二手房交易注意事项

　　二手房交易流程中需要注意事项有哪些，应该如何选择和购买二手房，二手房陷阱该如何防范，这些问题本文将一一解答。

　　“新国八条”的深入实施，限购、限贷令的接连出台，使得不少购房者将目光投向二手房租售市场。而随着调控重点放在抑制投资和改善性住房上，许多人都将二手房租售作为一个过渡。找法网房地产法提醒消费者，日益分级的二手房市场中存在着不少陷阱，稍不谨慎就可能会损失惨重。

　　提防职业炒家 警惕“搜购房”

　　案例：市民陶小姐买了一套没有人住过的精装二手房，却发现装修看着很精致，事实上质量根本不过关。她实际上是遇到了二手房经纪市场中戏称的“搜购房”。所谓的“搜购房”就是职业炒家从别人手里买来的清水房，经过简单装修后进行囤积，再伺机销售。这些房子装修时通常都是选用价格便宜但面相好看的材料，一般的买家仅凭肉眼难以分辨好坏。而一旦住进去之后才会发现上当。

　　提醒：有些看起来装修效果不错的房子，事实上存在很多漏洞。有时候，买无人住过的二手房要比有人住过的二手房面临更大风险。一定要提防职业炒家，在买房时多个心眼。

　　谨慎购房 明确产权是关键

　　案例：市民刘女士买了一套二手房，5年后却被告知法院要强制执行房产。原来，原屋主在刘女士不知情的情况下用房子做了抵押贷款，且不知去向。而刘女士在购房时由于产权证未下来，并未和房东协商好产权过户时间，使得原房东在产权证下来后去做了抵押，而产生纠纷。

　　提醒：在决定购房之前，一定要验明所购房屋的产权现状，对于产权不明确、有纠纷的一定不能购买，否则会有不小的风险。另外，购房人在购买未完成房屋产权证、土地证的二手房产时，双方应就办证时间予以明确，且要对“一房二卖”的违约责任进行明确规定。

　　认清实际购买价 免吃“哑巴亏”

　　案例：市民王先生相中了一套标价80万元的二手房，然而他在支付费用时，却实际支出了90.92万元，因为在选购这套房产时，还要加上所有的税费和交易费用。因为没有在购房前约定好交易费用由谁承担，王先生吃了“哑巴亏”。

　　提醒：二手房交易过程和新房存在区别，比如贷款政策、所需缴纳税费等方面都会有不同。其中需要认清的一点就是：二手房的标价不等于实际购买价。

　　二手房在交易过程中还需要缴纳各种税费，有时候还有中介费等。然而，目前的二手房市场上，卖家开出的价码都是“净价”，若没有约定好，在交易过程中所需缴纳的一切税费甚至中介费都可能被卖家转嫁到买家身上。因此，购房者在购买二手房时，一定要弄清楚。

　　二手房交易流程：

　　1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

　　2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序，买卖双方签订房屋买卖合同或称房屋买卖契约。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

　　3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

　　4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的白契”

　　缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

　　1、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新产权证。

　　2、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

　　3、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。