如何应对二手房买卖违约情形

　　1、二手房买卖中可能会出现的毁约情形

　　在二手房交易过程中会出现哪些问题需要卖家注意和预防呢?

　　(1)上家后悔不卖房。

　　房市一路飙升，房价上涨，卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中，约定了违约金的支付，但是，仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价，赚取差价。

　　(2)卖房家庭意见不一。

　　买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等)，出卖方往往只有部分产权人出面签约，事后，其他共有人以未征得同意为由提出诉讼，要求确认预约合同无效。

　　(3)“包购纠纷”不是违约。

　　下家认为既然与中介签订合同，约定具体的买卖条件，且付了一定数额的意向金或预付了部分房款，最后未能买到房子，即是中介违约了。

　　(4)因“不吉利”退房。

　　买卖双方交易后，下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”，以“不吉利”为由提出退房。

　　(5)“跳单交易”买卖方违约。

　　为了省下中介费，在中介介绍买卖双方见面后，买卖双方跳过中介私下交易，也属于违约。

　　(6)买受人拒付居间费。

　　买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因，拒付居间费。

　　(7)弥补房屋涨幅差价。

　　房价不断上涨，在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下，起诉主张房屋涨价的差价损失。

　　(8)下家反悔不买房。

　　下家在双方签订协议后，又以种种理由不购房，要求中介公司退还意向金。

　　2、如果发生违约行为该怎么办?

 　　(1)定金罚则。 双方在交易时一般会收取一定金额的定金，如果收定金的一方不履行约定的义务，就应该双倍返还定金，如果是给付定金的一方不履行约定的义务，定金则不予返还。

 　　(2)继续履行。 守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务，并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求，要求违约方承担违约责任，并不妨碍守约方要求继续履行

 　　(3)支付违约 金。双方可以在合同中约 定一方违约时，根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金，这样有利于保护守约方的利益。

　　(4)赔偿实际损失。在未约定违约金或定金的情况下，守约方可以要求违约方按实际损失赔偿，当然这个金额必须是适当的，过高或者过低的话都需要协调解决。

　　相关知识：二手房交易时违约金额该如何约定?

　　买卖双方在进行二手房交易时，很可能会因为这样那样的原因就发生违约行为，那就需要提前约定好违约金额和违约责任，那么违约金额到底该如何约定呢?要知道违约金额过高或者过低都是不适当的，所以该如何约定呢?

　　(1)参照合同标的。合同中的标的物不同，违约金的设定标准就会有所不同。如果合同的标的属于特种物的，违约金标准可以采取较高的标准;如果合同的标的属于种类物的，违约金标准可以采取较低的标准;如果合同标的属于具有精神意义的物，则可对违约金的标准更开放一些。

　　(2)以本金为限予以调整。对于各类经济合同在何种场合应当如何偿付违约金这点问题，实际上有着一定的规范的。虽然违约一方有责任给未违约一方支付违约金，但是为了防止当事人滥用自行约定的权利，违约金的数额一般都不能够超过合同未履行部分的价金总额，所以违约金可以根据此标准进行调整。

　　(3)参照违约方的过错程度。由于违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度，对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚，才能更加具有针对性，因此在具体判断违约责任的时候，应当考查合同双方在违约中存在的过错，以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下，未违约的一方可以适当得要求较高标准的违约金，保持对恶意违约方的惩罚，如果当违约方因其它特殊原因造成违约时应当着重体现补偿性，减少惩罚性。

　　(4)参照未违约一方的实际损失。违约金的最低限度为守约方因对方违约造成的实际损失，包括直接损失和履行利益的损失来设定。对于一般的合同，应该以调整到实际损失的130%为原则，以体现违约金的惩罚性。对于其他合同类型的处理，可参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准的基础上，借鉴民间借贷中四倍的最高额限定标准予以调整。对于违约行为自履行义务开始之日发生并处于连续状态的，违约金的最高限度应当以标的数额为基数。对于部分违约的情况，违约金应当以未履行部分的标的额为基数。