物业环境管理的基本原则

　　一、环境具有价值的原则

　　环境是资源，环境以各种形式直接向生产者和消费者提供服务。例如，我们所呼吸的新鲜空气，我们观赏自然景色所得到的享受等。因此，环境管理属于资源管理，这就表明了环境管理具有经济属性，环境管理所涉及的问题主要是生产力方面的问题。经济学家说过，天上不会掉馅饼，没有免费的午餐，保护环境必须付出代价。这条准则表明环境资源有限，要求环境管理者实施谁开发谁保护、谁损害谁负担、受益与使用者付费、保护与建设者得利的原则。这条原则指出了环境应当遵循价值规律，利用经济手段把环境管起来，促使人们在开发和利用资源时，要充分考虑资源环境的持续利用问题，自觉地制止资源浪费、环境的污染与破坏。

　　在市场经济条件下，市场并不能总是产生有利的社会与环境效果。其主要原因是：市场价格体系没有考虑到环境问题，价格严重背离价值，环境资源和自然资源无偿使用。特别是不加调控的市场，更不能产生正确的信息和信息量。他们不仅对有害健康的生产环境不予重视，而且常常采取欺骗手法，生产有害于环境、有损于公众安全和利益的商品。他们常常在表面上治理污染，暗地里却进行排污或制造假的监测数据。特别是“为公论”，声称造成环境污染并不是为了谋私利，而是为了完成国家生产任务或维护集体利益。在这种论调的掩盖下，再加上地方保护主义，致使许多环保政策难以落实，污染事故难以得到处理。因此，在物业环境管理过程中，应该利用价值规律来搞好物业环境管理，通过加强经济核算等方法，来调节生产效益与环境效益，从经济利益上使人们珍惜资源，保护环境。环境具有价值这一原则，有助于建立各种指标体系，把环境管理工作定量化、科学化，有助于把环境管理通过物业环境管理真正落实到各项具体工作中去，否则环境保护只能停留在口头上，只能是一种愿望而已。总之，环境具有价值原则是物业环境管理的基础和前提。

　　二、全局和整体效益最优的原则

　　物业环境管理要遵循全局和整体效益最优的原则。这条原则表明了物业环境管理的生态属性，物业环境管理必须遵循生态规律，这可从以下三个方面来说明：

　　(一)既要把物业环境问题作为城市和社会经济建设中的一个有机组成部分，又要把环境问题作为一个有机联系的整体，从物业环境本身固有的各个方面、各种联系上去认识和研究，进而揭示环境总体发展趋势和运动规律，正确处理全局与局部、局部与局部之间的关系，取得最大的全局和整体效益。

　　(二)在制定物业环境方案和组织实施方案时，要对物业区域内的各组成要素或功能性群体进行定性和定量分析，把不同层次与不同部门的管理工作有机联系和协调起来，避免决策失误和管理不善等情况的发生，促进环境管理的整体效益与全面效益不断提高。

　　(三)加强物业环境规划和物业区域内的综合治理工作，要综合研究区域内的人口、资源、经济结构、自然条件、环境污染和破坏程度等因素，合理安排区域内的生产、建设、商业、生活等活动，制定物业区域内的环境规划，统筹解决环境问题，运用多种管理手段来加强对环境的管理，实现物业环境管理的最佳整体效益。

　　三、综合平衡的原则

　　环境问题始终是关于保护生态与发展经济的协调性问题。环境管理具有生态经济属性，环境管理必须遵循生态经济规律，力求生态与经济的协调和平衡。在物业环境管理中，遵循综合平衡原则的具体表现为：

　　(一)保持生态环境的良性循环和控制污染是整个城市、乃至整个社会大系统中的一个有机组成部分，应该把物业区域内的生态保护和环境管理纳入城市经济和社会发展计划，来协调和综合平衡城市社会经济发展与环境保护的关系，在整个城市、乃至整个社会发展的基础上搞好物业区域内的环境管理。

　　(二)物业环境管理要有预见性和长远性，要密切注视物业所在区域的生产、经营、消费等，以整个城市和社会经济发展动向可能对物业区域的环境保护带来的影响，及时提出环境保护对策，防患于未然;同时，还要开展物业环境评价和环境预测工作，尤其要开展经济建设中的环境影响评价工作，并使之制度化和规范化。

　　(三)要制定和实施综合有效的制度、条例和规范，强化物业环境管理。为此就必须改变过去物业管理各个部门封闭地、独立地、互不关联地制定其单一的管理制度与措施，而应该在制定环境管理制度与措施时，既要考虑诸如大气、水体、土壤、生物和非生物之类的环境因素，又要考虑社会、政治、经济、文化、科学技术、法律等方面的情况，并对这些情况进行综合考虑，统一决策，分工协作，协调发展。

　　四、持续发展原则

　　1987年4月，联合国环境与发展委员会发表了研究报告《我们的未来》，正式提出了可持续发展战略，其含义是“既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展”。可持续发展战略包含两个方面的内容：一是发展目标是为满足人类的基本需求，特别是贫困人们的需求;二是发展要以生物圈的承受能力为限度，如果超过这种限度，必将影响自然环境支持当代人和后代人生存的能力，只有通过技术进步和管理，对发展进行协调、制约，才能达到经济、社会和环境的协调发展。

　　从环境管理的角度出发，可持续发展包括以下基本思想： 可持续发展并不否定经济增长，但人类需要重新考虑的是如何推动经济增长。

　　要达到具有可持续意义的经济增长，必须审计能源和原料的使用方式，力求减少损失、杜绝浪费，尽量不让废物排入环境，从而减少单位经济活动造成的环境压力。既然环境退化原因存在于经济过程之中，那么其解决的方法也应从经济过程中去寻求，这样才能使传统的经济增长模式逐步向可持续模式过渡。 可持续发展要以自然资源、环境为基础，同环境承载能力相协调。

　　通过适当的经济、技术手段和政府干预，就可以减少每单位经济活动所产生的废物量，即减少资源的耗竭速率，使之低于资源再生速率，从而实现不损害环境的可持续增长。 可持续发展要以提高人类生活质量为目标，同社会进步、发展相适应。

　　对于居住类物业来说，环境管理的最终目的是为居民创造一个舒适、宁静、高雅、安逸的高质量生活环境，并在此基础上为业主(住户)创造一种从物质到精神，既具有现代风貌，又具有个性特征的生活方式。与社会服务相结合的、功能完善的物业管理是以“物业”为中心的一个“微型社会”，通过良好的环境管理形成一个“陶冶情操，净化心灵，提升精神”的小社会。因此，良好的物业环境管理在充分保障业主、使用人的合法权益的同时，增强业主、使用人的睦邻友好意识，创造互相尊重、和乐共处的氛围，从而达到居住环境和社会关系、社会发展的和谐统一和协调发展。从这个意义上来说，物业管理不仅是改善市民居住条件、提高居住水平的物质基础，而且也是人类居住区可持续发展的重要前提。 可持续发展承认自然环境具有价值，应把生产中环境资源的投入和服务计入生产成本和产品价格之中，逐步完善经济核算体系。[page]

　　自然资源的价值和产品价格，应当完整地反映三部分成本：一是资源开采或获取的成本;二是开采、获取使用有关环境的成本(包括环境净化成本和环境损害成本);三是由于今天使用这一部分资源而不可能被后代人利用的效益损失，即机会成本。而产品销售价格应当是这些成本加上正常利税及流通费用的总和。 可持续发展的实施必须强调“综合决策”、“公众参与”，并制定和实施相应的法律法规。

　　要改变过去各个部门独立地、单一地制定社会、经济、环境政策的做法，提倡根据社会、经济、环境的全面信息和综合要求来制定相关政策和措施，并有效地予以实施。

　　五、政府干预和公众参与相结合的原则

　　政府是环境管理的主体，物业环境管理要依据政府制定的环境保护的相关法律、政策和方针进行。但是，环境管理完全依靠政府的干预也是不行的。这主要是由于在环境管理上存在“政策失灵”的情况，即政府干预往往不能改正市场失灵，反而会把市场进一步扭曲。其主要原因有： 改正市场失灵很少是政府干预的主要目标。而政府的主要目标大多是国家安全、社会平等、宏观调控等。 政府干预常有未预料到的副作用。如政府鼓励并给予一定的优惠政策让居民购置家用小汽车，但可能因为汽车使用量增加而使城市交通困难和大气环境恶化。 政策作用的对象是有理性的人，政策的效果取决于人们对政策的反应。 不同的政府政策干预相互影响，使激励机制发生扭曲。 与环境无关的政府政策往往比环境政策对环境的影响更大。如木材价格的上调政策会刺激对森林的过度采伐。

　　总之，由于政府在制定政策时要兼顾公平与效率两个方面，公平包括代内公平和代际公平，效率则涉及管理成本与实际效果。在确定资源、能源及重要产品的价格时，在决定对某些产品或行业给予补贴时，在对特定的环境与发展政策、计划或重大项目作出决策时，政府必须根据完全的经济、社会和生态信息，审慎地权衡公平与效率。即使是对市场失灵引起的问题进行干预或补救，如果政府的政策或行动不足或过度，也会引起“政策失灵”。例如，一环保项目不符合实际指标，到期不能完成，影响了公众对政策的信任感，造成负面影响，使一些企业产生政策性亏损以及补贴不当导致浪费使用等。尤其是国家既是社会的管理者，又是国家资产的所有者，同时还是管理政策的制定者，如果不能恰当地把国有企业的资产所有和经营职能分开，还将成为事实上的主要污染者。

　　因此，在环境管理中，把政府的干预和公众参与结合起来，通过开发环境教育，增强公众对环境价值的认识和对开展环境保护工作的紧迫感，激发人们自发保护环境的热情，才能有效地监督政府避免决策失误。可见，政府干预与公众参与原则对物业环境管理方案的实施有着十分重要的意义。