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国有划拨土地上私房的买卖合同效力如何?

2016-02-23 17:15
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导读:
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。

  【案情】

  A是某县园艺场职工,1989年A申请并经有关部门同意,于该园艺场占有、使用的一块国有划拨土地上自建住房一幢,并于1996年取得《国有土地使用证》,土地使用权人为A,但一直未办理《房屋所有权证》。B是A的胞弟,之前A因做生意需要资金向弟弟B借款3万元,到期不能还款。双方于2001年商定,A将上述自建住房卖给B,作价3万元,与借款抵消,并签订房屋买卖合同,A将《国有土地使用证》交付给了B,B一家于2002年搬入该房屋居住至今。2013年初,该园艺场因城市规划面临整体拆迁。A认为该房屋占用土地是国有划拨土地,其与B之间的房屋买卖合同违反国家强制性法律规定,遂诉至法院,请求确认房屋买卖合同无效。

  【分歧】

  一种意见认为:A与B买卖的房屋占用的土地为国有划拨土地,依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定,双方自房屋转移占有至今,没有报有关部门审批手续,没有依法缴纳土地使用权出让金,违反法律强制性规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”可以认定,本案房屋买卖合同属于无效合同。

  另一种意见认为:A与B签订的私有财产房屋买卖合同,是双方真实意思表示,B为该房屋支付了对价,A将该房屋交付给B实际占有、使用多年。该房屋属于私房,其附着的土地属于国有划拨土地,土地使用权随房屋一并转让,但是并未改变土地使用性质,并非土地使用权转让,双方的买卖行为并不违反法律规定,如B补办土地出让手续、缴纳土地出让金,之后亦可办理转让后的房产登记。因此,该房屋买卖合同合法、有效。

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