如何进行土地权属变更登记

土地权属转移，只有经过登记，才能维护交易双方的合法权益不受侵犯。下文介绍了土地权属变更登记的概念、类型、特点、程序及相关法律规定。
土地权属变更登记的相关法律规定

《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应该办理变更登记手续。”

《土地管理法实施条例》第六条规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。

国土资源部《土地登记规则》第二条规定：“土地登记是国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利的登记。”第六十九条规定，对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报县级以上人民政府批准，注销土地登记和土地证书。

中共中央、国务院《关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知》规定，土地使用权转让要办理变更土地登记。不按规定办理变更土地登记的，按土地使用权非法转让处理。

由以上规定可看出，变更登记制度，是我国法律规定的一项最基本的土地管理制度。

土地权属变更登记的概念

变更土地登记：

也称日常土地登记或经常性土地登记，它是指在初始土地登记的基础上，由于土地使用者、所有者和他项权利者的土地权利或主要用途发生变更而随时办理的登记。变更登记的内容是由变更的具体项目决定的，它既可以是土地权属性质的变化，也可以是土地主要用途的变化。

土地权属变更登记：是指经登记的土地权利，由于其中土地使用权、所有权的权属发生变更或土地他项权利的内容发生变更而进行的土地登记。内容包括：经登记土地所有权、使用权的权利人变更；经登记土地所有权、使用权的内容变更；经登记他项权利内容的变更。但主要内容是土地使用权、所有权的权属变更和土地他项权利内容的变更。

土地权属变更登记的类型

集体土地所有权变更登记

集体土地所有权变更登记是指，登记过的集体土地所有权因调整土地发生了权属变更而进行的土地登记。按照法律规定，农民集体土地所有权不得买卖和转让，但可以进行调整，而且其调整仅限于相邻集体之间为了方便生产和生活而进行的调整。

国有土地使用权变更登记

国有土地使用权变更登记包括：划拨国有土地使用权的变更登记和出让或国家作价出资（入股）国有土地使用权变更登记两种。

划拨国有土地使用权的变更登记，包括两种情形：划拨国有土地使用权补办出让手续的变更登记，其特点是使用权的主体、客体均未发生变化，变化的只是土地使用权的性质及内容；因出售公有住房引起的划拨国有土地使用权的变更登记，其特点是土地使用权的主体由单位变成职工个人，而且土地的使用用途严格限定为住宅。

出让和国家作价出资(入股)国有土地使用权变更登记是指经登记的出让和国家作价出资（入股）国有土地使用权因入股或转让发生变更而进行的登记。

引起出让和国家作价出资（入股）国有土地使用权变更的原因主要有：企业将通过出让或国家作价出资（入股）等形式取得的国有土地使用权，再以入股方式转让；国有土地使用权依法转让；因单位合并、分立、企业兼并等原因引起土地使用权变更；因处分抵押财产而引起土地使用权的变更。

集体土地使用权变更登记

集体土地使用权变更登记是指由于登记过的集体土地使用权的权属发生变更而进行的土地登记。我国对集体土地使用权的权属变更限制较多，权属变更仅限于以下三种类型：集体土地农用承包地的转包；荒地拍卖集体土地使用权的转让；农民集体内部成员之间的宅基地转让等。

土地他项权利变更登记

土地他项权利是指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上保留其他利用土地方面的权利。目前，土地他项权利主要包括抵押权和出租权。

土地他项权利变更登记是指对登记过的土地他项权利因合同内容发生变更而进行的登记。
土地权属变更登记的特点
经登记的土地权利人发生了变更。例如，国有土地使用权的转让、集体土地使用权的流转以及集体土地的征用等，都是土地的权利人发生了变化。

经登记的土地权利内容发生了变更。例如，国有土地使用权类型由划拨改为出让等。

土地权利变更必须有法律依据。土地使用权、所有权和土地他项权利变更必须符合我国法律法规及有关政策的规定。

土地权利变更必须具有依法变更文件。例如，行政划拨的国有土地使用权办理出让手续的变更登记，其具有法律效力的变更文件是经过有批准权的人民政府土地行政主管部门确认、审批的批准文件以及与土地所在地的市（县）人民政府土地行政主管部门签订的国有土地使用权出让合同。

土地权属变更登记的程序

变更土地登记申请。在土地权利发生变更后，土地变更的各方应按规定的时间持土地证书、有关土地变更的文件（协议书、土地使用权出让、转让、出租、抵押合同及有关批准文件），共同到土地登记机关办理变更登记手续。

申请者可以是自然人，也可以是法人或其他组织。凡是涉及到土地权属变更的，经变更各方同意及有关部门批准后，由变更各方共同申请变更土地登记，即失去权利的一方申请办理土地注销登记，获得权利的一方申请办理土地使用权的登记。

对不同类型的土地权属变更，申请办理变更土地登记的时限要求也不同，大致分为以三十日为限和以十五日为限两类。以三十日为限的是：土地所有权、使用权的变更登记。以十五日为限的是：土地他项权利变更登记。

申请人递交的文件有：申请人身份证明，申请人为法人的，提交法人资格证明和法人代表证明，同时提交法人代表的个人身份证明或户籍证明。申请人为自然人的只须提交个人身份证明或者户籍证明。无论法人还是自然人，凡是委托他人代理申请的，要同时提交土地登记委托书和委托代理人的个人身份证明或户籍证明，代理人为法定代理人的不必再办土地登记委托书，而须提交村委会或居委会开具的监护人证明。在申请代理情况下，应具有委托书、委托人身份证明。 [page]

变更地籍调查。变更地籍调查是实地查清变更宗地的位置、权属、界线、数量及其他情况，以满足变更土地登记的需要。与初始地籍调查相似，它分为变更权属调查和变更地籍测量。

权属审核。变更土地登记中，权属审核是变更土地登记的关键步骤。权属审核主要是对申请人及其权属来源的审核。对申请人的审核，主要对申请人资格进行查核，并审核申请人与变更批准文件中的主体是否一致。对权属来源审查，主要包括对初始土地登记证件进行形式审查和对变更依据进行审查。对变更依据主要审核：变更批准文件、合同书或支付凭证。同时还要审核变更批准单位是否有权批准变更；变更土地登记使用期限及其用途是否符合规定，是否与实际一致等。

在进行土地权属变更审核时，应注意以下几个原则：书证原则。土地变更必须有原始证件和具有法律效力的土地变更的书面证明作为依据。实事求是，有错必纠原则。在权属审核中，一旦发现初始土地登记中的错误，必须及时纠正。回避原则。审核人员不得参与和本人有利害关系的权属审核。并案审核原则。在审核时要将相关的土地变更并案审核。土地权属变更，要将变更后的各权利人的变更土地登记申请并案审核等。

注册登记。变更土地登记申请在经过地籍调查和权属审核无误、报政府批准后，土地登记机关再进行注册登记，更改或更换土地登记卡、归户册及土地证书。凡宗地的土地权利变更的，须更换土地登记卡。在新卡的备注栏内填写原土地使用（所有）者。原土地登记卡附在新卡的后面，并在原卡上注明该宗地的变更过程，以备查考。土地他项权利变更的，在原卡上进行变更，不更换土地登记卡。

颁发证书。凡因土地权属变更的，要更换土地证书。土地他项权利变更的，须更改《国有土地使用证》或《集体土地使用证》，并填制新的《土地他项权利证明书》。