二手房的三大误区
07年，央行的两次加息，使得普通百姓对于个人房贷越来越关注。“中大恒基”市场研究部认为，最近很可能还要加息，虽然消费者对此的反映已经迟钝，但依然很关心在不断加息的情况下，究竟是选择固定利率房贷，还是浮动利率房贷?究竟要不要提前还贷?多还利息就吃亏了吗?在选择个人房贷的时候，“中大恒基”金融部提醒百姓一定要避开传统观念中的误区
误区一：固定利率房贷最划算
央行日前宣布上调了存贷款利率后，各大商业银行的固定利率房贷一下子火爆了起来。对于再次加息的预期，使得许多百姓开始关注这一新型房贷品种。同时，随着农行将加入到固定利率房贷的“队伍”中。至此，办理“固定利率房贷”的银行增至4家，分别为光大、招行、建行、农行。虽然各大银行都提高了相应的固定房贷利率，但是对于普通百姓来说，还是依然具有吸引力。但固定利率房贷真的最划算吗?
“中大恒基”金融部为消费者算了一笔帐，经过此次加息后，部分中长期限的房贷利率水平实际是“负增”的。以中长期贷款的一至三年(含)为例，加息前的利率为6.03%，下浮10%为5.67%，加息后的利率为6.30%，下浮15%为5.355%，比加息前负增0.315个百分点。以此类推，三至五年(含)的贷款利率，在加息前后保持不变;五年以上的，加息后仅增加了0.063个百分点。相比定息房贷，普通房贷虽然没有在利率上的优势，但是值得的是其却充分考虑了时间价值的因素。以50万元贷款为例，如果贷20年，虽然每年还款额均为4.1万元，但假设通货膨胀率为3%，那第20年的4.1万元，其实只相当于第1年的2.3万元;同样30年贷款，每年还款均额3.4万元，而第30年所还的3.4万元，只相当于第1年的1.4万元。而目前固定房贷利率最多不超过10年。由此可见，百姓在获得低利率的同时，实际上牺牲的是时间价值。从这个角度来看，虽然固定利率房贷看上去比浮动利率少付了很多利息，但是对于个人来说，应该结合实际情况进行选择。
误区二：加息了，赶快提前还贷
提前还贷也是加息之后老百姓最为关注的话题了。在今年第二次提高贷款利率之后，许多人都开始筹划在年底之前将自己的房贷提前还贷一点，这样可以在利息支出上少付出一点。
提前还贷改变不了利率的影响，只能相应节省一些利息。但是这个和加息本身没有什么必然的联系。贷款合同一旦签订，就具备了法律效应，根据合同法个人是不能随便更改合同的，合同上签订的贷款期限是多少年，那么利率就得按多少年的标准执行。由于贷款利率是通过折现方式计算的，如果提前还贷的金额只占到全部贷款的很小一部分，对于利率的影响还是非常小的。从此次的情况来看，商业性个人住房贷款的利率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。市民选择的是20万元住房商业贷款，一年只需多付120元，几乎没有影响，“中大恒基”金融部提醒消费者，如果盲目提前还贷而影响到日常的生活质量反而不可取。
误区三：多还利息就吃亏了吗
央行加息之后，人们对于房贷的还款方式就更加关注了。在同一家银行贷同样一笔房款，如果采用不同的还贷方式，利息差别还是非常大的。以一笔50万元的30年期贷款为例，以等额本息还贷，总的还款金额为1060745.38元。而以等额本金的还款方式，总的还款金额为945534.64元。两者相差超过了12万元，但这就说明了等额本金的房贷划算了吗?非也。在等额本息的还贷方式中，你每月支出仅需2946.51元。而在等额本金还贷中，最初一年每月还贷金额在3600至3900元，压力非常大，它的实质只是加快了本金的偿还速度。
有关调查显示，目前有9l.1%的人购房用了贷款。这些贷款中，有31.75%的人，月供占到了其收入的50%以上。“中大恒基”副总付赓某分析，月收入的50%是房贷按揭的一条“警戒线”，越过了会影响生活质量，月供最好不超过月收入的30%。从这个角度来说，通过一定的还贷手段，降低月供金额，不使得生活标准降低，同时又在规定期限内还清贷款，这才是最大的“划算”。
