炒掉物业,业主委员会当上被告

经过招投标，吴江平安里小区业主委员会与苏州恒祥物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定了服务期限。但是，交接不顺，双方合作没能实现。恒祥物业公司认为自己受到欺骗，遂一纸诉状将平安里小区业委会告上法院。小区业委会能作为被告吗？日前，吴江法院对此案作出了一审判决。
公开招标选拔物业
2005年1月5日，平安里小区的开发商与佳和公司签订《平安里物业管理协议书》，由佳和公司承接平安里小区物业管理，自2005年1月5日起至2006年1月10日止。2006年10月23日，平安里小区业主大会授权平安里业委会与佳和公司签订《苏州市物业服务合同》。双方确认自2004年起至2005年12月31日止，佳和公司为平安里小区提供物业服务。同时，双方确认，自2006年1月1日起至2006年10月23日双方虽然未签订物业合同，但佳和公司已经为平安里小区提供物业服务。由于小区临时业主大会表决，不再续聘佳和公司提供服务，考虑到物业合理过渡，由佳和公司提供物业服务至2006年12月31日止，自2007年1月1日起的物业服务由业主大会采取招投标方式确定物业公司。
此后，平安里小区业主大会通过招投标方式委托原告恒祥公司承接平安里小区物业管理服务，双方于2006年12月3日签订《苏州市物业服务合同》，委托管理期限为三年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。但是在交接过程中，由于一些细节问题，新老物业公司发生了争执，没能顺利交接，并且发生了人员冲突，恒祥公司两名保安被行政拘留。
交接不畅状告业委会
2007年1月2日，恒祥公司临时保安自行撤出平安里小区。平安里小区业委会与恒祥公司就临时保安工资及办理分公司营业执照的费用合计10050元进行结算。2007年1月至4月期间，平安里小区进入自治状态，以业主自治方式进行管理。
2007年3月18日，被告平安里业委会改选，成立新的业主委员会，2007年5月1日和2008年1月1日，被告与佳和公司两次签订物业管理合同，目前佳和物业管理平安里小区物业。
2007年12月25日，恒祥公司吴江分公司由于未办理年检手续被吴江市工商局行政处罚，2008年1月24日苏州市吴中区恒祥物业管理有限公司吴江分公司被申请注销，吴江市工商局进行注销登记。
2008年3月24日，恒祥公司起诉要求平安里小区业委会履行2006年12月3日签订的《苏州市物业服务合同》。
被告主体资格引发争论
案件审理中，对于被告主体是否适格的问题成了争议焦点。法院审理后认为，业主委员会是业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，这是业委会作为诉讼主体资格的基础；业主委员会的产生需要经过业主大会或者业主代表大会选举，有严格的程序保障，且需要备案登记，具有合法地位，业主委员会有一定的组织机构，也有一定可支配财产供其行使职权，符合民事诉讼法中的民事诉讼主体中的“其它组织”的要求。虽然业主委员会的行为要受业主大会的约束，对外从事的民事活动所产生的权利义务也最终由全体业主承担法律后果，但是民事主体与民事诉讼主体是两个不同概念，不妨碍业主委员会具有诉讼主体资格。依法成立的业主委员会有义务保障业主的合法权利和公共性利益，为维护业主的公共利益也有义务行使诉讼权利，被告平安里业委会是依法成立的，其成立符合法定程序，同时也经过备案登记，有自己的组织机构和运营财产，本案也涉及到全体业主的公共利益，因此本案被告的主体资格是适格的。
对于双方签订的2006年12月3日《苏州市物业服务合同》的效力问题。法院认为，该合同是平安里小区业主大会授权其执行机构即被告与原告恒祥公司签订的，是双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同成立并生效。至于双方的物业服务合同是否继续履行的问题。首先应确认，双方为履行该合同均作了一些前期的准备工作，但由于该合同的履行有赖于业主、物业公司及原物业公司的密切配合。事实上，在履行交接过程中，双方发生了严重的斗殴事件，原告的两名保安因殴打业主被行政拘留10天，致使交接工作未能完成。在此过程中，原告也负有一定的责任。其次，由于未能进行正常的交接，双方对前期相关费用进行了结算。从该结算行为中，可以认定双方均认可了该物业服务合同已无法继续履行的事实。同时，原告在办理了恒祥公司吴江分公司的营业执照后，又主动申请注销；打架斗殴事发后原告在吴江市建设局走访时得知平安里小区已经自治时，当时也未向被告提出履行合同的要求；从2007年1月起至2007年12月止在近一年的时间内没有向被告提出任何履行合同的要求和意思表示，上述种种行为表明原告也无意履行合同。
法院审理后认为，物业合同系一种长期的服务性合同，该合同的履行基础是双方的信任，以及在此基础上的相互协作和配合。从原、被告提交的证据表明双方签订的《苏州市物业服务合同》在履行之前即遇到巨大障碍，困难重重，最终合同亦没有实际履行，从2007年1月起至2007年12月止，原、被告之间没有任何联系和接触，被告平安里业委会也坚持认为双方的合同已经解除，现被告业委会也拒绝同原告有任何形式的接触，双方已缺乏基本的信任，客观上被告平安里业委会在2007年4月小区自治结束后已通过合法途径聘请了新的物业公司，依法签订新的物业合同，目前新的物业公司已进驻小区，实际履行新的物业服务合同，行使管理小区职责，也导致原告要求实际履行原物业服务合同的诉讼请求无法实现，同时也为维持平安里小区现有的正常秩序，保持小区的和谐稳定，法院对原告要求继续履行2006年12月3日《苏州市物业服务合同》的诉讼请求不予支持，遂判决驳回原告恒祥公司的诉讼请求。