重要的。搞好清洁卫生，旨在为客商提供良好的工作环境，树立办公大楼的良好形象，从而达到提高办公大楼声誉和经济效益的目的。

　　办公大楼清洁人员工作安排一般实行“四定”制度，即定人、定点、定时、定责。清洁人员要定时打扫指定的区域，并保证该区域达到卫生标准。

　　办公大楼清洁卫生工作，应按照大楼各个部位的具体情况提出要求。

　　(1)大厅。它是办公大楼的门面，清洁卫生工作要求较高。大理石地面要不间断地保养，以保持光亮。四周大理石壁面和玻璃墙门需每日清洗，保持净亮。前后厅、石梯要经常打扫，定时清洗，保持干净。绿化植物需经常清扫。保护叶上无浮灰，盆内无垃圾。
　　
　　(2)电梯口。它是办公大楼人员走动最集中的地方。大理石地面、大理石壁面需保持干净、明亮，电梯口的灭火机、烟缸需经常清扫，一般烟缸内烟蒂不能超过4只。

　　(3)盥洗室。它是办公大楼清洁卫生工作的一个重点。盥洗室内的镜子要保持明亮，面盆、水斗要保持干净，马桶内外不能有水渍、污垢，便斗要经常冲洗，并放入樟脑丸，保证盥洗室内无异味。

　　(4)饮用水室。饮用水室的水斗、熟水器要经常擦洗，保持净亮，茶叶等杂物要及时清除，地面要保持干燥无积水。

　　(5)走廊地毯要定时吸尘，壁面墙纸需清洗清洁无指印。

　　(6)消防楼梯。办公大楼与宾馆一样，客商都借助于电梯上下，楼梯主要用于消防人口疏散，因而消防楼梯往往成为被遗忘的“角落”。大楼的消防楼梯同样应定人负责打扫，不但要保持消防通道畅通，而且还要经常对台阶、扶手、壁面等打扫擦洗，以保持清洁。

　　(7)停车场。停车场的地面需每天清扫，不能有纸屑、烟蒂，车库内阴沟要保持畅通。

　　由于清洁卫生工作的地点分散，清洁卫生工作的领班(或管理人员)需每日多次(如4～5次)巡视大楼各部位，如走廊、盥洗室、大厅等，检查清洁卫生工作是否达到标准，有什么地方需改进。

　　三、国际传媒业不动产保险惯例参照

　　(一)产权的标准保险CＬＴＡ}

　　ＣＬＴＡ的范围通常是保护一般房屋产权的登记，检查物业产权，防止任何法律文件伪造及缺失；提供有关产权的报告，其内容包括产权的范围、所有权人，当地财产登记局文件上所标明的各项权责、变迁及有关事项。对任何未发现而应该分清的责权有任何诉讼纠纷或损害时，不动产保险公司承担一切风险。产权保险的投保人必须向保险公司保证其所购置的物业是完全合法的，并无其他债务财物的牵连，即没有他人再拥有此物业的任何部分。[page]

　　(二)住户保险

　　包括基本的住户保险(ＨＯ-1)、全面住户保险(ＨO-2)、特别保险(ＨO-3)、租户保险(ＨO-4)、综合保险(ＨO-5)、公有公寓住户保险(ＨO-6)、老旧房屋保险(ＨＯ-7)等，种类繁多。住户保险的范围包括除水灾、地震、战争、核能意外等灾害之外的各种灾害和意外损失，各种保险的具体规定需要向保险经纪人及保险公司了解。

　　(三)地震险

　　地震、核战争、核能意外、战争、洪水灾害(不是水患)等，通常排除在大多数的保险条款之外。投保地震险，可在一般保险条款下列出包括地震险，或专门设立投保地震险一项。美国房地产有70％的地震险是在西岸的加州售出的(加州法律规定保险业者必须提供地震保险)。一栋价值20万美元的房屋，每年的地震保险费约需400～600美元，几乎相当于屋主正常的普通房屋保险费。在地震极少发生的地区，地震险的保险费则相对便宜。

　　房屋保险的索赔程序如下：

　　(1)屋主在房屋损失发生之后的60天内一定要申报，并填写“损失证明”交保险公司。在该表格中，应该详列各种损失项目(物品)，并注明其价值。表格中每一种物品各列为一项，但各种物件要分开。最好能按房间分别申报损失，以便保险公司审核。

　　(2)所有财产损失都要折旧(购买重置成本保险的除外)。各物品的折旧率不同，如电器的折旧率每年10％，硬式家具每年折旧5％，软式家具每年折旧10％，工具每年折旧5％，衣服每年折旧20％，窗帘一年折旧20％，照相机每年折旧5％，古董、银器、珠宝则不折旧。投保人应提供原收据或复印的收据，作为核定损失的依据(很多美国人平时就将房屋内所有物品列出一份清单，并和购买时的收据一起收放在防火保险柜中或寄存在银行的保险箱中，万一有事故发生，在向保险公司申请理赔时，可节省很多时间和金钱)。如缺少损失物品的原收据，则手续相对复杂，有的需采用宣誓具结书等方法。

　　(3)如保险公司经营作风恶劣，不按法规及合约规定理赔，投保人应将整个事件的缘由记下来，保存好与保险公司沟通的信件副本，以便找律师控告保险公司。　　
房屋保险索赔的时限如下：

　　ａ.在事件发生60天之内，向保险公司送交“损失证明表”；
　
　　ｂ.在保险公司发出估价通知之后20天之内应选好估价者(美国各地都有具有半官方身份的公众估价员，他们是经过考试获得营业执照的专业估价员)；

　　c.对保险公司的理赔有异议，必须在损失发生之后的12个月内提出诉讼；

　　d.空置的建筑物在损失发生时投保时间未满60天的，保险公司将不予理赔。