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2010年教你购买二手房需注意的重点和陷阱

来源:找法网 2012-02-23 14:46:39阅读数:

今天的消费者,经过07年的房价暴涨,08年的房价下跌,09年的再次暴涨,已变得极为理性,变得十分聪明,不是那么好忽悠了。 所以,现在的消费者,买房不光讲究价格、环境、配套、服务了,还会把宜居放在一个很重要的地位。房子宜居,包括交通、环境、配套、节能、物业、

  今天的消费者,经过07年的房价暴涨,08年的房价下跌,09年的再次暴涨,已变得极为理性,变得十分聪明,不是那么好忽悠了。

  所以,现在的消费者,买房不光讲究价格、环境、配套、服务了,还会把宜居放在一个很重要的地位。房子宜居,包括交通、环境、配套、节能、物业、质量、性价比等方面,消费者有可能不会一一去查验,但有一些简单的方面,还是消费者2010年看房的重点。

  要预防期房风险

  客户在购买期房之前,售楼小姐都会说一番“甜言蜜语”,极力鼓吹房子的地段好、环境美、价格低,总之一切都完美,令客户不由得不动心。

  因为一系列的规范,开发商尽管如今在操作方面已大有改观,但期房变现时仍不免有“不可抗拒”的风险:如面积误差、建筑材料的变换、规划设计的改变等。当然,由于期房价格上的优势,它一时并不会在市场上消失。不过,客户可把握一个原则:期房并不都是完美的,不要怪售楼小姐的信口开河。所以,要么在合同中写入各种预防期房风险的条款,要么干脆选择购买现房。

  面积,要做到物尽其用

  很少人会将房子的使用率和房价联系起来。不过,只要粗略一算,你就会被使用率对房价的巨大影响吓一跳:两人各花60万元买了一套100平方米的房子,使用率一个是70%、一个是90%,那么实际房价每平方米相差好几百元甚至更多!

  因此,不要走过场一样问问使用率的问题,最好弄清楚你为多少面积掏了钱,然后自己家可以使用的面积是多少,这样,你会得出真正有效的房价。有这样一个不规则的公式,客户可以参照一下:户型=功能空间的组合方式房+厅+卫的数目+房间的大小+形状+朝向,这些在户型图上一目了然的东西,对每个客户都有着不同的意义:他认为糟糕的户型,在你那里可能正合适。

  户型的实质其实是:在你的需要之下,空间可被赋予什么功能?它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能?比如,早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向;很少引客进门的人不要40平方米的客厅;经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室,需有工作间;花50万元以上买房子的人,三大一小的要领就要作废。把自己放在房子中假想着生活一下,户型中掩藏最深的劣势都将涌现出来。

  在资金紧张的情况下,买房尤其不能贪大,而是要实用、宜居。

  环境布局,能否真正融入

  环境有大、小之分。大环境指社区所处的位置和区域,小环境指社区内部的环境规划设计。美的环境,优雅的布局是挺好,但关键要看你是否能真的融入,是否有一些与房价相匹配的收获。

  大环境具有一定优势,那么在房价上,相对要高一些。小环境有一些评价标准:欧陆风情、新加坡格调、加拿大风情……在查看社区环境时,你不要被一些标新立异的口号迷住了眼:如果人能融入环境,从中得到室内所没有的舒适、开阔、放松的感觉,我们就十分欢迎,可以考虑掏钱购买,否则,则到思量一番。

  任何时候,一些开发商都会想出一些新的招数忽悠,消费者买房前,一定要仔细甄别,以免买了一些“废环境”。

  配套设施,是否真的配套

  配套设施越多越好是在需要的前提下,只有真的和项目配上“套”,配套设施才能真正发挥作用。比如,如果业主有足够便利的地方可以解决吃、喝、玩、乐的需要,社区内五脏俱全的大型会所除了增加分摊费用、加大物业公司负担外,还有什么相配之处?低价位房子没有必要每户修建一个地下车位……

  那些无关紧要的配套设施,对于客户来说,根本不实用。

  律师替你来分析:二手房买卖中的几个陷阱

  二手房的水究竟有多深?市民在买卖二手房时有何应对诀窍?律师事务所律师连毅总结了二手房买卖中的几个陷阱:

  1、“卖房者”非房主。

  对策:购房人可到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。[page]

  2、卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。

  对策:要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。

  3、卖房者只是使用权人。

  对策:只要卖房人未取得完全产权,交易都不可信。

  4、房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。

  对策:如该二手房已被查封或者抵押,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。

  5、签订房屋买卖合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。

  对策:“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

  6、交易的二手房用途非居住用房,而是居住外用途房,如商业用途房甚至是工业厂房等。

  对策:购房人一定要看清房屋性质。

  7、卖房者未将房屋出售的情况告知承租人,或者说已告知,但承租人未放弃优先购买权。

  对策:购房人如发现该二手房已出租,应要求卖房者出具承租人放弃优先购买权的证明。

  8、原房主欠缴气、水、电、闭路电视等费用,会导致买房人无法正常使用这些附属设施。

  对策:买房人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进合同当中,来约束卖房人。

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  买二手房八个陷阱不得不防

  二手房,因为其价格优势以及周边成熟的配套设施为不少市民青睐。但相对于新开发的商品房,二手房买卖存在更多的风险。为此,新报法律专家团成员,德欣律师事务所任秀福律师专门总结了买卖二手房的几个陷阱,提醒买房人注意。

  陷阱1

  房屋买卖前,验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节,但产权证的真实性并不是所有人都会考虑的。最直接、有效的防范方法,是到房地产产权登记部门进行查询,核实产权的真实性。

  陷阱2

  出卖人具有合法处分权,是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件,否则可能导致买卖合同无效,这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱,买房人应注意以下几个方面的问题:出卖人必须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚,买卖行为需要取得其配偶的确认,购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。

  陷阱3

  在签订买卖合同后,如果卖房人又将该房屋卖给他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段,但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

  陷阱4

  购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下,在买房人付款后,如果房屋居住人拒不交付房屋,买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱,在购买这类房屋时,买房人应在房屋腾空,具备交付条件后再交付房款并在付款后立即接收房屋。

  陷阱5

  一些没有办理产权证的房屋,是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经批准),可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋,先要把未办理产权证的原因弄清楚,对未来风险有充分预期,再决定是否购买。

  陷阱6

  如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在,买房人在购买房屋后,将无法顺利取得所有权,甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询,如存在上述情况,不要购买。

  陷阱7

  为卖出房屋,卖房人经常会向买房人提供虚假信息和承诺,但有些内容并未写进合同中。事后,当买房人发现问题时,有苦难言。为避免这个“陷阱”,买房人应就关心的问题询问卖房人后,尽可能去核实情况的真实性,同时要求将这些内容写进合同里。[page]

  陷阱8

  原房主如果欠缴暖气、水、电、有线电视等费用,会导致买房人无法正常使用这些附属设施。买房人首先要了解清楚相关情况,同时把法律责任明确写进合同当中来约束卖房人。

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