小区公共收益由谁管理？
业主与物业、业委会与物业、业主大会与物业，在我们的日常生活中，四者之间发生矛盾的现象随处可见，其中引发矛盾的导火索，往往是由于一些经济利益的纠葛，而小区公共收益，这笔很难算清的糊涂账，由谁来管理是一个难解的矛盾。前天，在市建设局举办的交流会上，有业主希望业主大会能取得法人登记资格，以经营小区共有财产，这一想法激起了不少赞同与质疑的声音。
走出家门，作为小区业主的您，可能经常会发现：小区内的空地上，常有家装、电器、衣服鞋类等摊位做生意；小区建筑的外墙和电梯里，挂上了许多各式各样的广告；小区公共通道上，有外来车辆临时停车，物业进行了收费……
这些发生在小区内的行为必然会产生收益，然而，这笔钱归谁？去向如何？许多业主都觉得这是一笔糊涂账。5日，在2009年度全市业主委员会业主知识交流会上，市物业管理协会的专家给我市数十名业主代表上了深刻的一堂课。记者在现场了解到，绝大多数业主对公共收益的处理都是一头雾水，更有业主提出，希望业主大会能得到法人登记资格，以便自行管理小区共有财产。
年收入数十万 没看到一分钱
“公共收益怎么监管，这是目前小区物业管理当中的一个盲点，也往往是业主与物业矛盾最激化之处。”物业管理协会的专家在交流会上说。
会后，一位家住龙山山庄的业主陆先生就提出这个问题，对其小区的公共收益分配问题表示强烈不满。他说，当初物业公司与小区业主订立合同了，小区属于公摊面积的空地和公共通道，如果改成车位做投资，收上来的钱应该与全体业主三七开。但是，现在他们根本就一分钱也没有看到。
但龙山山庄物业管理公司的王主任却不同意陆先生的说法：小区公共收益，他们都有清楚的账目，每收一笔钱，都会开出正规的发票。根据规定，他们会每半年公布一次收支账目表，在小区的公告栏上进行公示。“小区一共1400多户，可能很多业主没有看到，我们总不能家家户户上门通知吧？”王主任说，公共收益主要用来对小区进行公共设施的更新。比如近几年他们为小区修建乘凉石凳、增设自动停车系统、监控系统等。
根据《物权法》规定：建筑区划内的道路、建筑区划内的绿地、建筑区划内的其他公共场所以及公用设施和物业服务用房、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，均属于业主共有。
记者走访了思明区一些小区后发现，不少物业公司对于小区公共区域进行了充分开发。许多小区的车位对外开放，在一定时间段内，收费5元至10元不等。有些小区还安装了广告橱窗，贴上各种广告；许多电梯口还安了楼宇视频，用于播放广告。进入社区摆摊，一次收费50元至100元不等。
王主任说，他们收取停车费，大概每年6万元左右。至于其他小区墙面广告的收入，则视地段和大小不同收费。业内人士透露，地段好的墙面广告收入每年接近百万元。
要求法人登记地位 成立财团自己管理
“有时我们明知权益被侵犯了，但却拿物业公司没办法。”一位业主认为，现在的业主和业主大会在与物业公司的矛盾中，仍然处于弱势地位。
“业主大会很多时候徒有虚名。”这位业主举例说，有些物业公司将小区内的公共场地租给他人做商用，影响了业主的生活。当业主将物业公司告上法院时，却发现告不了，因为业主大会没有起诉资格。
上月18日，北京市出台了《北京市物业管理办法》，其中规定：具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。
给予业主大会法人登记的资格，这在全国是首例。一位业主说，有法人登记资格的关键之处在于：业主大会在法律上跟物业公司处于同等地位，如果物业有侵害业主利益，业主大会能合法地提出诉讼。
另一些业主认为，取得法人登记地位才能更好地管理小区、制约物业公司。“小区的公共区域，我们不一定要交给物业公司管理，可以自己用公共面积做投资，由业主大会或业委会组成财团代管，也可聘请专业的理财机构管理。”一位业主提出，这样才能行使小区财产的知情权、支配权。
业主与业委会缺乏沟通互信
要监管小区公共收益，物业合同很重要。市建设局工作人员说，在物业公司进驻小区之前，业主大会应该与其签订详细合同，明确公共区域的经营方案以及收益的分配方式。如果物业公司未能按合同执行，业主有权通过法律渠道讨要这些收入，以维护自身合法权益不受侵犯。
至于法人登记资格，市建设局认为，厦门市虽未出台明确的政策，但实际上从几年前开始，法院已受理了类似诉讼，也就是说实际操作中，业主大会已经有了相应法律地位。
“业主大会或业主委员自己来经营小区公共财产，这个操作起来很悬。”据市建设局分析，全体业主直接管理财产经营显然不现实。但由业委会管理，很多业主并不放心。业委会跟业主是授权的关系，业主大会是权力机构、业委会是执行机构。如果沟通不好，也会有很多不可预见的矛盾。目前就有很多小区，业委会与业主之间矛盾十分激化。
“业主与业委会两者之间必须信任，才可能做好这件事情。但信任，其实是一个很难捉摸的东西。”一位业内人士说。
