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看看二手房市场有哪些陷阱

来源:找法网 2011-09-02 12:23:57阅读数:

一房两卖、阴阳合同、故意隐瞒房产不良状况、管理混乱制造交易障碍等多种矛盾,出现在二手房交易市

      “一房两卖”、“阴阳合同”、“故意隐瞒房产不良状况”、“管理混乱制造交易障碍”等多种矛盾,出现在二手房交易市场。昨天,记者走访司法机关及二手房交易市场了解到,一些房地产交易中介机构管理混乱,工作人员违规操作,是造成二手房交易纠纷不断的主要原因之一。

      案例1

      故意隐瞒房产状况

      39岁的小徐与太太在花园城三期看好了一套面积115平方米的二手房,经与卖方几番商讨,最后定价为179万元。2008年10月15日,买卖双方在某商置业顾问有限公司花园城三期分部处,签订了《房地产买卖居间合同》。

      按着合同约定,小徐当场向中介公司交付定金5000元,两天后,小徐向中介公司指定账号上打入9.5万元,总共10万元算作是购房保证金。

      但是,就在要去银行办理房产按揭手续前,小徐了解到,自己要买的这套房产目前属于债务纠纷中被查封房产。受到了惊吓的小徐立即表示:“坚决退房,并退回所交购房定金10万元。”卖方小彭不干了:他的理由是:“自己曾欠银行一笔账,几天前,这笔钱已经还上了,查封就要解除了。”

      一个不想买房,还想要回购房保证金,另一个想要卖房,不愿给还。官司打到法院,判决:解除购房合同,小彭与中介公司共同返还小徐10万元。

      案例2

      签阴阳合同损失惨重

      据一位不愿透露姓名的中介工作人员介绍,目前90%以上的二手房交易都是采用“阴阳合同”的方式。“这是买卖双方都自愿的,为了规避税费。”

      殊不知,阴阳合同的风险系数,可达到令交易方损失惨重的地步。

      吴先生通过中介公司购买到一套房子,以总价169万元的价格成交。在中介公司的操作下,签订了两份合同,一份“阳合同”约定房屋成交价为每平方米9000元,用于在房产交易中心进行房屋过户登记时使用,主要目的是为了少缴税费。

      另一份“阴合同”里签订实际成交价格为每平方米1.7万元。在搬进新家3个多月之后,谢先生发现该房存在严重的质量问题,根本无法居住,在和原业主及中介多次交涉要求退房未果之后,谢先生诉至法院要求退房。

      法院判决按照合同的约定,谢先生有权退房,原业主退还谢先生全部已收房款,并承担违约责任。但在认定购房款的问题上,由于过户登记的是每平方米9000元的合同,并以此价开具发票,所以法院判决依据发票上的价格返还房款,谢先生仅获得87万元,损失惨重。

        专家认为,“阴阳合同”对买卖双方来说都是一把“双刃剑”,当市场房屋价格下降时,买方将有可能通过宣告合同无效等诉讼方法,试图解除交易;反之,房屋价格上涨,卖方则也可以“阴阳合同无效”为由反悔,或要挟买家多出房款。

        案例3

        夸大其词套住再说

        刘小姐看到一个中介公司发布的房源,认为非常理想,就通过联系方式对该中介公司进行了咨询,对方称那套房子还在,并极力邀刘小姐面谈。

        刘小姐到店里后,中介人员一面与刘小姐签订委托协议,一面为她大力推荐其他房源,刘小姐一再催问才被告知“那套房子已售出”。后刘小姐之后又看到一处据称离某地仅10分钟路程的房子,后在中介人员带领下,坐公交车花了40分钟才看到房子,而中介称“10分钟路程是按开车算”。

        彭先生在一中介公司登记,欲根据自己承受能力购买一套30万元左右的房子,在中介公司的推荐下选中了一套40万元的房子,并通过中介公司代办转按揭贷款,彭先生一次性的付款刚好够两成首付及中介费。

        随即彭先生签订了买卖合同并交付了中介费和定金,而接下来的变故令彭先生措手不及,银行告知“根据彭先生的情况最高只能提供七成贷款”。彭先生购房款不足,不得已取消了合同,并被迫按合同约定被中介扣除了中介费作为违约。

        案例4

        恶性竞争一房两卖

        “一房两卖”,甚至“多卖”产生的矛盾,多缘于地产中介公司间的恶性竞争,其或者造成买卖双方之间产生矛盾,或者造成中介公司与客户之间产生矛盾。

        李达先生在天然居选中了一套70多平方米的二手房,也与房主张小姐签订了购房合同,并交了2万元购房定金,接下来在限定的20天内,张小姐却迟迟不到中介公司办理相关手续,直到限定的最后一天,张小姐才答复李先生:“不卖房了。”李达生气了:“你不卖房,为什么不早告诉我,你耽误我买房啊。”李达提出“双倍返还定金。”

        后经法院判决,李达得到了双倍赔偿。事实上,张小姐在把房子要卖给李先生时,又路过另一家中介公司,听说这里能帮她把房子卖更高的价格,就通过这家公司又把房子卖给了另一人。

        中原地产公司带一个客户看了某室房产,其业务员陪同客户实地看房后,客户承诺,若成功买房就向中原地产中介支付成交价的1.5%,或不低于5000元的佣金,同时客户又承诺,不再自行或委托他人购买这套房产,如违约则向中原地产支付意向购买价的3%作为赔偿金。

          之后,中原公司发现,没有经过他们公司居间服务,这套房产已登记在这位客户的名下了。原来,这个客户后来通过另外一家中介公司购买了这套房产。中原地产经过索赔,拿到了2000元的劳务赔偿金。

          律师支招

          尽量克报信息不对称

          广东深金牛律师事务所律师孙志君认为,二手房买卖法律关系较为复杂,由于买卖双方的心态随着市场的变动在不停调整,加之中介机构也在其中发挥着推动作用,所以这一领域的纠纷逐年上升。为有效避免落入陷阱,买卖双方均应注意以下几方面的问题:

          一、尽量克服信息不对称带来的困难。当买房者对中介推介的房产有一定兴趣时,不要只听中介的一面之词。有经验的购房者一般会通过网络、该小区的居民、保安、周边店铺人员等渠道了解比较全面的情况,可以有效化解信息不对称带来的风险。

          二、请专业人员帮助。比如请律师审查各个阶段合同,如果中介提供的合同暗含加重一方责任的条款,或者故意遗漏重要条款,如付款时间、中介费的收取标准、条件等。在决定购买前还可以请律师对感兴趣的房产作尽职调查:房产证是否是房主本人、房产是否设定抵押、是否被查封等。[page]

          三、产生纠纷后抓紧进行风险评估,尽可能减少损失。如果咨询专业人士认为应当承担责任,则尽可能将损失减少;如果属于另一方违约,则要评估一下诉讼的成本问题,能够调解解决的不要贸然起诉,因为诉讼过程相对较长,不确定因素较多,必须慎重。

          记者调查

          问题1

          买卖合同文本不规范

          近期,法院系统经过调研,发现因中介公司统一提供的合同文本存在五方面的缺陷,导致二手房买卖合同纠纷案件大幅增长:

          一是履约次序约定不明。即部分中介公司提供的合同文本对于卖方履行赎楼义务和买方履行办出贷款承诺书义务的先后次序未作明确规定,导致双方在合同中均以对方未履行义务为由,拒绝履行己方义务,进而产生纠纷。

          二是履约方式和内容约定不明。合同文本中通常约定卖方有义务协助和配合买方办理首期款的银行监管手续及申请贷款手续,但又未明确约定卖方协助、配合的方式及具体内容,导致合同履行时产生纠纷。

          三是交易税费的负担未作约定或约定不明。

          四是未约定文件送达方式和送达地址,造成纠纷。

          五是违约责任约定不合理。

            司法建议

            完善合同文本加强监督

            一是修改和完善二手房买卖合同文本。建议由政府行政主管部门、房地产中介行业协会和法院共同完善二手房买卖(居间)合同文本,由行政主管部门和行业协会向各房地产中介公司推广使用。

            新文本应明确卖方履行赎楼义务和买方履行办理银行贷款承诺书义务的先后顺序;明确约定交易双方的通讯地址和联络方式,确定履约通知和文件的送达方式;明确卖方配合买方办理银行贷款、首期款监管手续的具体方式和内容;明确列举税费种类及负担主体。同时,综合考虑法律规定和市场现状,平衡交易方在合同中的权利义务。

            二是加强中介公司合同文本使用情况的督查。建议由行政主管部门或行业协会定期或不定期抽查、监督中介公司使用的合同文本。如发现中介公司使用非统一文本,又未经修改、备案的,及时对其采取警告或限期改正等措施。(于 瀛 包 力)

            问题2

            中介机构服务不规范

            法院系统通过对2007年以来的二手房买卖合同纠纷案件进行分析,发现因二手房交易中介服务不规范导致部分纠纷。中介服务存在的问题主要表现在四个方面。

            一是部分中介公司受利益驱动违法促成交易。表现为指导买卖双方签订两份约定不一的“阴阳合同”,规避税收,导致交易双方发生纠纷。

            二是部分中介公司违法、违规操作损害委托人利益。有些中介公司在发现卖方的报价较低时,就由公司内部人员或关系人出面作为买方与卖方签订合同。之后,中介公司又利用卖方向其出具的授权委托书,以卖方的名义将房产另行高价出售给第三人,牟取私利,损害卖方利益。

            三是中介公司从业人员素质参差不齐,服务质量不高。

            四是部分中介公司未履行必要的协助义务。表现为对买卖双方交易风险的提示不足,在合同履行发生纠纷时,未及时协助交易方保存、收集证据。

            司法建议

            加强业务指导 强调行业自律

            一是建议房地产中介行业协会加强对中介公司的业务指导,强调行业自律,督促各中介公司严格遵守法律、行政法规从事中介活动。

            二是建议政府行政主管部门加强对房地产中介市场的监管、整顿,及时对存在损害交易方利益以牟取私利等违法、违规行为的中介公司或从业人员采取行政措施,情节严重或屡教不改者,吊销其营业执照或剥夺有关责任人员的从业资格,保障良好、有序的市场环境。

              三是中介公司要加强对从业人员的培训和管理,提高服务质量。制订严格的中介服务流程,提高服务的专业性和规范性。

              四是建议政府行政主管部门或中介行业协会制作统一的风险告知书,由中介公司负责发放,向交易双方提示交易风险,普及交易知识,指导交易方收集、保留证据,积极维护自身合法权益。

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