无土地使用证 “乡产权”房为啥有人敢卖敢买?

“乡产权”房的转让或出租行为不受法律保护，一旦遇上国家征地拆迁，购房者将得不到任何补偿———

“这房子没有土地使用证”

在成都市青羊区文家场某花园已住了3年多时间，至今仍无法办理土地使用证，这成了潘某藻老人最大的心病。25日上午，在花园门口，老人不无担心地告诉记者：“虽然我在这里居住条件也不错，但我总是很担心，因为这房子没有土地使用证。”

潘某藻老人现已退休，她说之所以离开繁华城区来这里买房，就是冲着便宜的价格：140多平方米一套房，才花了不到18万元。

“办不到土地使用证，因为这些是征用农民的土地（记者注：乡镇政府的集体土地）修建的，我们已经多次向有关部门反映，但没有答复。”65岁童姓老人告诉记者，他也是从成都市某机关单位退休后来这里居住的。一名保安证实，“这里属于一期工程，有200多户人入住。200米外的二期工程，还住着400多户人。60%以上来自成都市区，有的来自重庆。”

在该花园门口约十米远的地方，有一家青羊区海麟房屋中介服务部。“买这里的房子，不能按揭贷款，因为这里的房屋仅有产权，办不了土地使用证。”中介服务部工作人员王军一语道破个中原委。除该花园外，在这里挂牌交易的还有附近几个楼盘，情形与该花园如出一辙。有人称其为“乡产权”房。

“乡产权”房有市场

近些年，随着成都房地产市场竞争的白热化，一些近郊区开发的“乡产权”项目也加入了地产市场竞争。这些“乡产权”房一般没有产权，声称有使用权（有的是50年，有的是永久使用权），付款时所有购房者须一次性交齐房款，而且，房子在交易时也不能按照正常程序进入二手房市场。

尽管这样，还是吸引了大量购房者。有购房者认为，“大产权不过就是70年，这里的房子可以永久使用呢。”还有购房者告诉记者，产权最大的功能就是继承，而对于很多不要子女或者鼓励子女自立的买房人来说，要不要产权两可。此外，不少购房者还抱有侥幸心理，因为一些“乡产权”项目向买房人承诺，以后会通过种种途径使其“合法”。

记者了解到，根据土地管理法规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且，国土资源部门也曾发出通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请宅基地的，一律不批准。

谁给的“准生证”

省国土资源厅有关负责人分析说，“乡产权”房实际上并没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，房管部门也不会给购房合同备案，“‘乡产权’房就算可以转让，这种转让实际上是不具有任何法律效力的。”

由于“乡产权”房没有产权证，一旦遇上国家征地拆迁，购房者将得不到任何补偿。而且，这类房屋一般由土地所在村开发，房屋质量和房屋售后保修难以保证。此外，“乡产权”房之所以便宜，是由于没有交纳土地出让金与相关的房地产开发税费，如果将这些费用算进来，购房者并没有得到真正的实惠。

“如果说这种房子不能买，首先就不该开发。”一位购房者向记者抱怨，“既然开发了，买了后又面临这么多的风险，实在令人担忧。”记者在采访中了解到，目前成都的近郊区几乎都有“乡产权”的楼盘，这些楼盘也确实吸引了大量的购房者。但令人不解的是，既然“乡产权”不合法，那为什么开发规模还在不断扩大，房屋品质不断升级呢？ [page]

“乡产权”房畅销，从另一个侧面反映了房地产市场供需结构严重失衡的现状。由于目前城区的商品房价过高，迫使购房者把目光转移到手续不全、但价格低廉的“乡产权”房。购房者对低价房旺盛的需求，同时也刺激了近郊农村在集体土地上大量开发“乡产权”房谋利。

　　　　(作者：陈某 夏某清)