物业环境的内涵

　　物业环境是城市环境的一部分。一般说来，物业环境包括广义环境的第二环境、第三环境和第四环境。城市环境是指城市范围内的情况和条件;物业环境则是指某宗物业，如居住小区、写字楼、购物中心、宾馆等其所在区域内的情况和条件。

　　物业环境按物业用途的不同，可分为生活居住环境、生产环境、商业环境和办公环境等。

　　(一)生活居住环境

　　生活居住环境是指提供给人们居住的物业环境，包括内部居住环境和外部居住环境两个方面。

　　1.内部居住环境

　　内部居住环境是指居住物业——住宅建筑的内部环境。影响住宅建筑内部环境的因素主要有以下几个方面：

　　(1)住宅标准　住宅标准主要有面积标准和质量标准。面积标准一般是指平均每套或每户建筑面积和平均每人居住面积的大小;而质量标准是指设备的完善程度，如卫生设备、供水、供电、供气、供热、电视、电话等设施的完善程度。

　　(2)住宅类型　住宅类型涉及到住宅的高度和层高。住宅有底层、多层和高层之分。一般来说，低层或多层住宅居住的方便性优点比较突出，而高层住宅因室内容量大、室外视觉效果好，居住起来舒适性特点较突出。

　　(3)隔声　住宅建筑的居室上下或前后左右要有良好的隔声效果，对电梯或楼梯、管道及外部噪声要有良好的防护效果。

　　(4)隔热与保温　住宅建筑在夏天具有良好的隔热效果，在冬天具有良好的保温功能，这是改善居住环境的重要条件。

　　(5)光照　居住建筑室内必须具有适宜的光照时间和强度，包括自然采光和人工照明两种情形。

　　(6)日照　居住建筑室内必须能够获得适时与适量的太阳光的直接照射。日照有自然状态下的日照和受到人为因素影响下的日照两种情形。

　　(7)通风、风向、风力　通风一般是指自然通风。居室应具有良好的通风条件，特别是在炎热地区而没有空调的情况下，居室更应具有良好的通风条件。另外，风向与风力也是影响居室环境的重要因素。

　　(8)室内小气候　住宅建筑室内要具有适宜的气温、相对湿度和空气对流速度，确保室内居住环境空气清新，温度、湿度适宜，不损害人身健康，保持居室内环境的舒适性。

　　(9)室内空气量和二氧化碳含量　居住建筑室内要保持足够的新鲜空气量，尽量降低对人身心健康有害的二氧化碳及其他有害、有毒的气体含量，使人们居住在一个安全、舒适的室内环境之中。

　　2.外部居住环境

　　外部居住环境是指居住物业所在区域内，与居民生活居住密切相关的各类公共建筑、公共设施、绿化、院落和室外场地等设施与设备的情况和条件。外部居住环境与内部居住环境的有机组合，构成了居住物业的生活居住环境。影响住宅建筑外部环境的因素主要有以下几个方面：

　　(1)居住密度　居住密度是指单位用地面积上居民和建筑的密集程度，通常用单位用地面积所容纳的居民人数和单位用地面积所建造的住宅建筑面积两个指标来衡量。从居住的舒适性角度考虑，居住密度以低为优。

　　(2)公共建筑　居住物业的公共建筑是指为居民生活服务的各类公共建筑，包括中小学、幼儿园、托儿所、医院、电影院、商店、邮局、银行等文教、卫生、商业服务、公安、行政管理等方面的公共建筑。居住物业的公共建筑能够配套、完善，是保证居住物业具有良好外部环境的基本物质条件。

　　(3)市政公共设施　市政公共设施是指居住物业的居民生活服务的设施，如道路、各种工程管线、公共交通等。一般来说，完善、便利的市政公共设施能够给居住物业提供一个良好的外部居住环境。

　　(4)绿化　绿化是指居住物业的室外公共绿化面积和绿化种植。绿化不仅有利于调节小气候，而且还能美化居住环境，有利于人们的身心健康。

　　(5)室外庭院和各类活动场所　室外庭院主要是指住户独用的室外庭院和公用的生活用地。居住物业的活动场所主要包括儿童游乐和成年人、老年人休息活动的场所。这些都是居民生活居住所不可缺少的组成部分。

　　(6)室外环境小品　室外环境小品主要包括建筑小品、装饰型公共标志、公共小设施、公共游憩小设施以及地面铺砌等。

　　(7)大气环境　居住物业区域内，空气中有害气体和有害物质的浓度与气味，直接影响着居民的身心健康。因此要保持良好的室外大气环境，应消除空气中的有害、有毒气体与气味，或者最大限度的降低其浓度，确保居民人身安全和身心健康。

　　(8)声环境和视环境　为了确保一个良好的居住环境，应尽可能降低噪声强度和住户相互间视线的干扰程度。

　　(9)小气候环境　应做好居住区内的气温、日照、防晒、通风或防风等状况的维护工作，确保居住区内优雅、舒适的小气候环境。

　　(10)邻里和社会环境　居住区内的社会风尚、治安状况、邻里关系、居民的文化水平和艺术修养等，都会直接影响居住环境。

　　(11)环境卫生状况　居住区的卫生状况好，能够净化环境，给居民提供一个清洁宜人的生活环境。

　　(二)生产环境

　　生产环境是指提供给企业及其生产者——工人从事产品生产的相关设施与条件，其主要包括如下几个方面：

　　1.物业用途及类型

　　物业用途及类型是否与使用该物业生产的产品相一致，是影响生产环境的首要问题。例如，假设将一个层高较低的生产用房用于生产一种需要较高层高的厂房才能正常生产的产品生产用途上，则其生产环境一定比较差。

　　2.隔声

　　隔声要求生产用房之间、生产用房与外界不造成噪声污染，确保生产者在生产工作时不受噪声的干扰，同时保证不影响外界他人的活动。

　　3.隔热和保温

　　隔热和保温要求生产用房在夏天能防止室内温度急剧上升，在冬天能防止室内温度急剧下降，确保生产者在一个适宜的温差环境中从事生产活动。

　　4.光照与通风

　　光照与通风要求生产者能在具有足够的自然采光或人工照明和良好的通风条件的生产用房内从事生产。

　　5.绿化

　　生产区域内若有足够的绿地面积和绿化种植，不仅有利于厂区小气候的调节，而且能够美化厂区环境，有利于生产者的身心健康，树立企业良好的形象。

　　6.环境卫生状况

　　良好的环境卫生状况，能够确保生产者在一个清洁、卫生的环境中从事生产，是高效率生产高质量产品的重要条件。[page]

　　7.交通条件

　　生产型企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因此必须有便捷的交通条件。例如：邻近公路交通干线或者符合运输条件的道路与公路干线相连、有铁路专用线进入厂区、临近通航河道(或海岸)且有专用码头。以上公路、铁路和水运交通条件若能同时满足两项及其以上者，则该物业的生产环境的交通条件达到较好程度。

　　8.基础设施

　　企业生产对基础设施的依赖性较强，生产用房的电力供应情况、生产用水是否能够满足需要、排污及污染治理的可能性、通讯条件等等，都是影响生产环境的因素。

　　9.行政服务条件

　　直接为生产型企业服务的公安、银行、工商、税务、环卫等行政服务机构的设置，对于确保企业生产有一个良好的生产环境，起着十分重要的作用。

　　(三)商业环境

　　商业物业环境是指用于商业目的的物业，包括商店(商场、购物中心、商铺、市场等)、旅馆(宾馆、饭店、酒店、招待所、旅店等)、餐馆(饭庄、酒楼、酒家、茶楼等)、游艺场馆(娱乐城、歌舞厅等)和商务写字楼等，其所在区域的情况和条件，主要包括以下几个方面：

　　1.物业类型与档次

　　商业物业有低层、多层和高层之分，同时其物业档次也不相同。一般来说，其档次越高，相关的商业环境就越好，客户对商业环境的要求相对来说也要高一些。

　　2.隔声

　　商业物业应有较好的隔声效果，以免影响他人或外界，造成噪声污染。

　　3.光照与通风

　　商业物业在使用中，其室内应有足够的自然采光和人工照明，同时应具有较好的通风效果。

　　4.室内小气候

　　要求室内具有适宜的气温、相对湿度和空气流动速度。

　　5.室内空气含氧量

　　室内空气要具有足够的含氧量，最大限度的降低有毒、有害、有异味的气体或物质，确保使用人的人身安全和身心健康。

　　6.绿化

　　商业物业要有足够的绿化面积和绿化种植或盆花种类。

　　7.环境卫生状况

　　良好的环境卫生状况，有利于商业活动的开展和吸引顾客。

　　8.环境小品

　　美观、合适的环境小品，能给商业活动的开展构造一个良好的情景和氛围。

　　9.商业设施

　　完善、配套和便捷的商业设施，为商业活动的开展奠定了基础。

　　10.交通条件

　　对于商业物业来说，应考虑两个方面的交通条件：一是顾客方面，主要是公共交通的通达度(附近公交线路的条数，公交车辆时间间隔，以及公交线路联结的居民区人数;距飞机场、火车站、码头等的距离远近);自行车、摩托车和汽车的停车场地问题。二是经营方面，要考虑进货和卸货的交通便利程度。

　　11.服务态度和服务水平

　　商业物业的服务态度越好、服务水平越高，其商业服务环境就越佳，相应的商业效益就越好。

　　(四)办公环境

　　影响办公环境的因素主要有以下几个方面：

　　1.办公室标准与类型

　　办公室面积较大、室内净空高度较高，则办公的空间环境优越，无压抑感。

　　2.隔声

　　良好的隔声效果，既起到了保密作用，又不干扰他人和外界。

　　3.隔热和保温

　　4.光照与日照

　　5.通风

　　6.室内小气候

　　7.室内空气今氧量和二氧化碳含量

　　8.室内景观

　　办公室的盆景、小饰物、壁画、雕塑等小景观的合理布置，构成了一个优美的办公室内环境。

　　9.办公设备

　　配套、完善的办公设备是构造一个优美的办公环境的基本条件。

　　10.室外绿化

　　11.室外环境小品

　　12.大气环境

　　13.声环境和视环境

　　没有外界的噪声干扰和良好的视觉环境，是办公条件的要求。

　　14.环境卫生状况

　　15.办公区域的治安状况

　　16.办公人员的基本素质

　　办公人员的基本素质主要包括思想文化素质、艺术修养以及人际关系等等。

　　另外，根据我国目前装修行业的发展，建筑装修材料对物业环境的影响较大，特别是对人身安全与身心健康有较大影响。1998年4月，武汉市卫生防疫站对某新建小区的5家住户的室内空气污染进行了调查，受访的10位居民每天在家停留13小时，他们称在家里常感到头晕、睡眠不好、记忆力减退、皮肤过敏、眼咽鼻不适，且发生率高达50%～90%。经检测，这种病态反应主要是因为室内的装修材料和家具释放的污染物所致。

　　目前，像此类因建筑装修污染致病的事例屡见不鲜。山东青岛市李沧区某居民一家三口在房子装修后就马上搬进新居，开始全家人都有一种不适感，但没在意，后来出现了胸闷、呕吐、呼吸短促等症状，夜间男主人因有过敏性哮喘病史导致喉头水肿窒息而亡，妻儿均深度中毒。而北京市每年发生有毒建筑材料引起的急性中毒事件400余起，中毒人数1万余人，死亡人数约350人，慢性中毒约10万人次。

　　研究表明，建筑材料导致的疾病主要有三类：一是癌症。溶解型涂料(油漆)中的苯、甲苯、二甲苯等苯类物在高浓度时会使血液受到毒害，易造成血癌;天花板、防火材料等石棉材料则可引起肺间质流。二是不良建筑物综合症(SBS)，俗称“空调病”、“办公室病”、“星期一疾病”。它主要是因为建筑物室内空气交换率低、污染程度高，以致室内人群产生诸如流泪、咳嗽、乏力、疲倦、头昏、嗜睡等症状，而一旦离开该建筑物，症状即可消失。这种现象常在一些装修豪华的写字楼、卡拉OK厅、录像厅的包房里出现。三是过敏症。它和SBS都是由木质人造板的粘合剂、含脲醛树脂的泡沫绝缘材料、隔音材料等释放的甲醛所致。甲醛已被确认为室内主要污染物之一。