二手房买卖如何防范法律风险

二手房买卖如何防范法律风险
2009-12-30093300来源深圳新闻网
漫画林征
深圳新闻网讯“今年由于房价上涨，二手房买卖引起的纠纷也大幅攀升。”昨天，福田区法院专门负责房地产案件审判的民三庭庭长颜浩民向记者透露。
二手房案件纠纷猛增症结何在？买卖双方如何防范法律风险？记者请法官及相关法律人士为买卖双方支招。
福田区法院颜浩民法官近年来办理了大量的二手房纠纷案件。他表示，二手房交易纠纷案件目前主要表现为三类：房价一路上涨业主签约后拒卖，中介人员越俎代庖中饱私囊，合同条款模糊买卖双方为履约顺序僵持不下……今年以来，由这些问题引发的案件纠纷屡见不鲜。
症结一：
没弄清谁是房产所有人
由于房价飙升，一些购房者抱着“抢购”的心理买房，在没有仔细审查、核对房产证书的情况下就草草签约，在对方违约时，丧失了通过法律途径维权的机会，吃了“哑巴亏”。
纠纷症结：由于二手房市场交易火爆，一些业主为了卖出更高的价格又不想承担违约责任，在放盘时就找好了“后路”，比如自己名下的房产，以配偶或亲属的名义到中介机构放盘，或者夫妻双方共有的房产单方放盘，而一些中介机构为抢房源根本不加审查，在这种情形下，因为签订合同主体并非房产所有人，卖方签约后一旦不想卖房，可以“名正言顺”地毁约，无须承担任何责任。而按法律规定，法院也只能判合同无效。
典型案例：夫妻俩共有一套房产，妻子单方面将房屋售与他人，两年后，丈夫一纸诉状将购房者告上法院要求收回房屋，由于签订的合同主体存在瑕疵导致先前的购房合同无效，买家只得起诉共有该房产的妻子一方，要求赔偿损失，从而引发连环诉讼。
法官支招（福田法院民三庭庭长颜浩民）：买房者在签订购房合同前务必仔细审查、核对房产证书，弄清楚谁是房产所有人。症结二：
授权无度隐藏巨大风险
房价一路上涨，二手房交易中违约的多是卖方，买方大都处于弱势地位。但在一些案件纠纷中，卖家也成了“冤大头”，房产被贱卖却无从“伸冤”，这其中的罪魁祸首居然是自己签署的委托中介卖房的授权委托书。
纠纷症结：二手房交易大多是业主委托中介卖房，通常的做法是业主签署一份授权委托书给中介机构，委托书还要经过公证。这一看似正常的法律程序，如果业主在授权内容上疏忽大意，加上一些无良中介暗中做手脚，也蕴含着巨大的法律风险。
从目前发生的案件纠纷看，一些授权委托书存在的问题主要有：一是授权范围太广，往往一份授权委托书委托多名中介人员卖房；二是权限过大，中介人员不仅可以卖房，还可以代收房款，办理房产过户等；三是授权内容模糊，甚至没有限定最低的售房价，给一些无良中介可乘之机。
典型案例：一名业主将一份没有约定最低售价的委托书“全权”委托给多名中介人员，其中一名中介见财起意，将该房屋以市价一半的价格卖给中介公司老板的亲戚，并代业主到国土部门过户，该亲戚随后又以市价卖给他人，原业主得知真相后拒不搬迁，被购房者告上法庭，法院最后认定原业主在授权委托中介时存在过失，支持了购房者的诉求。
专家支招（深圳公证处副主任黄家忠）：现实生活中，由于许多业主的房屋处于抵押按揭状态，卖房涉及到赎楼等环节，需要中介公司或担保公司进行担保，因为有求于中介，所以不得不签“城下之盟”，“全权委托”中介去办理。[page]
业主给中介人员出具的授权委托书需要经过公证程序。授权委托是双方自愿的行为，具体委托给谁，委托范围多广、权限多大，是当事人自己的事，只要委托内容不违法，公证机构不便干预，但会给当事人必要的风险提醒，提供一些基本格式供当事人参考，但是否被采纳取决于当事人自己。目前，授权委托书基本都是中介机构拟订的，为避免委托人数太多可能引发纠纷，深圳公证机构一般对受托人数做了限定，要求不超过5名中介人员。症结三：
合同约定不明引起争议
二手房交易绝大多数都是通过中介机构进行的，买卖房屋的合同文本也由中介提供格式文本，这些格式合同对一些内容约定不明确，是产生交易纠纷的重要原因之一。
纠纷症结：违约责任是二手房买卖合同中的主要条款之一，但现行的中介合同文本对这一问题却规定得比较模糊，一般都只约定“定金罚则”——没收定金或双倍返还定金。但在房价短期内大幅波动的情形下，数额不大的定金不足以阻止违约行为的产生，也不能够弥补善意履行合同一方的损失。这种情况常常导致“耍赖者”肆无忌惮地违约。
另外，格式合同文本中还有一些条款对买卖双方履行义务的先后顺序约定不明，容易使买卖双方相互僵持，从而影响交易。比如，在按揭买卖房屋的情形下，格式合同文本中一般会约定买方交纳定金后，卖方要办理赎楼手续，买方则向银行申请贷款并获取银行出具的《贷款承诺书》，但谁先谁后的顺序并不明确，如果一方在签订合同后反悔了，就以此为由拖着不履行自己的义务，从而使整个环节陷入僵持最终引起纠纷。
典型案例：于女士通过中介向许先生购买一套房屋，双方签订的购房合同除了约定买方交付定金、首期款和申请按揭贷款等义务外，同时也约定了卖方须按期赎楼，并将房地产证原件交付给中介，逾期履行义务超过15日的，买方可解除合同，并选择要求卖方支付转让成交价20％的违约金或要求卖方双倍返还已付定金。在交易过程中，双方发生纠纷，于女士告上法院，罗湖法院一审认定卖方构成违约，遂根据合同约定，按照成交价20％违约金的标准判决卖家赔偿买家8万多元。目前，此案正在市中级法院二审。
法官支招（福田法院民三庭庭长颜浩民）：买卖合同最好约定清楚一些，在格式合同的情况下可协商适当增加条款，使双方权利义务更加明确。如买卖双方在“定金罚则”之外，还应以房屋总价为标准，协商约定一个违约金，比如百分之十、百分之二十，这样可以遏制双方擅自违约的念头，这种违约金对双方是对等的，买卖双方谁违约责任都一样。(记者吴涛)(本文来源：深圳新闻网)