申办国有土地使用权抵押登记须知

　导读：土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可能取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金先受偿权。

　国有土地使用权抵押登记

　　一、办理条件：

　　1、已领取国有土地使用权证;

　　2、符合出让合同规定条件。

　　二、申报材料：个人住宅用地抵押

　　1、土地使用权抵押登记申请表(银行盖章);

　　2、国有土地使用权证(原件);

　　3、有资质单位编制的土地评估报告;

　　4、身份证复印件(要与原件核对);

　　5、夫妻双方同意抵押证明书(夫妻双方签名并附身份证、结婚证);

　　6、划拨土地的提供划拨土地使用权抵押登记承诺书(银行盖章)，出让土地的提供出让合同书;

　　7、抵押贷款意向书;

　　8、房产证复印件。

　　三、办理程序：受理→审核→批准发证

　　四、办理时限：即办

　　五、收费标准：不收费

　　注：办理国有土地使用权抵押登记须夫妻双方到场签字核对，如果抵押人为单身则须出具单身证明。[page]国有土地使用权抵押登记注意事项[/page]

　　国有土地使用权抵押登记注意事项

　　国有划拨建设用地使用权具有无偿、无期限、无流动 “三无”特点，即国有划拨建设用地使用权不需要支付土地出让金，基本上属于无偿取得，没有使用期限的限制，因此不仅其取得的主体受到限制，而且其权利处分也受到限制，主要表现为不能自由转让、抵押、出租等。

　　关于国有划拨建设用地使用权抵押，最直接的规定是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条第一款。根据此规定，办理国有划拨建设用地使用权抵押登记，应当注意下列几点：

　　一、抵押人应当是公司、企业、其他经济组织和个人，国家机关以及以公益为目的的事业单位、社会团体等一般不得成为抵押人。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》(法释〔2000〕44号)第三条明确规定，国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效，因此给债权人造成损失的，还应当承担相应的责任。

　　二、抵押人应当领有国有土地使用证和具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明。

　　抵押的土地使用权已经登记发证是其进行抵押的前提。另外国有划拨建设用地使用权一般不得单独抵押，而是应当与土地上的建筑物、其他附着物一并抵押。

　　三、应当向当地市县人民政府补交土地出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

　　实践中以国有划拨建设用地使用权抵押的，土地登记机构一般要求当事人提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额的证明。但土地出让金是按照土地管理部门在办理抵押登记时确认的金额补交，还是按照抵押权实现时土地的价格来补交?由于土地的市场价格在不断的发生变化，因此设定抵押和实现抵押时的土地市场价格是不一样的，因此需要补交的土地出让金也不一样。实践中对此存在不同的的意见，笔者认为应当按照抵押权实现时土地的价格来补交。

　　四、应当经过市县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。

　　划拨土地已经办理抵押登记的还需要再另行办理抵押审批手续吗?实践中，以前曾对没有经过审批但已经登记的国有划拨建设用地使用权抵押是否效存在争议。2003 年4月18日起施行的最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》曾规定，“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权为标的物设定抵押，除依法办理抵押登记手续外，还应经具有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准。否则，应认定抵押无效”。由于我国基本上实行的实质审查主义，登记具有很强的公信力，《土地管理法》第十三条规定：“依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”，国土资源部2004年1月15日发布了《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》(国土资发[2004]9号)，规定以划拨土地使用权为标的物设定抵押，土地行政管理部门依法办理抵押登记手续，视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不必再另行办理土地使用权抵押的审批手续。随后，最高人民法院转发了这一通知，认可了划拨土地使用权抵押登记的效力。

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