怎么让不缴物业费的老小区接受准物业管理

　　杭城的老小区，地段都很好，交通方便，配套成熟，只是有一点比较欠缺，就是老小区没有物业管理。

　　从去年6月开始，杭州就制定了物业管理改善工程行动计划，计划用三年时间，在上城、下城、江干、拱墅、西湖五个城区内，实现已完成庭院改善和危旧房改善的社区基本物业管理全覆盖。

　　杭州已经有不少老小区开始动起来了。

　　西湖区西溪街道的文教社区，在下属的师苑新村实行社区化准物业管理以来，物业管理实施得有条不紊，当然也碰到了许多问题，比如物业费难收、小区停车难、维修人员欠缺等。

　　师苑新村碰上的难题，相信杭州很多老小区在实行社区化准物业管理时，都会碰上。上周五，我们就在文教社区开了一场“社区圆桌会”，看看他们是怎么解决这些难题的。

　　物业费每平方米一毛五

　　比原来涨了一倍多

　　老小区实行社区化准物业管理，经费是一块大头。师苑新村的物业管理，实行的是财务独立核算，自负盈亏。刚开始，由街道投入20万元，其中10万元主要用于物业服务经费。

　　师苑新村实行社区化准物业管理后，文教社区就要按照面积收取物业服务费用。物业服务收费的标准是：住户0.15元/平方米/月，经营性用房0.45元/平方米/月，超过面积住户按每年200元最高限额收取。实行逐年递增的方式，每年根据实际情况审议。

　　在实行社区化准物业管理之前，师苑新村的居民，每年向社区缴纳50元的卫生费和5元的楼道灯电费。

　　邵建江坦言，换作在以前，卫生费和楼道灯电费，也不能每年能收齐。现在要收物业管理费了，按照师苑新村平均住房面积算，一户人家每年要交的物业费，大概要比卫生费和楼道灯电费的加起来的总额，还要再高出一倍，肯定有一部分居民会不理解。

　　对策：先干活，再收物业管理费

　　为了给居民一个过渡接受的过程，2010年是师苑新村社区化准物业服务试行期，免收物业服务费用，每户居民缴纳50元卫生费/年。

　　从去年开始，师苑新村开始按面积收取物业服务费用。社区工作人员上门收物管费，居民们问最多的一句话，就是“这笔钱收上去，都花在哪里了?”

　　邵建江认为，住在师苑新村的居民，大多都是退休教师，都是讲道理的人。

　　只要让他们觉得，这笔物业费交得物有所值，钱就一定收得上来。最明显的改善，就是小区的卫生。

　　文教社区跟西溪环卫所合作，所以师苑新村的保洁人员，都是专业的环卫工人，地扫得特别干净。

　　师苑新村里设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运;小区公共场所每日清扫，楼道每周清扫;雨水、污水管道，雨水、污水井，化粪池等，也要及时清掏。

　　跟以前相比，小区变干净了，住得也舒服，居民觉得花钱是在买享受，这笔物业管理费自然就收上来了。

　　老小区有了准物业

　　西溪街道文教社区的师苑新村，是杭城一个典型的老小区。小区地段很好，就在热闹的文二街区。

　　师苑新村的房子，都是上世纪80年代后期建造的。整个小区，地方不算大，住了334户人家，1336个居民，大多都是老人。

　　2008年，师苑新村完成了庭院改造，整个小区，焕然一新。小区变样了，管理小区的方式当然也要跟着变，不能再像以前那样了。文教社区主任邵建江觉得，师苑新村实行社区化准物业管理，迫在眉睫。

　　经过近两年的准备，2010年，文教社区召开了师苑新村业主大会，以民主的方式，通过了社区化准物业管理的实施方案，成立了文教社区师苑新村物业服务联合管理处，把物业改善工程，纳入了社区公共服务工作站工作范畴，主要由社区居民委员会负责具体操作。

　　现在，整个师苑新村都实施全区域统一管理，小区采用半封闭与分块全封闭管理相结合的管理方式，实行开放式服务。有了物业管理后，师苑新村统一安装了电子防盗门和电子监控设施，在社区外围安装了一处大门，修缮了外围围墙。

　　缺少专业维修

　　请专职人员不太合算

　　除了小区的保洁和治安管理，物业管理另外一个很大的作用，就是能为居民提供一些应急的维修。比如更换灯泡、疏通管道、水电维修，甚至一些简单的电器维修等。

　　以前，师苑新村的居民碰到这些问题，都是自己去外面找专业人员来修。现在小区实行了社区化准物业管理，社区设立了一个24小时维修服务热线，不管是下水道堵了、水管漏水还是电闸跳断，只需要一个电话，维修人员就能马上上门，并且随叫随到，只收取少量人工费。

　　但是，因为维修服务热线是24小时的，所以维修人员必须全天在岗，社区还要购买管道疏通机等各种设备。这样一算，专门招聘一名维修人员，如果维修项目不同，还要招好几个。再加上购买设备的费用，既然是24小时服务，就还要给维修人员提供一个住宿的地方，这样一算，又是一笔不小的费用。

　　社区化物业管理，经费本来就很紧张，如何省下这笔费用，又能不影响服务质量?

　　对策：向隔壁物业公司“借兵”

　　师苑新村的隔壁，就是耀江文欣苑。耀江文欣苑是商品房，有正规的物业公司。邵建江就想到了，向耀江文欣苑物业公司“借兵”。专业的物业公司，维修人员配备齐全，什么都会修。

　　也就是说，跟耀江文欣苑的物业公司说好，如果师苑新村的居民有需要维修的项目，就可以去文欣苑借调维修人员，请他们来帮忙，但是收费不能高于外面的维修公司。

　　维修的时候，居民可以自己买材料，也可以由小区物管提供。收费标准是这么算的，如果是物管提供材料，维修费用=材料费+材料费×30%。

　　材料价格是管理处仓库出库价，30%收的是10%的人工费、10%管理费和10%的利润。

　　如果只是一般的小维修，比如换换灯泡，这些社区的工作人员就能帮忙解决，就不用麻烦别人了。这些小修小补的，除了材料，社区连费用都不会收的。

　　车多泊位少

　　空地都成“停车场”

　　跟杭州其他老小区一样，停车难，也是师苑新村的一大难题。即使在实行社区化物业管理后，停车依旧很难，而且越来越难。

　　师苑新村，现在有80多辆私家车，但停车位只有50多个，僧多粥少。可是，师苑新村既没有大面积的停车场，更别说是地下停车库了。

　　原本面积就不大的小区空地，就成了有车业主每天为停放车辆而争相抢占的地盘了，就连小区通道的拐角处、人行道也都成了“停车场”;还有一些居民，经常搬迁，把房子租给别人，私下交换停车位，也给小区的停车管理带来了很大的困难。

　　在实行社区化准物业管理之前，师苑新村是没有正规的停车位的。有车的业主，看到哪里有空位置，就把车停进去了。

　　有了物业后，文教社区的工作人员，挨家挨户到有车的业主家里，听取他们的意见和建议。总结下来，造成师苑新村停车难的原因，主要有三个：停车位少、停车位更换频繁、停车秩序混乱。

　　对策：分流车辆，跟附近单位实行错时停车

　　现在，居民的经济生活条件越来越好，买车的家庭也会越来越多，但师苑新村的面积就这么点，不会变大，到哪里再去找停车位呢?

　　文教社区想了很多办法，结合物业管理，重新对师苑新村的空地进行了一遍梳理。在适当的空间开发车位，增加停车位。

　　见缝插针，把能腾出来停车，但又不影响小区交通的空地，都给挖出来了，画上了明显的停车线，有车的业主以后就按照停车线泊车。对停车的位置，也做了改变，由原来的按直线排列停放，改为倾斜排列停放。

　　文教社区的沈慧芳认为，私家车越来越多，但停车位就这么几个，要有效解决师苑新村的停车难问题，关键还是要分流一部分的车辆。

　　师苑新村东边是浙师大幼儿师范学院，南靠教工路138号省直房产。文教社区还打算跟小区附近的单位商量，实行错时停车，让小区一部分的私家车停到周边单位的停车场去。