房屋买卖合同纠纷一案

　　上诉人(原审原告、反诉被告)闫现某，又名闫宪某，男，196*年8月**日出生。

　　委托代理人王志伟，河南神鹰律师事务所律师。

　　被上诉人(原审被告、反诉原告)陈某岳，男，195*年5月**日出生。

　　委托代理人龚某珍，女，195*年7月**日出生，系陈某岳之妻。

　　原审被告(反诉被告)谢某月，女，196*年10月**日出生。

　　委托代理人丁某刚，男，196*年6月**日出生。

　　上诉人闫现某与被上诉人陈某岳、原审被告谢某月房屋买卖合同纠纷一案，汝州市人民法院于2008年10月28日作出(2008)汝经初字第248号民事判决，闫现某不服，向本院提起上诉。汝州市人民法院于2009年2月16日将本案移送至我院。本院受理后，依法组成合议庭于2009年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人闫现某及其委托代理人王志伟、被上诉人陈某岳及其委托代理人龚某珍、原审被告谢某月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审认定，2004年4月30日，被告谢某月通过中人石×、王××、王×、谢××将其位于汝州市区福盈街西2*排**号的夫妻共有房产一处(含土地使用证)转让给陈某岳所有，总房款157000元(含太阳能热水器一台)。协议签订时，陈某岳将房款交付给了谢某月，谢某月同时将房产证、土地使用证等相关证件交给了陈某岳，此后，陈某岳全家搬入该房居住至今，期间陈某岳又对该房进行了相应的改建和维修。2007年11月，原告闫现某以被告陈某岳未经其同意占有其房屋，构成侵权为由，曾向本院提起诉讼，本院经审理认为谢某月与陈某岳之间的房产买卖是双方真实的意思表示，而买卖房产的契约是否有效，不属本案审理范围，驳回了闫现某的诉讼请求。现闫现某再次以该房屋的交易行为是其妻谢某月与陈某岳恶意串通的结果，自己毫不知情，侵犯了其合法权益，且房屋的土地使用权属农村集体所有，为农民住宅，被告陈某岳夫妻均为城镇居民，不得购买农民住宅，该交易行为违反了国家土地管理法及相关规定应确认无效。被告陈某岳也对此提出了反诉。原审另查明，原被告双方所争执的房屋土地使用权，位于汝州市区煤山街道办事处西东社区居民委员会区域内，属城市市区土地。

　　原审法院认为：原告闫现某与被告谢某月系夫妻，原告虽外出打工，其妻谢某月在家持有该房屋的所有产权证书，其妻通过中证人对外售房，被告陈某岳有正当理由相信被告谢某月有处分该房产的权利，客观上存在被告陈某岳相信其代理权的情况，被告陈某岳主观上为善意且无过失。鉴于二人的特殊关系，被告谢某月具有被授权的表象，即使原告闫现某没有对其妻谢某月实际授权，但任何一个正常交易人均能根据表象而自然“推断”出谢某月具有代理权。且行为人谢某月具有相应的行为能力，双方意思表示真实，其行为符合我国《合同法》中规定的表见代理制度，该房屋买卖行为应当有效。而对原告所诉称的该房屋及土地为农村村民住宅，不能进行交易的诉请，因该宗土地位于汝州市的城市市区内，对此种房产的土地使用权上市交易，法律法规没有禁止性规定，故本院不予支持。对被告陈某岳的反诉请求也因原告的请求不能得到支持而使其自然具有对抗性。

　　原审判决：一、驳回原告闫现某的诉讼请求。二、反诉原告陈某岳与反诉被告谢某月、闫现某于2004年4月30日所签订的买卖房产契约有效。三、反诉被告谢某月、闫现某于本判决生效后30日内协助反诉原告陈某岳办理过户手续。四、驳回反诉原告陈某岳的其它反诉请求。案件受理费100元由闫现某负担，反诉费300元由谢某月负担100元，陈某岳负担200元。

　　宣判后，闫现某不服提起上诉，其主要上诉理由是：1、原审确定案由错误，错将物权纠纷定性为债权纠纷，应以“返还住宅”或“返还房屋纠纷”作为案由。2、原审认定“表见代理”缺乏基本的事实依据。3、被上诉人对该住宅不存在善意取得，上诉人有权追回宅院。原审法院驳回原告返还住宅的诉请属漏审诉讼请求，程序违法，判决错误。4、原审以上诉人的农民住宅在市区内，就认为可以上市交易，违背法律、法规的禁止性规定。我国法律明确规定严禁城镇居民购买农民住宅，农民的住宅不得向城市居民出售。5、原审判令上诉人协助被上诉人30日内办理过户手续明显违法。现行法律、法规明令禁止将农民住宅过户给城镇居民，房产、土地部门也不予办理过户手续。6、本案房屋买卖契约不具有任何法律效力。原审法院将房屋买卖过程认定为表见代理，仅以“是双方当事人的真实意思表示”为唯一条件，就认定卖房契约有效是错误的。7、原审判决适用法律错误，判决内容损害了司法公正和权威。原审适用《合同法》第四十九条关于表见代理的规定和《土地管理法》第八条“城市市区的土地属于国家所有”的规定，认定合同有效，驳回上诉人返还住宅的请求是错误的。8、原审判决程序严重违法，主审法官没有平等对待诉讼当事人，且无限扩大了自由裁量权。综上，原审判决认定事实不清，判决错误，请求：撤销原判，改判支持上诉人的原审诉请或发回原审人民法院重审。

　　被上诉人陈某岳答辩称：1、原审法院确定案由为房屋买卖合同是正确的。2、原审法院用表见代理判决此案也是正确的。3、我的买房行为是合法的，签订的契约是有效的。本案诉争房产汝州市人民政府根据《城市房地产管理法》颁发有房产证，证书上注明是私产，允许上市交易，该房不是小产权房。在汝州市城区内此类房产有很多人进行了买卖，且我依据房屋买卖契约占有使用该房已四年之久，并对房屋进行了改建维修。4、闫现某的诉状自相矛盾，漏洞百出。他一审诉状中说“该土地是西大居委会的……”，可上诉状中又说“该土地是西大村委会的……”，这种自相矛盾的说法就把农村集体建制的村委会与城市建制的居委会混为一谈。请求二审法院维持原审判决，驳回闫现某的上诉请求。

　　原审被告谢某月未提交书面陈述意见，庭审中口头述称：当时卖房子是生活所迫，现在没地方住，请求陈某岳把房子退还给我，我把房款退还给他。[page]

　　经审理查明，原审判决认定基本事实无误。另查明，在一审审理过程中，证人石×、王××、王×均证明陈某岳与谢某月签订房屋买卖《契约》时，谢某月给闫现某打电话说卖房的情况，闫现某同意。二审审理中陈某岳不同意调解。

　　本院认为，1、本案闫现某、陈某岳、谢某月之间的纠纷缘起于谢某月以闫现某之名与陈某岳签订的房屋买卖《契约》，该契约是否有效直接决定着案件的实体判决，这也是三方争议的主要问题，因此，原审法院确定案由为房屋买卖合同准确地反映了当事人诉争的法律关系的性质，案由确定并无不当。2、根据一审中证人石×、王××、王×证明的情况，可以认定陈某岳与谢某月在签订房屋买卖《契约》时，闫现某是知道卖房的情况的，一审认定《契约》是双方的真实意思表示也无不当。3、本案当事人诉争的房产汝州市人民政府颁发有《房产证》，而该《房产证》载明是根据《城市房地产管理法》颁发的，亦即房地产管理部门已认定该房产是城市房产，不是农村的住宅，因此，闫现某上诉所称的该房产是农民住宅、城镇居民不得购买的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定基本事实清楚，处理亦无不当，闫现某的上诉理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费400元，由上诉人闫现某负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长王某克

　　审判员杨某坡

　　审判员张某姗

　　二OO九年四月十七日

　　书记员韩某蕾