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划拨土地租赁的披露

来源:找法网 2014-06-23 10:35:04阅读数:

在企业上市过程中,招股书如何对划拨土地租赁问题进行披露,是一个技术问题。对于划拨土地租赁问题,首先应尽量去办理相关审批(当然,实践中这种审批是不容易办下来的,且出租方需要将租金部分或全部上缴...

  在企业上市过程中,招股书如何对划拨土地租赁问题进行披露,是一个技术问题。

  对于划拨土地租赁问题,首先应尽量去办理相关审批(当然,实践中这种审批是不容易办下来的,且出租方需要将租金部分或全部上缴,也不愿意去办理这种审批);如无法办理相关审批手续,则应尽量去取的相关土地管理部门和房屋管理部门(如涉及到房屋)的确认函,确认租赁的有效性。如无法取得确认函,则就要考虑在招股书中披露的问题。

  (一)最安全的披露

  显然,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定是最为严格的,因此,援用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来发表意见,对于律师而言来说最为安全,保护也最大。

  但是,采取这种严格保守的意见,仅限于上市项目中物业瑕疵率比较低的情况。如果物业瑕疵率比较高,保守的意见无疑进一步使得瑕疵率居高不下(如果没能取得县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准的话)。

  (二)折中的披露

  如果上市项目中的物业瑕疵率比较高,为降低物业瑕疵率的披露,将划拨土地租赁进行分类,光地租赁的方援用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来发表意见;房屋租赁的则依据《城市房地产管理法》来发表意见,认定有关租赁协议合法有效。[3]同时,对房地同时租赁的合同进行拆分,重新签订房屋租赁合同和土地租赁合同以拯救房屋租赁合同。

  (三) 冒险的披露

  冒险的披露,即对所有划拨土地租赁问题,均不进行披露。等到递交上市申请文件之后,监管机构问到这个问题,再进行解释。如果没问到,那就最终一律不披露。

  这种披露方式非常冒险,风险也很大。如果划拨土地上的房屋租赁尚可用《城市房地产管理法》来解释的话,划拨土地使用权或主要是划拨土地使用权附带部分建筑的租赁,就很难以《城市房地产管理法》进行解释了。

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