二手房买卖时业主与中介齐违约该怎么维权？
我于2006年12月中旬通过某中介公司购买了一套二手房，在看过房子并且谈妥相关事宜之后，当天就与业主、中介公司签订了三方合同，并向业主支付了1万元购房定金、向中介公司支付了50%的佣金。但在第二天我再去中介公司办理其他跟进事务时，却被中介告知：业主不想卖房子了。
我找到业主询问，业主告诉我，因为中介公司又向他介绍了出价更高的客户，所以他准备将房子卖给其他人，至于收取的定金他可以退还给我。中介公司则告诉我，因为业主临时改变主意要将房屋卖给其他人，所以他们也没有办法，并表示将收取的50%佣金退还给我。
这一过程中我有一种上当受骗的感觉，我们已经签订了三方合同，那么业主和中介公司无论谁违约都应该负有一定责任，在这份三方合同中关于违约责任的表述是：买卖双方如有违约，那么将支付总房价20%的违约金，但是合同对于中介公司违约却没有明确的涉及。请问中介公司在这次交易中应该负有什么责任?我该怎样维护自己的权益?
李某国答复：
中介公司与王先生成立的是居间合同关系，在这一居间合同中扮演着促使买卖双方交易成功的居间人角色，应该遵循诚实信用原则，尽力促成双方交易的适当履行。但在本案中，中介公司于三方签订合同后，另行介绍出价更高的买主给业主，导致本次交易的终止，损害了王先生的利益。
《城市房地产中介服务管理规定》第二十三条规定：因房地产中介服务人员过失，给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。结合本案，如果有证据证明中介公司确实存有前述行为的，中介公司应为王先生承担损害赔偿责任。
因此，王先生可依据三方签订的合同追究业主的违约责任，主张业主双倍退还定金或按约定支付房价20%的违约金。同时要求中介公司退回50%的佣金，与业主共同承担赔偿责任。
由于合同约定买卖双方如有违约将支付总房价的20%违约金，这一违约金标准过分高于实际造成的损失。我国司法实践中，支持违约金部分，主要倾向于补偿性的赔偿，即弥补守约方受到的实际损失，建议您主张权利时作适当的调整。
