如何协议出让土地使用权？

　　一、什么是协议出让土地使用权?

　　协议出让土地使用权是指由土地管理部门代表市政府与土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。

　　二、哪些土地使用权出让可采取协议方式?

　　根据“深府<2001>94号”文的规定，协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：(一)工业用地(特区内限高新技术项目用地);(二)市、 区政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地;(三)市、区财政全额投资的机关、文化、教育、卫生、体育、科研和市政设施用地等公益性、非营利 性用地;(四)军事用地。

　　三、哪些土地使用权出让经市政府批准后可采取协议方式?

　　根据“深府<2001>94号”文的规定，下列用地也可以采取协议出让方式出让土地使用权，但必须按公告的市场价格出让，并将出让情况予以公示：(一)属特区急需或特别鼓励发展的项目用地;(二)市政府以土地入股合作的项目用地。

　　四、协议出让土地使用权的流程

　　(一)项目建议书：地产部和成本管理部提出协议取得土地的项目建议书;

　　(二)符合性论证：对项目协议转让行为的法律符合性进行论证，对项目转让的经济可行性分析。

　　(三)项目完整性调查：完整性调查必须在真实性、合法性、有效性方面是肯定的，则项目可进入下一个流程。项目建议书获得授权后，项目管理部门负责全面搜集与项目有关的项目法人资格、资质、土地、规划、建设、投资商或者合伙人、原始土地权人等资料并核实该资料的真实性、完整性和合法性。

　　(四)尽职调查：尽职调查结论在所有方面必须是肯定性的，方可进行下一流程工作。尽职调查包括评价转让方，对项目法人企业和法定代表人、股东履约诚信度和信誉以及诉讼史进行尽职调查。

　　1、对项目法人基本财务状况和表现进行风险调查。

　　2、对于之合作的其他人员和企业重大合同关系进行分析。

　　3、对土地和项目抵押担保以及被占有、查封、限制、禁止转让的情况进行尽职调查，

　　4、对正在进行的诉讼或者被威胁进行诉讼的情况进行评估。

　　5、对项目已经开展的销售进行尽职调查。

　　6、对原土地所有人的安置补偿情况进行调查。

　　7、对土地和项目上的施工企业停工损失和经营权授予情况进行调查。

　　8、对项目前期所获得的行政许可和特种经营许可是否支付税费了进行调查。

　　(五)授权谈判和合同起草：按照授权程序和职能分工，由董事长授权代表开展转让谈判和起草合同工作。此类合同应当以法务部和顾问律师为主，律师应当按照合同管理办法草拟和审核合同条款，保证合同在主要方面是完备的。

　　(六)合同签订和履行监督：合同经审核完备后，可由董事长授权代表签订。律师应当按照专项法律检查和审计检查，监督合同履行情况并对合同履行中的风险和情况提出法律补救施。防止合同履行风险转化为索赔和诉讼。