土地使用权出资研究

　　土地是一切生产和一切存在的源泉。[1]作为重要自然资源的土地，是人们赖以生存、生活的物质条件，也是人类社会最基本的生产资料。由于土地的有限供给及人口的增长，土地所具有的资本价值实质上可以增值。因此，各国都建立起土地制度，对土地进行开发、利用、管理。然而，本文即从中国土地使用权出资之特殊意义入手，剖析用于出资之土地使用权体系的理论架构，探究土地使用权出资的实质要件和程序性要件，并需要解决相关的法律问题。

　　一、土地使用权出资在中国的特殊意义

　　在公司出资制度中，国外立法鲜见对土地出资的明确规定，国外学界对与之相关的论述也是凤毛麟角。一方面是价值不容忽视的稀缺资源，另一方面却是被漠视的资源最佳的利用方式，这似乎成为追求价值、效率、利益的市场经济所无法接受的悖论。究其原因，有资本制度理念的差异，尚有作为土地所有权归属以及土地利用本身的不同。

　　1.土地公有决定的土地利用方式

　　中国实行土地公有制，一贯以强调土地国有为重，颇为谈私色变。土地公有可以维护社会公平，保障民众共享国家资源，还可防止土地过于集中;但负面的，土地所有权存在主体单一、制度僵化，还有主体抽象的缺陷。若一味强调土地归于国有，土地利用自然乱了章法。当造成土地利用的闲置和土地资源的浪费不可避免，甚至为滋生腐败提供温床时，人们开始了对土地归属和利用的思考，试图提出既具公平又不失效率的制度设计，在不排除政府管理的前提下避免对土地放任自流地滥用。在我国，实行土地公有制毋庸置疑，然而现实生活却又面临土地遭受破坏严重，资源无序利用肆虐的难题，现行立法为应对这一现状，在不改变土地所有权制度的前提下，完善土地用益制度，进行灵活地实现土地利用的制度设计将是唯一选择。将土地权利制度的重心由土地的归属转向利用，土地使用权成为土地利用权利体系的核心。土地使用权出让、转让、租赁、抵押等均已趋于成熟，随着《公司法》出台，将土地使用权出资入股成为一种新的探索。

　　2.对划拨土地的保护

　　中国建国之初进行社会主义改造后建立了高度集中的计划经济体制，划拨土地就产生在商品经济不活跃、所有国家事务绝对遵从安排的特殊历史时期。通过划拨方式取得的对土地无偿、无期限、无流动的利用是低效率的。问题的解决需标本兼治，只有引进市场机制，实现土地市场的充分竞争，土地使用权人支付市场价格取得对土地利用的权利，才能促使他们有足够的压力按照最大效益的原则寻求使用土地的最佳方式。土地有偿使用是符合市场经济客观规律的，而土地使用权出资则是土地商品化的一种重要方式。

　　在特殊时期中国家心甘情愿交付企业无偿使用的土地，一旦进入商业性流转，被企业投入经营性使用，却是国家不愿看到的，因为遭受损害的必然是土地所有权人国家。如何在土地的有偿使用中解决好划拨土地的保护问题，是将土地使用权用于出资时需要特别关注的，这也是解决中国历史遗留土地问题的一项不容忽视的内容。

　　3.国企改制中的特别需求

　　企业设立的目的在于运营获利，而出资则为企业提供了正常经营的物质基础。土地在现代社会中颇具价值，而且在股份制改造中，划拨土地使用权商品化，成为既能照顾国有企业现实承受能力，解决改制中国有企业资金短缺，又能实现土地所有者经济利益的重要方式。国企改制使得土地使用权成为重要的出资。受僵化的经营管理体制的束缚，多年来，许多国有企业经营效益不佳，连年亏损，三角债缠身，在它们拥有和支配的财产中，真正有价值的资产，恐怕就是国家划拨给付的土地。土地需求增长以及土地资源紧缺造成的供不应求使得土地身价倍增，若企业处于黄金地段、科技园区，土地的价值更为昂贵，并可能成为企业吸引外资的巨大诱惑。目前，在中外合资经营企业中外双方的合作中，外方投入资金、设备、技术，中方提供厂房、劳动力，土地成为中方投资者经常和普遍的投资形式。当企业进行股份制改造后，土地使用权成为企业的重要财产，若将之用于出资，会将国家置于何地，它的利益如何保障，在涉及土地使用权出资的国企改制中成为不得不考虑的问题。

　　二、用于出资的土地使用权体系的构造[2]

　　有中国特色的土地使用权出资五花八门。土地一级市场中国家可以将其所有的土地用于出资，在土地二级市场上土地使用权人也能够将其权利出资;国家所有的土地可以出资，集体所有的土地也有权参与流转。土地使用权作为他物权是所有权派生的，不同的土地所有权主体、客体也决定着土地使用权人在土地使用权出资中享有不同的权利、负有不同的义务，特别是在实行土地公有制的中国，土地的利用更是复杂，加之土地使用权本身性质的特殊性，为公司实务和司法实践所需，有必要探究用于出资的土地使用权体系的理论架构。

　　1.一级市场中的土地使用权出资

　　在实行土地公有制的中国，不允许土地所有权入市交易，从而能够保障国家对地产市场的整体调控，遏制土地投机现象存在。土地所有权不能够流转，其主体只能是国家和农民集体，企业或者其他用地者取得对土地利用的权利仅是使用权。但土地所有权不能出资，并不意味着土地所有者不可以作为出资主体。虽土地所有权和使用权的分离是我国土地制度的特点，但土地所有权的占有、使用权能可以与所有权分离形成独立意义上的使用权，也可不分离而包含在所有权中。土地所有者可以通过对所有权占有、使用、收益、处分四项权能的保有，自行占有、使用土地。

　　国家可以在土地一级市场上，将被土地所有权包容了的土地使用权作价出资入股，形成国家股，国家对企业享有股东权，企业享有出让土地使用权。国家以土地使用权作价出资入股是区别于土地使用权出让的有偿使用方式。两者具有相似之处，如：对土地使用权处分的主体都是国家，受让方都享有土地使用权;国家在让渡土地使用权的同时取得了相应的对价;都要办理过户登记手续。但两者还是具有本质区别的：其一，目的不同。前者，国家通过投资行为享有股东权利;后者，国家只是收取出让金从而实现土地有偿使用的方式之一。其二，国家代表者不同。前者，国有股股权按照国有资产投资主体，由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。尽管国家所有等同于全民所有，由国务院及各级人民政府土地管理部门代表国家行使权利，但国有企业改制中，国家将土地使用权作价出资或入股时，不由人民政府土地管理部门直接作为国有股份代表行使所有权，而是由土地管理部门与国有股权持股单位签订委托持股合同，委托国有股权持股单位统一持有国家股。国有股权持股单位成为使用权用于出资的国有土地所有者的代表[3];出让则由县级以上人民政府的土地管理部门代表国家实施。其三，风险性不同。任何出资行为都存在相当的风险，股东股利的获取与公司的经营状况息息相关，作价出资入股需要承担投资风险;出让土地使用权收取出让金是既得的、现实存在的利益，不存在任何风险性。[page]

　　村农民集体所有的土地由村集体经济组织、村民委员会或者村民小组经营、管理。国有土地所有权不能流转，集体所有的土地受政府更为严格的控管。两种所有权具有本质的区别[4]，国有土地所有权代表对土地保有最终的处分权，通过对土地用途的管制，决定国有土地甚至是集体土地的命运;而集体土地所有权在收益、处分方面则受到相当大的限制。如何对集体土地所有权进行社会功能定位直接关系到对土地资源的充分利用。若不能将集体土地国有化作为目前的选择，赋予集体土地所有权的代表对集体土地的处置权，包括以土地使用权作价出资则为上策。《土地管理法》仅规定乡镇企业用地在发生破产、兼并等情形时，可以流转是过于局限的，农村集体经济组织可将乡镇企业用地作价出资入股，无论是否按国家征用土地标准进行，权利继受者都无须缴纳征地补偿安置费，但需向国家缴纳出让金。

　　2.二级市场中的土地使用权出资

　　土地使用权人自国家取得出让或者划拨土地使用权。前者是土地使用权人通过向国家支付出让金而取得的;后者是无偿取得的国有土地使用权。《城市房地产管理法》仅允许依法取得的出让土地使用权以法人股的方式作价出资入股，用于合资、合作经营或者其他经济活动。出让土地使用权作价出资入股与转让、抵押、出租相区别。土地使用权人通过出让方式取得的权利具有相对的独立性，在土地使用权存续期间，权利人对出让土地享有占有、使用、收益和部分处分权。作价出资入股、转让、抵押、出租是出让土地使用权人的权利内容。虽然它们权利存续期限都不得逾越出让合同的约定，但它们的目的不同：作价出资入股是出让土地使用权人获取股利的方式;土地使用权转让、出租则是为实现土地要素横向流动，使各种生产要素自由结合、合理配置。若土地使用权人不能够通过利用土地实现自己的预期利益，则允许其将土地使用权转让、出租给其他人;土地使用权抵押则具有担保债权实现的作用。

　　划拨土地使用权可否进入市场则是一个有争议的问题。鉴于国有土地市场发展缓慢，大量城市土地都是划拨土地，增加城市用地单纯靠征用集体土地又受诸多法律限制，允许划拨土地使用权一定条件下，有限制地进入二级市场是我国现实的要求，也是鼓励原土地使用者节约用地、合理用地，防止土地闲置、浪费，发挥土地利用效能，确保国土资源不流失，达到土地资源合理利用和优化配置的客观需要。划拨土地使用权若作价出资入股，需要补办土地使用权出让手续，补缴出让金，既充分体现国家对土地一级市场的垄断，也利于房地产市场的健康发展，并可避免房地产私下交易造成国家土地收益的流失。其具体操作是：依据国土资源部国土字发[2001]44号“关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知”，企业改制时，依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权的价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。以划拨土地使用权经土地评估机构确定的价值和土地出让金构成的出让土地使用权的价值，折合成股本，出资者享有在投资公司中的股权。

　　在中国这样的农地资源相对稀缺的农业大国，农村的土地流转有限。集体土地使用权的客体是农村和城市郊区的土地以及法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂，大多以耕地为主。保护耕地是我国的一项重要的基本国策，法律不允许集体土地使用权的自由流通，即是出于保护耕地和其他农业用地的考虑，避免农村集体土地的流失。这种限制在一定程度上是必要的。在乡下，在数量上占着最高地位的神，无疑是土地。[5]衣食之源、生存之本的耕地是活命田，绝对不可以流转似乎成了定律。但随着农业生产的现代化耕作和大量农民工告别面朝黄土背朝天的生活，农民承包的土地入股分红成为时髦的话题。十年前，土地股份合作社首先出现于广东南海。十年来，这一形式相继在江苏、陕西、四川等地实施。[6]将农村土地资源转变成土地资本已成为农村土地流转的新思路。除此以外，在集体所有的土地中有相当的“四荒”地，这部分土地需要投入大量的物力，经历漫长的开发，采取灵活的利用方式，允许将之作价出资入股，则可调动农民开发治理的积极性，也可实现资源的充分利用。

　　三、土地使用权出资的构成要件

　　由计划经济走到市场经济，土地使用权的命运经历了土地严格禁止交易到严格限制交易，直至有条件进行交易的进程。土地使用权成为《公司法》规定的股东法定出资形式之一。但若探求土地使用权如何出资，以之出资要具备何种条件的答案，只能在分散、繁杂的土地法规中寻出只言片语。既然土地使用权是公司实践中普遍而重要的出资标的物，梳理并细化土地使用权出资的构成要件成为必要。

　　(一)实体性要件

　　土地使用权因主体、取得方式不同而有不同的权利、义务内容，现就不同类型土地使用权出资的实体性要件做出分析：

　　1.就主体而言，国家和企业都可以用土地使用权出资，但需满足不同的法律要求。

　　国家可以作为土地使用权的出资主体。国家土地管理局发布的《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第3条第4款、国土资源部[1999]433号《关于加强土地资产管理促进国有企业改革发展的若干意见》、《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》中，均明确规定根据国企改革的需要，可采取授权经营和国家作价转为国家资本金或股本的方式，向集团公司或企业注入土地资产。国家将国有土地使用权作价出资时，由国有股权持股单位代表持股，改组后的新设企业取得土地使用权。另外，国有土地使用权作价后可授权给经国务院批准设立的控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。它们凭授权书可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资的方式配置土地。这两种将国有土地使用权作价出资的方式是有区别的：首先，土地使用权主体不同，一是改组后的新设企业，一是控股公司、国有独资公司、企业集团的直属企业、控股企业、参股企业;其次，权利内容不同，前者国家享有股权，土地使用权人享有对土地的转让、出租、抵押等权利，而后者的土地使用权人的权利范围是受限制的。《城市房地产管理法》规定依法取得的土地使用权可以作价出资。土地使用权人将使用权作价出资后取得股权。中外合资经营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。[page]

　　2.就权利性质而言，集体土地使用权出资比国有土地使用权出资受到更多的法律限制。

　　因集体所有土地的用途不同，集体土地使用权又有不同的分类。不同的集体土地使用权人在对土地行使收益权、处分权方面存在很大的差异。如需要村农民集体或村内两个以上农村集体经济组织一定比例的表决同意;乡镇企业用地可以投资给农村集体经济组织设立的企业，但若向非农村集体经济组织设立的企业投资的，接受投资的企业不享有集体土地使用权，若需占有集体土地，需要办理国有土地征用、出让手续，取得国有土地使用权。

　　3.就取得方式而言，划拨土地使用权不能直接用于出资。

　　划拨土地使用权是从国家无偿取得或向农民、原用地单位支付补偿费、安置费而取得的没有使用期限的国有土地使用权。鉴于划拨土地使用权的无偿性、无期性，它的交易是受到限制的。根据国家产业政策，关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，包括自然垄断的行业、提供重要公共产品和服务的行业、支柱产业中的重要骨干企业，改组为国家控股的有限责任公司、股份有限公司以及组建国有企业集团的，经有审批权的人民政府批准，所涉及的划拨土地使用权可以采取国家以土地使用权作价出资的方式处置。国企改革中涉及的划拨土地使用权也可采取国家以土地使用权作价出资入股方式予以处置。以划拨方式取得国有土地使用权的股份制企业，在补办土地使用权出让手续、补缴出让金、进行土地登记后，土地使用权由股份制企业持有。

　　(二)程序性要件

　　1.办理出让手续

　　划拨国有土地使用权作价出资入股时，土地使用权人应向人民政府申请办理土地使用权出让手续，有审批权的人民政府批准后，土地使用权人和县级以上的土地管理机关签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金，取得出让土地使用权。

　　2.报经人民政府土地管理部门批准

　　根据《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》的规定，改建或新设公司应由土地使用权持有者拟订土地使用权作价出资入股的形式。由国务院授权部门批准设立的公司，其土地使用权作价入股的方案，报经国家土地管理局批准;由省级人民政府批准设立的公司，其土地使用权作价入股方案，报省级人民政府土地管理部门批准。[7]《土地管理法》规定，农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。

　　3.评估作价

　　土地使用权作为无形财产其价值是看不到摸不着的，为了公平地确定出资人的股权份额和保证企业法人的资本充实，需要依照法律的规定，对作为出资的土地使用权进行评估。因土地使用权的特殊性，尤其是一级市场中的土地使用权出资涉及国有资产，其评估必须由国家认可的有房地产评估资格的专门评估人员进行。土地价值评估的程序与方法不属于本文论述的范畴。

　　4.土地交付使用

　　依据物权变动公示原则的要求，无形财产的权利移转同于有形财产，需要践行交付或登记手续。交付表明占有的移转，是土地使用权出资的基本要求，只有公司能够实际占有和控制土地，实现对土地的利用，土地使用权出资才有价值。

　　5.办理土地过户登记手续

　　土地使用权属于不动产无形财产，除将土地交付给公司使用外，还需依照法律规定的程序办理法定的过户登记手续，登记对于土地使用权出资发生着生效要件的作用，只有经过登记，接受投资的公司才能取得完整的土地使用权，出资人的出资义务才算履行完毕。

　　四、土地使用权出资相关法律问题研究

　　《公司法》规定对土地使用权出资要评估作价、办理财产权的转移手续。因立法技术本身存在的弊端，不可能事无巨细一一述及，对公司实务中存在的诸多问题还需要从理论角度予以阐释。

　　(一)明晰土地使用权出资后的权利归属

　　1.国家以出让金为作价金额将土地使用权出资入股的，公司享有出让土地使用权。

　　2.企业将出让土地使用权作价出资入股是否发生权利移转的问题，要根据法律关系的具体性质来确定：[8]以出让土地使用权向公司投资或者投资成立新的公司的，作为投资的土地使用权应当转归该公司享有，原土地使用权人取得相应的股东权;若向合伙企业、合伙型联营投资，该土地使用权成为合伙企业或联营的共有财产，土地使用权在合伙企业或联营体存续期间，为各合伙人按份共有，在合伙人退伙或者合伙终止时，提供土地使用权的合伙人可以经全体合伙人的决定或者按照合伙协议，收回土地使用权;单纯以合同关系合作经营的，在合作期间土地使用权仍属于原使用权人。

　　3.企业将划拨土地使用权作价出资时，办理完出让手续，接受投资的公司成为土地使用权人。

　　4.中外合资经营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，中方可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。中方出资的土地使用权在合营期间由中外合资经营企业享有。

　　5.农村集体经济组织将乡镇企业用地使用权出资给其投资设立的公司的，接受投资的公司享有土地使用权;非法人企业不享有土地使用权。不属于农村集体经济组织投资设立的企业的，需占有集体土地的，办理完国家土地征用和出让手续后，享有国有土地使用权。

　　(二)界定土地使用权移转的界限

　　土地使用权出资需交付并要办理过户登记手续。但实践中可能存在只交付却未办理登记或者登记完毕却未交付，甚至有既不交付也无登记的情形存在。《公司法》虽然规定土地使用权出资应当依法办理财产权的移转手续，未移转财产权、虚假出资的，进行罚款，并需追究刑事责任。但罚则的规定过于笼统，应区别不同情形：

　　1.只交付土地却未办理过户登记

　　实践中存在两家股东投资设立一个公司，一股东以土地使用权作为其出资形式，但却承诺绝对遵守合同不会失信而推脱办理土地过户手续，在公司即将建成之际，投资方却以其急需用地为由，要求收回土地。如此情形不胜枚举。

　　交付只能保障公司预期的对土地的占有和利用，但因登记手续欠缺，公司享有土地使用权并没有得到法律的认可与保护，这种使用处于变动之中，随时有土地使用权出资人以各种名目撤回的风险。在股东以土地使用权出资时，设立中公司有权利要求该出资人履行土地登记过户义务。鉴于通过诉讼实现过户登记请求并没有法律规定，只能通过事后救济，即在出资者要求撤回出资时，公司依据公司章程要求其承担出资不实责任。[page]

　　2003年11月最高人民法院《关于审理公司纠纷案件若干问题的规定(一)》(征求意见稿)第8条规定，“出资人或者发起人约定以土地使用权……出资，虽未办理财产权转移登记，但已交付公司实际使用，并在第一审法庭辩论终结前补办了财产权转移登记的，人民法院认定其履行了出资义务。”这一规定，保障了已出资股东及公司向瑕疵出资股东履约催告权的行使，如果公司各方参与人在利益均衡后，仍期待瑕疵股东的继续履约，他们可以请求该股东尽快办理过户登记手续，作为裁决者的法院也应该尽可能维护合同的效力，这是节约诉讼成本的重要考虑。

　　2.已办理土地过户手续但未交付土地

　　法律意义上土地使用权的移转是登记过户手续的办理，此时，土地使用权已经转归公司享有。然而，土地未如期交付意味着公司股东对土地的占有，在此期间，存在着股东任意支配土地的风险，不仅公司的预期利益得不到实现，即使是既得利益也将化为泡影。尽管过户登记已经使得土地使用权发生法律效果的移转，出资行为已经完成，但股东迟延交付的存在造成公司利益损害，公司有权追究股东的侵权责任，通过公力救济保护自己的权利。

　　3.既未交付土地，又未办理过户手续

　　股东不履行任何出资义务，不按照公司章程所规定的各自的认缴额出资的，股东承担《公司法》中出资义务违反的责任：需继续出资，其他股东也需承担连带责任;或者承担违约责任;若因此对公司造成损害的，还需承担损害赔偿责任。

　　对外贸易经济合作部《关于解决外商投资企业董事不出席董事会议问题的指导意见》规定，股东超过合资、合作企业合同规定期限不履行或不完全履行其出资义务，其他股东可依据《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》和《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》直接向企业原审批机关申请更换股东或变更股权。这种更换股东或变更股权的责任规定可为内资企业所借鉴。

　　(三)土地使用权出资中的“五费”缴纳

　　因土地资源具有稀缺性，为发挥土地的最高效益，实现国有土地使用权商品化，享有土地使用权必须支付对价。在土地使用权出资中，涉及到出让金、土地使用费、转让费、外资企业场地使用费、开发费等费用的缴纳。

　　1.土地使用权出资与出让金缴纳

　　国家可将出让土地使用权作价出资入股，国家对企业享有相应的股东权。有学者认为国家将国有土地使用权作价出资入股实质上是在出让国有土地时采取的一种特殊方式，企业由此取得出让土地使用权，其所向国家支付的出让金抽象为国家对企业享有的股份，所以将之称为出让金出资或入股。甚至引证《土地管理法实施条例》第29条规定将国有土地使用权作价出资或者入股与国有土地使用权的出让并列为国有土地有偿使用的方式，体现了作价出资或入股的特殊性。[9]笔者对此不敢苟同：出让金是货币的形式，将土地使用权出资视为企业支付给国家出让金的变相的观点若成立，如此推理，所有实物、工业产权、专利技术等无形财产按其价值都可折为现金，岂不是所有非货币出资都要变为现金出资?虽然国家将出让土地使用权出资入股时通常按照出让金数额作价，但两者还是不同性质的出资形式，企业由此在权利享有和义务承受的范围等方面也存在差异，而且土地一定程度上给企业带来的利益会远远大于同等价值的金钱。两种出资形式不能同日而语，更不能混同。

　　当用于出资的土地使用权的作价金额超过股份认购额时，是依据何者来确定股东权益，因法律上着实没有提供可资解决的途径，在此情形下，极易将土地使用权出资视为出让金的现金出资。在进行理论探讨时，不妨引用韩国学者对现物出资性质的阐述：现物出资的性质是代物清偿、买卖、与股份的交换等，但是这些均不准确。将现物出资视为商法所规定的出资的一种形态即可，无需在原有典型契约的框架上生搬硬套。因此，不能以出资标的财产价额超过认购额为由，向现物出资者支付现金。[10]现物出资是独立的商法所规定的出资的一种形态，这是毫无疑问的，然而在出资标的财产价额超过认购额时无须向现物出资者支付现金，是否意味着此种情形下，可以用现金或其他的出资形式为之替代，而放弃该种出资形式的使用?本人认为适格的出资是股东之间自由选择的结果，完全可以为股东缔造一个自我决策的空间，由讨价还价后的缔约来决定采纳何种出资形式。

　　2.土地使用权出资与土地使用费、转让费的缴纳

　　土地不同于一般的物，进行转让时不仅需要经过一定的审批手续，还要缴纳一系列费用，其中有土地开发费，包括红线外三通及红线内一平费、征地费、征地管理费、青苗补偿费、迁坟费等，还有每年需缴纳的土地使用费。土地使用权作价出资后，公司享有土地使用权，土地使用权转让费、使用费的缴纳应随之转移。反之，则是出资人将其具有使用权的土地在一定期间内提供给公司使用，而以其自己负担的土地使用费、开发费等抵作现金投资的一种投资方式。

　　3.土地使用权出资与场地使用费的缴纳

　　按照国家土地管理局《关于加强外商投资企业用地管理工作的通知》的规定，中外合营企业用地，不论是新征用土地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使用费。场地使用费是国家尚未建立土地有偿使用制度，而将土地提供给外商投资企业使用时，又必须体现国家所有权而象征性收取的一项费用。场地使用费包括场地开发费和土地使用费，前者主要包括企业的征地、拆迁费用以及直接配套的基础设施投资;后者是中外合营企业在合营期间向地方政府缴纳的用地费。[11]中方在设立的中外合资经营企业以其已取得的土地使用权出资的，若以场地开发费和土地使用费作价的，场地使用费由中方合资者缴纳;仅以场地开发费作价的，场地使用费由合营企业缴纳。

　　* 中国政法大学讲师，民商法学博士。

　　[1]《马克思恩格斯选集》第2卷，第109页。

　　[2]

　　本部分的写作灵感源于中国政法大学经济法系与国土资源部地籍司联合研究课题《中国土地权利的法制建设》的成果。本人亦参与了该课题的研究。在此向王卫国教授、赵红梅教授致谢。

　　[3]

　　参见《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》、《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》。国有股权持股单位指政府授权的国有资产管理部门。[page]

　　[4]

　　对两类土地所有权是否存在本质上的差异，不同学者有不同的见解。有学者认为土地所有权有完全、不完全之分，是不平等的(参见江平主编：《中国土地立法研究》，中国政法大学出版社1999年4月修订第1版，第257页);有学者认为它们之间不存在等级差别，法律为社会利益的缘故对所有权加以限制是正常的(参见王卫国著：《中国土地权利研究》，中国政法大学出版社1997年5月第1版，第119—121页)。笔者倾向于前一观点。

　　[5] 费孝通著：《乡土中国 生育制度》，北京大学出版社1998年5月第1版，第7页。

　　[6] 信息来源：中央电视台新闻频道2003年11月2日财经新闻。

　　[7] 黄河著：“国有企业股份制改建中土地使用权的作价入股”，载《法律科学》1996年第3期，第44页。

　　[8] 参考王卫国主编：《中国土地权利的法制建设》，中国政法大学出版社2002年6月第1版，第282页。

　　[9] 王卫国主编：《中国土地权利的法制建设》，中国政法大学出版社2002年6月第1版，第275页。

　　[10] [韩]李哲松著：《韩国公司法》，吴日焕译，中国政法大学出版社2000年1月第1版，第171页。

　　[11] 王卫国主编：《中国土地权利的法制建设》，中国政法大学出版社2002年6月第1版，第107页。