二手房交接需要注意的问题

　　购房指南在此对房屋交接的全部细节进行了梳理，对于二手房交接过程中需要注意的一般问题以关键词的形式展示出来，由于二手房交易方式各异，房屋、新老业主要求等情况各异，可以说每一个交易都有其个性化的问题，所以在实践过程中，把握上述大的原则，具体情况具体处理、灵活机动区别对待，处理好房屋交接的关键问题。

　　一、检查

　　一般情况下，老业主会按照承诺以及合同约定将状况符合约定的房屋交付给新业主，但是也不排除房屋在交付的时候的状况和之前的情形出现较大差异，这就需要新业主首先对房屋状况进行检查。

　　1、检查房屋的基本状况，包括房屋主体、装修等。

　　2、检查家私家电是否和合同所附家私家电清单一致，或者是否和老业主此前承诺的情况相符。

　　二、交接

　　二手房买卖到了最后的环节，到了房屋交付之际，买卖合同的核心义务就是老业主交付房屋、新业主接收房屋，当然，所谓的交接房屋，绝非只是交接房屋那么简单，根据工作实践、交易习惯来看，需要交接的至少有以下物品：

　　1、收取全套房屋钥匙（检查所收到的房门钥匙是否正确，建议立即更换）。

　　2、物业维修基金存折，或者银行卡。

　　3、天然气卡、电卡、大门IC卡、网络IC卡、数字电视机顶盒、《小区物业收费凭证》（检查有关税单、缴费发票、收据等是否完整）。

　　三、结清

　　房屋交付之前，老业主是否将各项费用结清，不仅关系到买卖双方的利益节点，对于新业主是否能够顺利与各个服务提供商续约更是至关重要。

　　看有关费用的结算单据，检查老业主是否已经结清了房屋的各项服务费用，包括水、电、煤气、电话、电视、网络、物业管理费等，确认各项费用已经结清双方再签字确认。

　　四、过户

　　这里的过户不是指房屋产权的过户，因为一般情况下，在收楼之前，买卖双方已经到房管部门办理过户，房屋产权已经登记到新业主名下。即便是少数先交接房屋，再递件过户，也是一样的道理，这里的过户指的是新业主继承老业主用户身份，与各有关服务部门建立新的合同关系的过程。

　　1、到物业管理部门更改业主信息。

　　2、水、电、煤气、电话、电视、网络的过户。

　　五、迁移

　　购买二手房，不少新业主是希望能够将自己或者全家的户口迁移过去，但是如果老业主的户口未迁出，新业主迁入户口势必受到严重影响，甚至根本无法迁入。

　　尤其需要重视的一个问题是，根据现行法律和司法实践，老业主拒不迁出户口，新业主向人民法院起诉主张权利，要求老业主履行合同义务将户口迁出，这样的诉讼请求是不会被人民法院支持的——这属于行政权规范的行为，司法权无法触及，只能由公安机关处理，而公安机关基本上是不作处理。

　　所以在收楼的时候，对于这个问题尤其要高度重视，利用最后的交易环节，督促老业主全面履行合同义务，如有户口尚未迁出，督促其尽快迁出。

　　检查户口是否迁出，在收房前，和中介公司一同前往房屋所在地的派出所，询问房屋内的户口情况即可，如卖家户口仍未迁出，可追究卖家违约责任（前提已是买卖合同要有约定）。

　　六、签署

　　前面全部程序完成之后，房屋交接工作即将完工，1-9的程序完成之后，最后的程序便是由买卖双方书面确认房屋交接完成。书面确认之后，新老业主手中均握有房屋业已交接的文书，是为买卖合同履行的核心证据，应当引起足够重视。《房屋交接书》是交房手续的最后一个程序，双方签订《房屋交接书》，房屋交接工作完成。