前期物业及基础物业服务

　　从事物业服务那么年了，接触过的住宅项目也有一定的数量了，由于各个住宅开发商设计理念及项目状况、入住业主素质等的不同，也让我们在介入落实物业服务的时侯增加了许多快乐及烦扰。这里也想与希望了解物业企业是如何开展服务的朋友一起分享我们积累一点经验，不足之处望能得到批评及建议。

　　一、前期介入：

　　由于工程的设计人员不是专业的物业服务者，设计规划往往只从设计技术角度考虑问题，很少从业主长期使用及后续物业服务正常运行的角度考虑问题，故容易造成物业建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。我们的团队为了协助开发商有效的避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业服务带来的麻烦，以我们的团队以往管理经验，在前期介入中及时发现并建议开发商对那些日后业主使用时可能会经常性出现的问题进行了跟进。使之细节部份更完善，保证了物业的功能设计及实施更有利于日后的使用和管理,

　　物业服务的好坏，从根本意义上来讲要看她原本工程质量的好坏。也就是说：没有优质保障就没有优秀物业。试想如果我们的物业服务者总是整天与业主围着房屋的工程质量问题打转，何时才有时间开展全面的物业服务工作。所以我们的团队进驻某项目后的第一件事，就是配合开发商工程部参与对委托物业的前期巡视建议等工作。

　　一般施工单位对物业使用过程中经常会碰到的渗漏、裂缝以及一些细微的质量问题却经常忽视，而这些却是物业服务企业在日后的维修养护中必须面对的。粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费。我们派出专业人员，通过物业的前期介入，从业主的角度巡视施工单位的建设工作，及时的从物业服务的角度提出整改建议，确保了施工中较少甚至不出现不利于物业服务的弊端，为开发商及业主争得了良好的硬件条件，也为以后的维修养护工作省去很多麻烦。

　　此外，在前期介入时，我们还密切与开发商工程部沟通联系，全面的收集那些能够对物业验收及日后维护有帮助的资料，并逐步建立完善的工程设备档案，为业主日后装修、使用、维修作先期准备。同时，我们还提前熟悉所安装的设备设施，严格按规范做好接管验收工作，确保这些设备从物业开始投入使用即能为业主提供良好的物业服务服务。

　　正是由于我们认真的介入，严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。开发商在得以更专心的开发建设，同时对物业可能出现的隐患也了如指掌，并对一些问题在施工安装时就得以发现并妥善解决，这样既节省了费用、确保物业建设质量，也大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。反之，再得到开发商的理解和大力帮助下，我们也顺利完成了对《项目名称****》接管验收，接管后的物业即能投入使用，保证并及时的为业主提供了舒心的服务。

　　二、基础管理：

　　当业主缴付了第一笔物业服务费后，我们全面起动了为业主提供的各项服务。服务种类很多，但脱离了基础工作后，那怕你再有多种变化也只是一个不合格之物业服务。我们认为，业主入住后对小区的环境要求是第一位的，也就是说安定、舒适、整洁等是他们首选的服务。当然这些也我们优质管理小区、苦练内功的根本。

　　保安：

　　俗话说的好：“没有安全就没有一切”。保安工作作为基础管理的另一重头戏，一直是我们的团队的强势项目。这主要表现在住宅小区的门岗管理和二次装修管理。

　　我们强调门岗质素折射整体保安质量的理论，对员工一律进行强化军训，练就出了一支有自我意识性的规范保安队伍，这要求达到：24小时规范门岗站立支势，所有岗位操作手势实行军势化标准，有理有节的规范礼貌用语，以及敏锐的洞察应变能力。

　　除此之外，再配以定制服装予以包装，整支队伍给业主的感觉是安全可靠的、有精神面貌的。另外，保安的二次装修管理的手段是“巡视，协调，控制”的三级管理办法。“巡视”就是不间断的巡视装修单元，第一时间发现问题;“协调”就是对违规装修，及时协调相关部门予以处理;“控制”就是利用一切适合的方法对违规现象进行制止。

　　另外，我们团队对ISO90012000质量管理体系建立的重视，更保障了保安系统的完善，各类作业指导表单贯穿了整个管理过程，规范文档记录更为齐全。

　　保洁：

　　小区保洁工作由专业保洁公司负责。我们的团队除加强对他们日常保洁工作的督促，使之达到高标准要求外，把好保洁公司选聘关，我们的团队认为最为重要。故在签订外判保洁合约前，我们巡访了多家有意承投合约的专业保洁服务公司。让这些公司提交了公司组织、经验及财政状况等资料，供公司及开发商共同审核。对那些符合资格的公司还进行了其现有服务项目的实地考察及服务计划书的评审。在筛选成效较佳投标者后，我们才从入围中公司中比较竞投价格，决定中选公司。在选定中标公司后，我们的团队和开发商代表及保洁公司进行了伙伴会议，商讨管理工作方针和移交服务的安排。这样一来也就确保了保洁服务水平符合合约厘定的主要成效表现。

　　工程维护：

　　中国人讲究“落叶归根”，不动产作为他们的根的一部份在其一生中所占的位置可想而知，他所购置的房产是否保值增值、房产质量维护是否过关将直接影响到他对物业公司工作好坏的评定。有许多人会单一的认为房屋的维修养护就是小区维修管理主要工作。但我们的团队却认为，真正的房屋设施维护管理不单是对物的管理(房屋及其附属设备设施)，而且还要对服务的人(业主或使用人)进行引导。我们的团队除了对房屋及其附属设备、设施实施日常的维护、修缮、管理外，还适时的对小区的业主进行这方面维护讲解，以全面做到“小区是我家，我们都爱她”的共同管理的目标。

　　三、人性化管理：

　　上海物业实惠、实在、实效的特色，已融合了自上海开埠百年来服务管理及国有房管经验。尤其是近年境外优秀物业服务理验的融入(如英式、美式、日式的物业服务理验)，我们的团队成员许多都服务过大型外资物业企业，中西服务理念的融合让我们的管理也为更多业主认可，我们“以人为本”的人性化服务管理，使小区居民真正看到“我爱小区、小区给你色彩”。