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私自转租房屋合同是否有效?

2015-03-17 10:07
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导读:
郑某将自己从某银行处租来的房屋私自转租给李某使用,等到交纳房屋租赁费时,李某却以郑某转租房屋未经过银行同意为理由,拒绝交纳房屋租金,一气之下,郑某将李某告上法院。那么,私自转租房屋的合同,是否有效...

郑某将自己从某银行处租来的房屋私自转租给李某使用,等到交纳房屋租赁费时,李某却以郑某转租房屋未经过银行同意为理由,拒绝交纳房屋租金,一气之下,郑某将李某告上法院。那么,私自转租房屋的合同,是否有效呢?

  【案情回顾】

  原告郑某承租了某银行的房屋六间(二层三间),对转租问题未进行约定。2009年4月20日,在该银行不知情的情况下,郑某与被告李某又签订了一份《房屋租赁协议》,郑某将承租的该银行一楼房屋三间租给李某使用,双方约定:李某租用郑某一楼房屋三间,租期为三年,自2009年5月1日起至2012年4月30日止。郑某按约履行了合同,交付了房屋,但李某违反合同关于2009年5月8日前一次性交纳房屋租赁费50000元的约定,郑某向李某索要,但李某称,该租赁房屋系郑某转租,该行为未经该银行同意,也未到房产部门办理登记备案,郑某无权出租房屋,该转租合同无效。郑某遂向法院起诉,请求确认合同有效,并要求李某向其支付租金50000元。

  【审判结果】

  法院审理认为,原、被告应继续履行《房屋租赁协议》。被告应向原告交纳租金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十四条和第二百二十七条之规定,判决被告李某向原告郑某支付的房屋租金50000元。

  【律师评析】

  本案的关键问题是对于房屋租赁合同,在未征得原房屋所有权人的同意的前提下,承租人擅自转租的效力问题。我国《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据;《合同法》第224条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。

  在法理上,转租合同的效力不以出租人的意志为转移,但转租合同的履行问题要受原租赁合同的制约。对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应赔偿损失”、“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。该规定包含两方面的问题,其一,在出租人同意的情况下,存有两种合同关系,即出租人与承租人的合同关系;承租人与次承租人的合同关系。其二,在出租人不同意的情况下,出租人在法律规定的时限内享有合同解除权,当然,根据合同的相对性原理,出租人解除的合同是其与承租人订立的合同,然后再基于房屋所有权请求次承租人排除妨害、返还原物。其三,只有在承租人和次承租人恶意串通,损害出租人利益时,出租人可以根据《合同法》第52条请求宣告合同无效。但这都是出租人的权利,而不是次承租人拒付租金的理由。

  综上,原、被告签订的《房屋租赁协议》,是双方在平等协商的基础上达成的一致意见,体现意思自治原则。原告将房屋转租给被告的行为,该银行虽然未知,但原、被告签订的协议内容并没有损害该银行的利益,也不违反法律、行政法规的强制性规定,办理登记备案仅是行政管理上规定,不影响合同效力,对该《房屋租赁协议》的效力,应予以确认。李某称“该租赁房屋系郑某转租,该行为未经该银行同意,也未到房产部门办理登记备案,郑某无权出租房屋,该转租合同无效”,理由并不成立。所以法院的判决是正确的。

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