上诉人何炳棠与被上诉人何德良土地使用权侵权纠纷一案

广东省佛山市中级人民法院

民事判决书

　　（2004）佛中法民五终字第613号

　　上诉人（原审被告）：何炳棠，男，1937年9月19日出生，汉族，住所：佛山市南海区沙溪乡东二村。

　　委托代理人：梁燕群，广东穗南律师事务所律师。

　　委托代理人：李杰升，广东华鸿律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：何德良，男，1975年10月15日出生，汉族，住所：佛山市顺德区陈村镇潭村管理区大园坊五巷4号。

　　委托代理人：刘远其，广东天伦德胜律师事务所律师。

　　上诉人何炳棠因与被上诉人何德良土地使用权侵权纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2003）顺法民一初字第2925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

　　原审判决查明：1993年12月4日，顺德市陈村镇国土管理所与何振培（原告的父亲，已故）签订国有土地使用权出让协议书，约定将位于陈村镇石洲工业区内的国有土地使用权面积7966平方米出让给原告，总地价款1990066.10元（含出让金、公路基金、城市设施费、耕地占用税、公粮任务税、征用地的管理费等）。1995年7月5日，顺德市规划国土局与何振培签订《国有土地使用权出让合同书》[顺国出让字（95）第（122）号]，约定顺德市国土规划局将位于陈村镇白陈路石洲路段的国有土地（即上述位于陈村镇石洲工业区内的国有土地）7967平方米的土地使用权出让给何振培，何振培应支付358515元（含出让金119505元，城镇设施配套费239010元），土地使用权出让年限为1994年12月至2044年11月。1995年8月3日，顺德市陈村镇石洲管理区与被告签订《租赁土地合同》，约定石洲管理区将位于白陈路石洲路段，工业区的面积为3亩的土地租赁给被告，期限自1995年10月1日起至 2016年8月31日止，租金计算为自1998年10月1日起至2001年9月30日按每年42900元计算，2001年10月1日起至2004年9月 30日，按每年47190元计算，并对其他时段的租金进行了约定。在租赁合同签订后，被告使用了所租赁的土地，并在土地上建起了面积约1000平方米的两层半混凝土建筑物及约1000平方米的厂房，但被告未能提供规划报建的手续。查明，该工业区内的3亩土地位置位于原告所购买的国有土地使用权的土地范围内。2000年12月21日，原告取得位于陈村镇石洲白陈路边的面积为7967平方米的国有土地使用权证，该地块履行顺国出让字（1995）第122号合同的权利和义务。该国有土地使用权证附有顺德市陈村镇人民政府国土地管理所及顺德市陈村镇石洲管理区盖章确认的红线图。2003年6月17日，原告向法院提起诉讼。

　　原审判决认为：原告履行顺国出让字（1995）第（122）号国有土地使用权出让合同书约定的权利和义务，已依法领取了国有土地使用权证，故原告对该地块享有合法的使用权，任何对这种合法使用权的侵犯，都构成侵权，故原告在本案具有诉权，具备主体资格。被告以“买卖不破租赁”的抗辩理由认为应继续履行租赁合同，因原告与规划国土局签订出让合同的时间是1995年7月15日，土地使用权年限自1994年12月起至2044年11月止，且原告与顺德市陈村镇国土管理所在1993年12月4日早已签订出让协议，而租赁合同签订的时间是1995年8月3日，时间在出让合同之后，故管理区与被告签订的租赁合同无权对抗原告已合法取得的国有土地使用权，被告的该抗辩护理由，不予采纳。被告未经原告同意而使用了原告享有使用权的部份土地，并建筑了建筑物，应属侵权，被告应停止侵害。因被告建筑了建筑物，且被告未提供规划报建物资料，而土地的使用权属原告，可能涉及非法建筑，故应交由主管部门对涉及的建筑物进行处理，本案不予处理。因本案属侵权纠纷，应适用诉讼期间为二年的一般规定，故原告请求被告支付自2001年7月至2003年的土地占用费作为赔偿有理，其标准可比照被告认可的租赁合同约定的价款计算，被告认为应按租金的诉讼时效期间为一年计算的抗辩理由不成立，被告应赔偿的费用为93307.50元（42900× 3/12+47190×21/12=93307.50）。依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条的规定，判决：一、被告何炳棠应于判决生效后十日内迁出顺德区陈村镇白陈路段7号地。二、被告何炳棠应于判决生效后十日内赔偿原告何德良土地占用费93307.50元。三、驳回原告的其他诉讼请求。

　　上诉人上诉称：一、一审判决认定事实事实不清。1、在本案中，被上诉人一直没有举证其与何振培的关系的情况下，一审法院就直接认定何振培是被上诉人的父亲。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证，但涉及身份关系的案件除外”。第四十七条：“证据应当在法庭上出示由当事人质证，未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据”，即人民法院必须根据双方当事人出示证据的真实性、合法性、关联性进行认证后，才能以此作为认定事实的依据。上诉人不知道一审法院是怎样迳行认定何振培就是被上诉人的父亲的，这明显是违反法定程序，认定事实不清，证据不足。2、被上诉人在其《民事诉状》及开庭过程中，一直自认在2000年才购买包括该土地在内约8000平方米的土地，2000年12月21日，顺德市规划国土局发土地证给原告。上诉人在答辩及开庭过程中，也认可被上诉人该事实。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条：“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”，但一审法院却超越双方当事人都认可的事实，反而自作主张地认定被上诉人在1994年12月即取得该土地的使用权，认定事实严重不清。3、1995年7月15日，顺德市规划国土局与何振培签订的《国有土地使用权出让合同书》中，出让方顺德市规划国土局没有盖上公章，该《出让合同书》是否真实不得而知，开庭时上诉人已对该《出让合同书》的真实性有异议，但一审法院却不顾上诉人的质证意见，照样认定内容真实。4、假设《出让合同书》是真实的，主体是顺德市规划国土局与何振培签订，而不是与被上诉人签订，但一审法院却认为“原告与规划国土局签订出让合同的时间是1995年7月15日，…且原告与顺德市陈村镇国土管理所在1993年12月4日早已签订出让协议，…”明显是主体错误。5、根据我国《土地管理法》有关规定，签订土地出让合同，并不等于同时取得土地使用权，期间如被上诉人没有支付出让价款等，就不能取得土地使用权。只有在土地管理部门核发的《国有土地使用证》，才是土地权利人依法使用或者处分使用权的凭证。而被上诉人在2000年12月 21日才取得《国有土地使用证》，在这之前没有取得土地使用权。并且被上诉人一直没有举证何振培签订的两份合同与其在2000年购买该土地之间有何关系，是如何变更的，故上诉人认为两份合同都与本案没有任何关联性。但一审法院却不顾上诉人的质证意见，反而毫无根据地认定被上诉人在1994年12月即取得土地使用权，明显错误。通过以上一系列的事实认定不清，一审法院认定在上诉人与石洲管理区签订《土地租赁合同》之前，被上诉人就取得土地使用权，企图否定 “买卖不破租赁”的原则，一审法院明显证据不足，结论错误。二、请求二审法院依法认定一审中严重违反法定程序。根据《民事诉讼法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，本案中根本不符合法院需要主动依职权调查收集证据的情形，而且被上诉人自始至终也没有向法院申请，但法院却主动去帮被上诉人调查两份合同。本来法院应该是裁判员，现在却主动作为一方的运动员，参与帮助收集证据，这对另一方公平、合理吗，一审法院明显偏袒被上诉人。三、上诉人与石洲管理区签订的《租赁土地合同》是有效的，根据“买卖不破租赁”的原则，应驳回被上诉人的诉讼请求。本案中，根据被上诉人提交的证据显示，石洲管理区在 1994年将该块土地办理了农用地转用和征用土地的手续，经过国土、规划部门的审批，完全合法地出让成为建设用地。另外，《租赁土地合同》第六条也详细规定了上诉人应按城市规划的要求进行建设，正好印证本案的土地是经过国土、规划部门同意的，故上诉人与石洲管理区签订的《租赁土地合同》没有违反国家法律、法规的禁止性规定，是有效合同，故依法应受法律保护。根据《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即 “买卖不破租赁”的原则。本案上诉人与石洲管理区在1995年签订《租赁土地合同》，履行期限为20年，而被上诉人取得土地使用权的时间（2000年）在租赁期限内，即后来石洲管理区将该块土地出让为国有土地，被上诉人与顺德市规划国土局签订购买土地合同，完全不影响原来租赁合同的效力。所以，对于被上诉人而言，在未征得上诉人同意变更或解除之前，租赁合同未履行部分仍要受到原《租赁土地合同》的制约，其有义务按原合同继续履行，向上诉人按原约定租期提供租赁土地，并保持其约定的使用状态。其只能在上诉人向石洲管理区交纳租金后，才由石洲管理区转交给被上诉人。另外，其对土地的使用权仍受到一定的限制，必须等到土地租赁期满后，才可要求上诉人搬出。因此，被上诉人现在无权要求上诉人立即交还土地。四、本案上诉人没有构成侵权。根据民法上的侵权行为四要件， 1、侵害的必须是合法权益；2、实施的行为具有违法性；3、侵权行为与损害结果之间具有因果关系；4、第三人主观上具有侵害的故意。但在本案中，上诉人并不符合以上条件。如前所述，上诉人与石洲管理区签订的《租赁土地合同》是有效合同，使用土地有合法理由，不具有违法性；上诉人租赁土地与被上诉人的损失没有因果关系，因为其可以向石洲管理区追讨租金；上诉人租赁土地是有合同保障的，时间上在被上诉人取得土地使用权之前，上诉人主观上并没有故意侵害被上诉人的利益。因此，本案被上诉人以侵权理由起诉，缺乏依据，请求法院驳回其诉讼请求。五、本案涉及合同概括转让的问题，上诉人作为善意的相对人，因此请求法院驳回其诉讼请求。本案是土地使用权租赁合同纠纷，涉及到《合同法》所规定的合同权利和义务概括转让的问题。根据《合同法》有关规定：合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人，应当通知对方当事人，并且应当取得合同另一方的同意，否则该转让对另一方当事人不发生效力。权利义务的相对性是合同的本质特征。一方面，正如被上诉人所知情的，在1995年8月3日，上诉人与顺德区陈村镇石洲管理区签订了《租赁土地合同》。合同签订后到现在，双方一直履行着合同规定的权利义务，石洲管理区一直向上诉人收取租金，上诉人从来不知道租赁的土地使用权已经变更为被上诉人，直到被上诉人起诉后，上诉人才知情。另一方面，被上诉人不能提供上诉人同意合同转让的证据。因为最起码三方应在《租赁土地合同》上盖章、签名承认，又或者被上诉人与上诉人重新签订合同。由于本案涉及的合同转让既未通知上诉人，也未征得上诉人的同意，因此不具有法律效力。并且被上诉人在取得本土地使用权之前，已经非常清楚上诉人与石洲管理区的租赁情况及现状，但被上诉人继续在2000年购买土地，说明其甘愿接受原合同的约束，故他们之间的内部合同，对不知情、善意的上诉人没有约束力，其只能向石洲管理区追讨租金。六、退一步说，被上诉人请求的一半的租金超过诉讼时效。根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，即被上诉人只能要求起诉前一年（2002年7月至2003年6月）的租金，而无权要求2001年7月至2002年6月的租金。按照《租赁土地合同》规定，1998年10月1日到2001年9月30日每年交租金42900元。2001年10月1日到2004年9月30日每年交租金47190元，即本案的租金是47190元。综上所述，上诉人上诉请求：撤销原审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求，判令被上诉人承担本案一、二审案件费用。[page]

　　被上诉人答辩称：一、一审判决事实清楚，适用法律正确，应判决予以维持。二、何振培与何德良的父子关系及何振培身故后由其唯一儿子何德良继承其父遗产在陈村是众所周知的事实，何振培与陈村国土所于1993年12月4日签订的国有土地使用权出让协议书及1995年7月15日何振培与顺德市规划国土局签订的顺国出让字（95）第（122）号国有土地使用权出让合同书所出让的地块，与何德良所持有的顺府国用（2000）字第0400038号国有土地使用证的地块是同一地块，并在记事栏注明：本地块履行顺国出让字（1995）第122号合同的权利和义务。况且产权人之间如何变更的过程并不影响答辩人何德良对该地块行使法律赋予其的权利。另外，顺府国用（2000）字第0400038号国有土地使用证的使用年限是50年，从1994年12月至2044年11月29日止，也就是说从1994年12月始该地的使用权人就是何德良，而上诉人与石洲管理区将属于答辩人的土地以于1995年8月签订的所谓租赁合同出租显然是无效的。三、一审法院为了查清顺府国用（2000）字第0400038号记事栏注明的“本地块履行顺国出让字（95）第（122）号合同书的内容，根据何德良的申请，依职权到国土部门调取出让合同书及协议书的内容，是完全符合法律规定的。综上所述，上诉人为了更长期地侵占使用被上诉人的土地而不支付使用费，滥用诉权，请求二审法院驳回上诉，维持原判，确实维护被上诉人的合法权益。

　　经审查，对原审判决查明的事实，本院予以确认。

　　本院认为：被上诉人何德良通过1995年7月15日与顺德市规划国土局签订的顺国出让字（95）第（122）号国有土地出让合同，于2000年12月21 日取得讼争土地的国有土地使用权证。但该土地的一部分，在顺德市规划国土局签订国有土地出让合同后仅十几天的1995年8月3日，由当时讼争土地的土地所有者顺德市陈村镇石洲管理区（现佛山市顺德区陈村镇石洲村民委员会）出租给上诉人使用，并一直使用至今。佛山市顺德区陈村镇石洲村民委员会在出租土地使用权时应当明知该土地已被征用为国有土地而其已不具备对讼争土地的处分权，且其与上诉人租赁农村集体土地的行为并无经过佛山市顺德区规划国土局的批准，亦不可能获得批准，因此，上诉人与佛山市顺德区陈村镇石洲村民委员会签订的《租赁土地合同》是无效合同，自始没有法律效力，上诉人对讼争土地没有合法使用权。上诉人占用被上诉人土地，应当停止侵害，并赔偿损失。上诉人的上诉基础点是其土地使用权合法，因此其上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　本案二审案件受理费3350元，由上诉人何炳棠负担。

　　本判决为终审判决。

　　审 判 长 吴 建 兴

　　审 判 员 林 义 学

　　审 判 员 陈 秀 武

　　二○○四年九月十日

　　书 记 员 肖 建 国